В IV квартале 2014 года на рынке частных домов г. Караганды средневзвешенная цена предложения составила 793 $/кв.м (143 834 тг/кв.м).
По сравнению с III кварталом существенных изменений в средних ценах не зафиксировано. Изменение средней цены за период — минус 0,3% лежит в пределах допустимой погрешности (+/-1,88%).
Текущие тенденции
Рынок частного жилья в Караганде более инертный по сравнению с рынком квартир. Ценовая стагнация наблюдалась начиная со II квартала до конца 2014 года. Долларовые цены снизились только на разницу курсов, тогда как тенговые цены пошли в рост, подробно можно увидеть в динамике, представленной на диаграмме 1. В начале 2014 года цены на рынке индивидуального жилья в обеих валютах разделились на две противоположные траектории. Долларовые цены пошли к снижению минус 2,5%, тогда как цены тенговые набрали 8%.
За год, с IV квартала 2013 года по IV квартал 2014 года, ценовые изменения в долларовом эквиваленте составили минус 3,6, в тенговом ‑ плюс 13,7%.
Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов показывает, что рынок квартир более подвижен. С начала экономического подъема в РК (конец 2009 — начало 2010 года) цены на квартиры уверенно двигались вверх. Цены на частные дома росли менее динамично. Тем самым уровень роста на квартиры более завышен, поэтому и коррекция цен значительнее, чем на индивидуальное жилье.
С декабря 2009 года по декабрь 2014 года уровень цен на квартиры вырос на 67%, на частные дома — на 41%.
Таблица 1. Сравнение цен на квартирном рынке и рынке частных домов
|
Период |
Средняя цена квартир, $/кв.м |
Средняя цена частных домов, $/кв.м |
Средняя цена квартир, тг/кв.м |
Средняя цена частных домов, тг/кв.м |
|
Декабрь 2009 г. |
639 |
560 |
95 013 |
83 266 |
|
Декабрь 2014 г. |
1064 |
792 |
193 446 |
143 994 |
|
изменения, % |
66,5 |
41,4 |
103,6 |
72,9 |
|
I кв. 2014 г. |
1134 |
802 |
193 037 |
136 508 |
|
IV кв. 2014 г. |
1074 |
793 |
196 935 |
143 834 |
|
изменения, % |
-5,3 |
-1,1 |
2 |
5,4 |
По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК, в ноябре 2014 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи индивидуального жилья по Карагандинской области составило 320. По сравнению с предыдущим месяцем количество сделок уменьшилось на 5%.
По вышеприведенным данным можно сделать вывод о том, что, несмотря на нестабильность экономики и сдержанный рост цен в тенговой валюте, количество сделок с частными домами увеличивается, следовательно, спрос продолжает расти. В отличие от квартирного рынка, где на фоне падения цен на жилье происходит уход с рынка продавцов.
Рейтинги
Максимальный уровень цен зафиксирован в районе Юго-Восток, где рынок индивидуального жилья представлен в основном элитными коттеджами в районе мечети, по улицам Волочаевская, Таттимбета, Муканова, Университетская. Примерно в одном ценовом сегменте находится район Город. Минимальные цены на частные дома в районе Пришахтинск и мкр-не Кунгей.
В отчетном периоде по всем районам без исключения средние цены на частные дома находились в стабильном состоянии.
В разрезе формата жилья ценовое снижение зафиксировано на пятикомнатные дома на 7,5% (-63 $/кв.м).
В зависимости от материала стен максимальный ценовой уровень зафиксирован на дома из кирпича, минимальный — на деревянные. В предложении Караганды количество домов из кирпича преобладает.
В зависимости от квадратуры максимальная цена установилась на дома площадью свыше 200 кв.м — 824 $ за квадратный метр. Такая закономерность объясняется просто: чем больше площадь дома, тем выше его классность. Например, дома большей площадью представлены в виде благоустроенных коттеджей более высокого класса недавних годов постройки. А жилье небольших площадей — это в основном дома на двух и более хозяев, ранней постройки, без центральных коммуникаций.
Существенное влияние на цену дома оказывает и вид отопления. Так, средняя цена на дома с центральным отоплением составляет 1248 $ за квадратный метр. Дома с комбинированным видом отопления (два и более видов отопления — центральное, печное, газовое, паровое или электрическое) предлагают по цене 1031 $/кв.м. Минимальная цена наблюдается в сегменте домов с печным отоплением — 745 $/кв.м. Доминирующее количество частных домов, представленных к продаже, имеют печное отопление.
Также видна обратная зависимость цен на частные дома от площади прилегающей к ним территории: чем больше площадь земельного участка, тем меньше цена квадратного метра данного объекта.
Таблица 2. Средние цены и удельный вес предложения в разрезе площади, размера земельного участка, вида отопления и материала стен
|
Сегмент рынка |
Удельная цена предложения, $/кв.м |
Удельный вес по объему предложения, % |
|
Площадь дома: |
||
|
до 70 кв.м |
770 |
22 |
|
от 70 до 150 кв.м |
811 |
6 |
|
от 150 до 200 кв.м |
794 |
52 |
|
свыше 200 кв.м |
824 |
20 |
|
Вид отопления: |
||
|
комбинированное |
1031 |
14 |
|
паровое |
787 |
8 |
|
печное |
745 |
65 |
|
центральное |
1248 |
13 |
|
Размер земельного участка: |
||
|
до 6 соток |
828 |
53 |
|
от 6 до 9 соток |
752 |
19 |
|
свыше 9 соток |
765 |
28 |
|
Материал стен: |
||
|
деревянный |
625 |
8 |
|
кирпич |
849 |
63 |
|
шлаколитой |
753 |
15 |
|
блочный |
743 |
14 |
Анализируемая база предложения
Расчетную базу сегмента рынка индивидуального жилья составил 1891 объект общей площадью 252960 кв.м.
Доминирующее число частных домов, предложенных к продаже в Караганде, находится в районе Город — 39%, минимальное количество представлено в районе Федоровка — всего 1% от общего объема предложения.
В зависимости от формата жилья наибольшую долю в общем объеме предложения занимают 4-комнатные дома. Практически в равных долях представлено предложение 3-комнатных, 5- и многокомнатных домов. Минимум частных домов представлен в 2-комнатном формате.
Прогнозы и выводы
Ценообразующим фактором жилья является уровень платежеспособного спроса, который подтверждается доходами населения и объемами ипотечного кредитования.
По последним данным департамента статистики Карагандинской области, номинальная заработная плата в ноябре 2014 года составила 107209 тенге и выросла к аналогичному периоду предыдущего года на 9,9%. Реальная заработная плата увеличилась на 1,4%, в квартальном периоде изменения отрицательные.
В динамике объемы ипотечного кредитования имеют тенденцию полугодового снижения. По данным Национального банка РК, по городу Караганде банками второго уровня в ноябре было выдано 52 223 млн тг.
В IV квартале 2014 года на рынке частных домов города Караганды преобладала ценовая стабильность.
В соответствии с базовым прогнозом развития рынка жилья г. Караганды в случае стабилизации цен на нефть на уровне среднегодового 80 $/барр. в 2015 году ожидается возобновление слабого роста цен в пределах инфляции. В случае ухудшения ценовой конъюнктуры на рынке нефти и сворачивания банками ипотечных программ специалисты kn.kz прогнозируют пессимистичный сценарий развития рынка жилья на 2015 год. Этот сценарий предполагает сокращение среднегодовой тенговой цены на жилье на уровне 5,5% к 2014 году.
Ожидается, что в ближайшие месяцы на рынке частных домов Караганды продолжится стагнация цен.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046