В IV квартале 2014 года на рынке нового жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1279 $ (231 300 тг.) за квадратный метр.
Средняя цена квартир равна 107 850 $. Относительно III квартала 2014 года средняя цена квартир в новостройках снизилась.
Текущие тенденции
На рынке квартир в новостройках Караганды сохраняется тенденция снижения долларовых и тенговых цен, наметившаяся еще с начала 2014 года. Основное давление на цены оказала февральская девальвация, в условиях которой с начала года (I кв-л 2014 к IV кв-лу 2014) долларовая цена сократилась на 7,6%, тенговая — на 1,5%.
Текущая ситуация на рынке недвижимости усугубляется ужесточением условий по ипотечному кредитованию и девальвацией национальной валюты со 182,4 в декабре 2014 года до 185 тенге за доллар в феврале 2015. Вместе с тем определенный оптимизм вселяет возобновление роста цен на нефть с 48,5 $/барр. в конце января до 60,2 $/барр. к середине февраля.
По данным Национального банка РК, объем ипотечного кредитования г. Караганды банками второго уровня в IV квартале 2014 года составил 1304 млн. тг, что оказалось ниже на 40%, чем в IV квартале 2013 года. Как показывает диаграмма, темпы ипотечного кредитования имеют тенденцию снижения. Аналитики сайта kn.kz прогнозируют дальнейшее снижение ипотечного кредитования в 2015 году.
По данным Комитета по статистике РК, в декабре 2014 года по Карагандинской области была зарегистрирована 1041 сделка купли-продажи жилья. В динамике с сентября 2014 года количество сделок имеет тенденцию снижения.
Реальные денежные доходы населения на протяжении всего 2014 года имели отрицательную тенденцию, не превышая уровень 2013 года. По данным Департамента статистики Карагандинской области, в ноябре 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 67 744 тенге и увеличились по сравнению с ноябрем 2013 года на 5,4%, реальные денежные доходы уменьшились на 2,7%.
*По данным Комитета по статистике РК
Темпы валового регионального продукта также показывают отрицательную динамику.
*По данным Комитета по статистике РК
Как видно из анализа, экономические показатели, напрямую влияющие на ценообразование рынка жилой недвижимости, на протяжении последнего года показывали стабильное снижение. Наряду с ними и цены жилой недвижимости подверглись ценовой коррекции. В 2015 году на рынке вторичного жилья аналитическая служба сайта kn.kz прогнозирует снижение цен, которое не обойдет и квартиры в новостройках.
Жилищное строительство
По данным Департамента статистики Карагандинской области, в январе-декабре 2014 года на жилищное строительство направлено 25 721,4 млн. тенге, что на 51,2% больше объема соответствующего периода прошлого года. За январь-декабрь 2014 года в области введено 315,5 тыс. кв. метров общей площади жилья, что на 5,5% больше, чем в аналогичном периоде предыдущего года.
Средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах в январе-декабре 2014 года составили 69,7 тыс. тенге.
Из отчетов акимата Карагандинской области, по социальным программам по линии ЖССБК в 2014 году было введено 7584 жилых «квадрата» на 140 квартир в мкр. «Шапагат». В 2015 году в районе «Панель Центра» планируется ввести в эксплуатацию три жилых дома на 608 квартир общей площадью 41613,06 кв.м.
По линии КИК в районе Майкудук идет строительство трех пятиэтажных домов на 390 квартир общей площадью 20 176 кв.м. Всего в Караганде по социальным программам к концу 2015 года планируется построить 6 жилых домов экономкласса на 998 квартир. Для сравнения, по данным акимата г. Караганды, в очереди на жилье стоит около 10 000 семей.
Цены предложения
В разрезе районов максимальное снижение цен наблюдается в районе Город — минус 5%. В Майкудуке цена на квартиры в новостройках снизилась на 2%, на Юго-Востоке — на 1%. В Михайловке цены в новостройках остались без изменений.
В разрезе формата квартир снижение цен зафиксировано на трехкомнатные квартиры на 4%, на четырехкомнатные квартиры — на 9%.
Новое жилищное строительство в Караганде представлено из кирпича и монолита — 36% и 64% соответственно. Средняя цена квартир в кирпичных домах — 1424 $/кв.м, в монолитных домах — 1220 $/ кв.м.
Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья
По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дешевых» квартир в новостройках составила 965 $/кв.м, «дорогих» — 1656 $/кв.м. Снижению цен подверглись квартиры в «дешевом» сегменте на 4%. В частности, в районе Юго-Восток. В районе Город упала цена в «дорогом» сегменте квартир на 6,5%.
Среднегородской индекс расслоения на жилье в новостройках равен 1,7. Максимальный индекс расслоения зафиксирован в районе Город — 2, минимальный в районе Майкудук — 1,3.
Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья
Анализируемая база предложения
В IV квартале 2014 года в сегменте рынка жилых новостроек г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетную базу без учета агентств составили 276 объектов. Наблюдается снижение объема предложения, что связано со снижением активности к концу года.
Максимальная доля квартир в новостройках представлена к продаже в районе Юго-Восток — 57%, далее следует район Город — 30%, в Майкудуке — 11%. Минимальное количество квартир предложено в Михайловке ‑ всего 2%.
Выводы
- В IV квартале 2014 года на рынке жилья в новостройках Караганды зафиксировано снижение цен.
- В разрезе районов ценовому снижению подверглись квартиры в Городе, Майкудуке и Юго-Востоке.
- В разрезе формата квартир снижение цен зафиксировано на трехкомнатные квартиры на 4%, на четырехкомнатные квартиры ‑ на 9%.
- По прогнозам аналитической службы kn.kz, тенденция постепенной девальвации национальной валюты и ужесточение банками условий по ипотеке оставляют предпосылки для дальнейшего снижения цен на рынке жилья.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (III квартал 2014 года)
Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (I квартал 2014 года)