В Алматы на рынках продажи и аренды коммерческой недвижимости в IV квартале 2014 года по отношению к III кварталу 2014 года наблюдались следующие изменения:
Средняя цена продажи офисной недвижимости – 2210 $/кв.м («минус» 3,6%)
Средняя ставка аренды офисной недвижимости – 20,3 $/кв.м/мес. («минус» 2,7%)
Средняя цена продажи торговой недвижимости – 1643 $/кв.м (без изменения*)
Средняя ставка аренды торговой недвижимости – 27,3 $/кв.м/мес. («минус» 5,5%)
Средняя цена продажи производственной недвижимости – 794 $/кв.м («плюс» 16,3%)
Средняя ставка аренды производственной недвижимости – 9,2 $/кв.м/мес. («минус» 6,1%)
Средняя цена продажи складской недвижимости – 281 $/кв.м («минус» 21,8%)
Средняя ставка аренды складской недвижимости – 6,8$/кв.м/мес. («минус» 9,5%)
*Изменения средних цен в разрезе сегментов, не отмеченных по тексту, не превышают погрешностей расчетов.
Текущие тенденции
По городу продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.
В заявлении Правительства РК и Национального Банка РК об основных направлениях экономической политики на 2015 год говорится, что на фоне общего замедления экономического роста в мире и роста геополитической нестабильности произошло замедление темпа роста экономики Казахстана в 2014 году, что несет определенные риски для экономики Казахстана в 2015 году. Правительство вместе с Национальным Банком разработали основные направления экономической политики в 2015 году, которые заключаются в следующем:
- проведение контрциклической экономической политики через реализацию Государственной программы инфраструктурного развития «Нұрлы Жол» на 2015 – 2019 годы, повышение конкурентоспособности казахстанской экономики и поддержка малого и среднего бизнеса для достижения целевых параметров реального экономического роста на 2015 год на уровне 4-5%;
- сохранение макроэкономической стабильности за счет скоординированной денежно-кредитной и налогово-бюджетной политики и сдерживания уровня инфляции в планируемом коридоре 6–8%;
- обеспечение финансовой стабильности через укрепление финансовой системы путем повышения роли национальной валюты в экономике, стимулирования роста тенговой ликвидности банков для дальнейшего увеличения кредитования экономики и оздоровление банковского сектора.
В случае ухудшения ситуации на внешних рынках, Правительство и Национальный Банк примут дополнительные меры по сохранению социально-экономической стабильности в стране.
По данным исследования НБ РК банков второго уровня, в первом полугодии 2015 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается, за исключением некоторых банков, которые уже ужесточили политику в отношении малого бизнеса. Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последний год темпы объемов кредитования находятся на уровне возвратов. Стоит отметить, что в декабре 2014 года выдана рекордная сумма займов.
В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя в 2013 году ‑ до 102,3%. За 2014 год объем инвестиций в основной капитал составил 510728,4 млн. тенге, что на 5,3% меньше, чем в 2013 году. Доля инвестиций в основной капитал, освоенная предприятиями и организациями города Алматы, составила 7,8% от республиканского объема.
Из анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий г. Алматы видно, что в течение 2011-2012 гг. происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом, деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам 2013 года рентабельность производства составила 8,3%, за II квартал 2014 года уровень рентабельности составил 9,3%. Объем произведенной продукции и оказанных услуг во II квартале 2014 года – 923,6 млрд. тг., прибыль (убыток) до налогообложения – 167,4 млрд. тг.
Офисная недвижимость
Продажа офисов
В сегменте продажи офисной недвижимости в течение 2013 года наблюдался незначительный рост цен, который за год сложился на уровне 3,6%. В 2014 году средние цены предложения также претерпели повышение уже на 5,8% в долларах и на 24,6% - в тенге, при этом основной рост цен пришелся на II квартал 2014 года.
В IV квартале 2014 года на рынке продажи офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне 2210 $/кв.м, по отношению к III кварталу текущего года наблюдается снижение средней цены предложения по городу на 3,6%.
Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости зафиксирована на площади первых этажей жилых домов, а наименьшая – на площади в отдельно стоящих зданиях. Ценовой разрыв между престижными бизнес-центрами, расположенными в центре города и зданиями более низкого класса, составляет порядка 600 $/кв.м.
В данном сегменте отмечено небольшое повышение цен на офисные площади, расположенные в бизнес-центрах, в остальных сегментах рынка запрашиваемые цены сократились.
Основное количество офисных площадей, предлагаемых к продаже, расположено на первых этажах жилых домов – 59%, минимум приходится на площади в административных и отдельно стоящих зданиях – по 9%.
Аренда офисов
В IV квартале 2014 года на рынке аренды офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне 20,3 $/кв.м за месяц, что на 2.7% ниже, чем в III квартале 2014 года.
В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости в течение 2013 года ставки найма офисных площадей были достаточно стабильными, и годовое повышение составило лишь 0,7%. В 2014 году годовое повышение в долларовом эквиваленте также составило 0,7%, однако в тенге арендные ставки выросли на 18,4%.
Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящем здании. Наибольшее квартальное снижение арендных ставок зафиксировано на площади в коттеджах, при этом ставки найма в административных зданиях не изменились.
Наибольшее количество офисных площадей, предлагаемых к аренде, расположено в бизнес-центрах – 39%, минимум приходится на площади в коттеджах – 4%.
Торговая недвижимость
Продажа торговой недвижимости
На торговую недвижимость в течение 2013 года прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на II квартал. Годовое снижение составило 1,6%. В 2014 году средние долларовые цены предложения не изменились, однако тенговые цены выросли на 17,2%, при этом основной рост пришелся на I квартал 2014 года.
Последний квартал 2014 года ознаменовался ценовым затишьем по отношению к III кварталу.
В IV квартале 2014 года наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются в жилых домах, наименьшие – в торговых центрах. В данном сегменте отмечено сокращение запрашиваемых цен на торговые площади в жилых домах, коттеджах и торговых центрах, а повышение цен – в отдельно стоящих зданиях и на рынке.
Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к продаже, расположено в жилых домах – 32%, минимум приходится на площади в коттеджах – 4%.
Аренда торговой недвижимости
Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 году сократились на 8,5%. В 2014 году наблюдается рост аренды на 5,9% в долларах и на 24,5% в тенге. В IV квартале 2014 года средняя арендная ставка на торговые площади зафиксирована на уровне 27.3 $/кв.м за месяц, снижение аренды по отношению к III кварталу 2014 года составило 5,5%.
Максимальная арендная ставка на рынке торговой недвижимости наблюдается на рыночные площади, а наименьшая – в коттеджах. Снижение ставок найма на торговые площади отмечен почти во всех сегментах рынка: максимальное снижение арендных ставок прослеживается на рыночные площади, а минимальное – на площади в жилых домах, причем на площади в отдельно стоящих зданиях прослеживается рост ставок найма.
Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к аренде, расположено на первых этажах жилых домов – 32%, минимум приходится на площади на рынках города – 12%.
Производственно-складская недвижимость
Рынок продажи
На рынке продаж производственно-складской недвижимости в IV квартале по отношению к III кварталу 2014 года отмечено снижение цен на складские площади и рост цен на производственную недвижимость. Недвижимость производственного сервиса, которая включает в себя СТО, автосервисы, мастерские и т.д., в течение квартала демонстрировала стабильность.
Наибольшее количество предложений на рынке продаж производственно-складской недвижимости предлагается в сегменте производственного сервиса – 43%, а наименьшее – в сегменте складской недвижимости – 28%.
Рынок аренды
На рынке аренды производственно-складской недвижимости в IV квартале 2014 года отмечено снижение арендных ставок в сегментах производственной и складской недвижимости. Недвижимость производственного сервиса, которая включает в себя СТО, автосервисы, мастерские и т.д., в течение квартала демонстрировала стабильность.
Наибольшее количество предложений на рынке продаж производственно-складской недвижимости предлагается в сегменте складской недвижимости – 71%, а наименьшее – в сегменте производственной недвижимости – 9%.
Выводы
- В IV квартале 2014 года на рынке продаж коммерческой недвижимости Алматы снижение цен отмечено в сегменте офисной и складской недвижимости. На рынке торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье, а на рынке производственной, напротив, рост цен.
- На рынке аренды коммерческой недвижимости сокращение ставок найма прослеживается во всех сегментах рынка.
- Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 5-10% до конца следующего года.
- Мониторинг рынка коммерческой недвижимости представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (III квартал 2014 года)
Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (II квартал 2014 года)