Рынок земельных участков Алматы в течение 2014 года демонстрировал завидную стабильность, исключение составил лишь III квартал, где прослеживалось снижение цен на 7,9%.
В IV квартале ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 15594 $/сот., при этом тенговые цены опустились на уровень IV квартала 2013 года.
Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы, по данным портала kn.kz, составило 1974 ед.Общая площадь земельных участков — 156 тыс. соток на сумму 1215 млн. долларов.
Текущие тенденции
Основными факторами, влияющими на спрос земельных участков в Алматы, являются: рост ВВП, инвестиционная и кредитная деятельность региона, ввод в эксплуатацию новых зданий и личные доходы населения.
На рынке Алматы спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.
Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 году), а в 2013 году вырос до 6%. В 2014 году, по прогнозам Международного валютного фонда, ожидается рост ВВП на уровне 4,6%, однако за январь-ноябрь 2014 года рост ВВП составил лишь 4,2%. В 2015-2016 гг. в результате сохраняющихся длительное время низких показателей развития мировой экономики, в том числе более низких цен на нефть, а также переноса сроков введения в эксплуатацию Кашаганского нефтяного месторождения, по оценке МВФ, экономический рост составит около 4,5%-5,5%.
В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако в 2012 году по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, а в 2013 году по уточненным данным только 6,3%.
Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 2.
Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%, в 2014 году по отношению к 2013 году – 42%.
Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.
В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в районе 4-5%. Основной рост наблюдался в 2012 году по отношению к 2011 году, который составил 10%.
В январе-декабре 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 510728,4 млн. тенге, что на 5,3% меньше, чем к 2013 году. Доля инвестиций в основной капитал, освоенная предприятиями и организациями города Алматы, составила 7,8% от республиканского объема.
В январе-декабре 2014 года на жилищное строительство было направлено 108992,5 млн. тенге инвестиций, что составляет 100,6% к уровню 2013 года.
Динамика темпов кредитования экономики банками второго уровня с начала года демонстрировала снижение темпов роста, однако в декабре 2014 года рост кредитов, выданных банками, составил 128%.
В январе-декабре 2014 года общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1813,6 тыс. кв.м.
Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с 2013 годом на 14,5% и составила 1330,8 тыс. кв.м. Значительный ввод жилья (79,1% или 1053,6 тыс. кв.м) введен в эксплуатацию застройщиками частной формы собственности, 16,9% – государственной формы собственности и 4% – с формой собственности других государств, их юридических лиц и граждан.
Ввод жилья за счет средств населения составил 388 тыс. кв.м, что в общем объеме ввода составляет 29,2%.
Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Алатауском (на 68,4%), Бостандыкском (на 61%) и Турксибском (на 49,3%) районах.
Напомним, что граждане РК имеют право однократно получить на бесплатной основе земельный участок для ИЖС в размере 10 соток. Согласно земельному законодательству, земельные участки для ИЖС предоставляются только на подготовленных площадках, то есть с соответствующей инфраструктурой (электрические линии, водоснабжение, дороги, трубопроводы, газоснабжение). Пользуясь этим правом, население восприняло указанные нормы как гарантию незамедлительной бесплатной раздачи земель и как источник дополнительного дохода, что привело к резкому увеличению числа желающих получить земельные участки, что оказалось проблематично из-за отсутствия свободных территорий в пределах границ города. Для повышения социально-экономического уровня населения города в 2014 году было принято решение о расширении границ города и создании 8-го административного района. К Наурызбайскому району относятся 23 200 га бывших земель областного подчинения и часть Ауэзовского района, в состав которого вошли 14 поселков и три микрорайона.
Цены на рынке земельных участков
В IV квартале по отношению к прошлому кварталу сокращение средней запрашиваемой цены за 1 сотку по городу зафиксировано на земельные участки, предназначенные под коммерческую застройку, МЖС и ИЖС. При этом рост цен прослеживается в сегментах производственного сервиса и садоводства.
В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена отмечена на земельный участок, предназначенный под застройку многоэтажным жилищным строительством в Алмалинском районе (100 000 $/сот.), а наименьшая — под производственную застройку в Наурызбайском районе (700 $/сот.).
Наибольшая запрашиваемая цена за участок держится в Алмалинском районе — 25 500 000 долларов под строительство МЖС, а минимальная — в Наурызбайском районе — 4000 долларов под ИЖС.
Земельные участки под коммерческую застройку
В IV квартале 2014 года средняя цена предложения в сегменте коммерческой застройки зафиксирована на уровне 22940 $/сот., что на 5,6% ниже, чем в предыдущем квартале.
Наибольшие цены предложения держатся на земельные участки площадью до 6 соток, а наименьшие цены – на участки от 100 до 500 соток.
Для точечной застройки в верхних районах Алматы имеются небольшие земельные участки площадью до 6 соток, цена которых более чем в 9 раз превышает средний ценовой показатель по городу.
Земельные участки под МЖС
Наибольшая цена за сотку для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков до 10 соток. В данном сегменте прослеживается наибольший квартальный рост.
Земельные участки под ИЖС
Жилая зона представлена в основном земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, и 5% от зоны жилого использования предназначена под застройку коттеджными городками.
Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. В Казахстане каждый житель, достигший 18 лет, может получить 10 соток под ИЖС бесплатно. Воспользовавшись этим правом и не начав строительство, гражданин РК может потерять данное право, так как земли изымаются государством. В результате инвентаризации прошлых лет были выявлены факты неиспользования земельных участков или использования их с нарушением законодательства. В связи с этим часть земельных участков предлагается по достаточно низким ценам. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 42%. Наименьшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка до 3 соток, где цены наибольшие.
В сегмент участков свыше 50 соток в основном попадают предложения в коттеджных городках.
Земельные участки производственного назначения
Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. С уменьшением площади земельного участка запрашиваемые цены увеличиваются, а с увеличением, напротив, сокращаются.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения
Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства.
Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 10 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне 8000 $/сот.
Структура предложения
В городе максимальную долю предложения (по 28%) занимают земельные участки для сельскохозяйственного использования, а минимальную (1%) — под застройку складской недвижимостью.
В общем объеме предложения доля площадей земельных участков наибольшая в Наурызбайском районе – 36%, наименьшая – в Жетысуском и Турксибском по 2%.
Выводы
- Средние удельные цены предложения в IV квартале 2014 демонстрируют стабильность.
- В течение 2014 года по отношению к 2013 году цены по городу сократились менее чем на 1%. Напомним, что годовое снижение за единицу площади земли в 2012 году составило 25%, в 2013 году – 15%.
- С учетом уменьшения темпов роста экономики, снижения реальных денежных доходов населения и девальвации национальной валюты на рынке земельных участков продолжится сокращение средних цен предложения.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба kn.kz