В феврале на рынке вторичного жилья Астаны продолжилось снижение средней долларовой цены. В то же время за счет подрастания курса американской валюты тенговая цена осталась без изменения. За год долларовая цена сократилась на 8,6%, тенговая — на 2,5%.
Текущие тенденции
Продолжающийся рост курса доллара и ужесточение условий по ипотечному кредитованию в начале года предопределяют текущую отрицательную динамику цен на рынке жилья. Так, к концу февраля курс американской валюты составил 185,05 тенге, или плюс 1,5% по отношению к началу года. В связи с этим средняя долларовая цена сократилась в феврале еще на 1%, тенговая осталась без изменения.
Позитивным фактором для рынка является положительная динамика цен на нефть, которые выросли со своего минимума 47,09 $/барр. в январе 2015 года до 60$ в феврале. Как показывают расчеты аналитической службы kn.kz, цены на нефть довольно сильно влияют на рынок недвижимости в части притока/оттока денежной массы, который проявляется на рынке с временным лагом. Таким образом, устойчивая положительная динамика цен на нефть, несомненно, окажет положительное воздействие на рынок через 6-8 месяцев.
Девальвация национальной валюты в феврале 2014 года привела к сокращению спроса на рынке жилья Астаны более чем на 11% по отношению к 2013 году.
В соответствии с пессимистическим сценарием (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП) аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.
Ценовые изменения
По данным аналитической службы kn.kz, в течение февраля 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Сарыарка — на 2,1%, при этом в районе правого берега Алматы запрашиваемые цены снизились на 1,2%, а в районе Есиль не изменились.
В разрезе формата лидерами по снижению цен стали многокомнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 8,3%, при этом запрашиваемые цены на 4-комнатные квартиры за месяц не изменились.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новые квартиры, построенные в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложении к продаже наибольшая — 73%, постройки старого типа — 2%, улучшенной планировки — 17% и «хрущевки» — 8%.
Необходимо отметить, что жилье новой постройки, которое занимает 73% от общего числа предложений, оказывает значительное влияние на общегородской показатель. В феврале в связи с сокращением данного сегмента почти на 10% наряду со снижением цен произошел еще и структурный сдвиг. Наибольшее снижение цен было отмечено на жилье старой постройки (-6,8%) и улучшенной планировки (-2,5%), в новостройках бизнес-класса снижение составило 0,6%, причем с момента девальвации цены в элитном сегменте потеряли больше всего — 11,4%, а в бизнес-классе — 9,6%.
Средняя стоимость квартиры в Астане составляет в настоящее время 135 700$ (от 75 500$ за 1-комнатную до 430 000$ за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 13% меньше, или минус 20 500$.
При этом максимальное годовое снижение средних цен предложения было зафиксировано на 1-комнатные квартиры — на 12,8% (минус 11100$ за квартиру), а минимальное — на многокомнатное — на 4% (минус 17 900$).
Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца. Данная динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1-3%.
Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.
По наблюдениям аналитиков kn.kz, в феврале 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» жилья не изменились, а в сегменте «дешевого» жилья сократились на 1,8%. За год снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 9,4%, в сегменте «дорогого» жилья — 7,3%.
Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6200 ед. общей площадью 423 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 838 млн долларов.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 55%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 19%.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 33% и 18% соответственно.
Выводы
- По сравнению с январем текущего года средние ценовые показатели по городу сократились в большинстве сегментов.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается снижение объема предложения.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы в среднесрочной перспективе ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% за месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8(7212) 910-046