В IV квартале 2014 года на столичном рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство средняя цена предложения составила 8340 $ за сотку. В пригороде Астаны средняя цена установилась на уровне 1746 $ за сотку.
Текущие тенденции
На рынке земельных участков под ИЖС в Астане в IV квартале 2014 года преобладает ценовая стабильность. Ценовые колебания положительные, но не превышающие пределов погрешности. В пригороде столицы цена за сотку снизилась на 8,5%.
Тенденции, затронувшие в ушедшем году рынок жилой недвижимости, не обошли и сегмент земельных участков. А именно — февральская девальвация привела к снижению ценовых показателей в долларовом номинале и росту цен в национальной валюте. Так, с момента девальвации средняя долларовая цена на землю сократилась на 8%, а в тенге увеличилась на 11%.
Одним из факторов, влияющих на спрос, а следовательно, и на ценообразование недвижимости являются доходы населения, которые, по данным департамента статистики Астаны, в ноябре составили 111 009 тенге, что на 14,1% выше, чем в ноябре 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 4,6%.
Квартальная динамика также показывает положительную тенденцию.
Немаловажным фактором, влияющим на цену земли, предназначенную под жилищное строительство, является объем инвестиций, направленных в эту сферу, который за период январь-декабрь 2014 года составил 138700,1 млн тенге, что выше уровня 2013 года на 34,5%.
В 2014 году индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 63017 квадратных метров, данный показатель ниже уровня 2013 года на 20,9%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 5,2% против 7,2% в 2013 году.
Цены предложения
В IV квартале 2014 года на рынке земельных участков под ИЖС наблюдается ценовая стабильность. В пригороде отмечено снижение средней цены на 8,5% за сотку земли. К пригороду Астаны относятся такие поселки, как Акмол, Бозайгыр, Жалтырколь, Жибек Жолы, Ильинка, Кажымукан, Каражар, Косши, Коянды, Кызыл суат, Тайтобе, Талапкер и др.
В территориальном разрезе максимальный уровень цен на землю установлен в районах Депутатского городка, в пос. Комсомольский, в районе Президентского парка и пос. Тельмана. Минимальные цены — в отдаленных частях города, таких как 96 разъезд, мкр-н Караоткель, Коргалжинская трасса и пос. Восточная Ильинка.
Таблица 1. Уровень цен в территориальном разрезе
Анализируемая база предложения
Расчетную базу составили 352 участка под ИЖС общей площадью 6332 сотки. Из них 60% площадей относится к району Есиль, 28% — к району Алматы и 12% – к району Сарыарка.
В пригороде столицы предложено к продаже 1352 участка общей площадью 39 184 сотки.
В сегменте рынка земель под МЖС в отчетном периоде было выставлено на продажу 30 земельных участков общей площадью 3738 соток.
На район левого берега приходится 55% от общего предложения, к району Алматы относится 45%.
В зависимости от месторасположения, площади и наличия коммуникаций в районе Алматы цены находятся в диапазоне от 900 $ до 35 000 $ за сотку. Максимальный уровень цен зафиксирован в мкр-не Акбулак.
В Есиле максимальный уровень цен — 10000 $ за сотку на Водно-Зеленом бульваре.
По данным департамента статистики г. Астаны, в 2014 году за счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 10193 квартиры, общая площадь введенного жилья составила 1206387 квадратных метров, что на 9,6% выше уровня 2013 года.
Рынок земельных участков тесно связан с рынком жилой недвижимости. Учитывая, что средняя стоимость строительства единицы жилой площади за год выросла на 29%, данный факт не мог не отразиться на цене предложения земельных участков под МЖС. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади за 2014 г. составила 185,3 тыс. тенге, в 2013 году — 144,0 тыс. тенге.
Верхний порог цен за землю под ИЖС (20% самых дорогих участков за сотку) за отчетный период вырос на 13%, нижний (20% самых дешевых участков за сотку) опустился почти в два раза. Данный факт говорит о том, что даже в периоды стагнации земля с выгодным расположением и наличием коммуникаций всегда держится в цене, а вот отдаленные участки без коммуникаций неизбежно «проседают».
Прогнозы и выводы
- В IV квартале 2014 года на рынке земельных участков Астаны преобладала ценовая стабильность как по районам, так и в целом по городу.
- В соответствии с прогнозом цен на недвижимость на 2015 г., данным аналитической службой kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке земельных участков Астаны ожидается стагнация цен.
- Ожидается, что в случае стабилизации цен на сырьевые товары рост цен на рынке земли может возобновиться с временным лагом.
- Изменения цен главным образом будут зависеть от местоположения участка. Так, участки, приближенные к территории застройки «ЭКСПО-2017», вряд ли снизятся в цене, поскольку останутся интересными для инвесторов, а вот участки без коммуникаций, расположенные на окраинах, в первую очередь подвергнутся ценовому снижению.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046