В IV квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости Караганды средняя цена предложения составила 1207 $ за единицу площади, арендная ставка офисных помещений — 2268 тенге за квадратный метр (12,5 $/кв.м). На рынке торговой недвижимости средняя цена предложения равна 998 $ за единицу площади, арендная ставка — 1861 тенге за квадратный метр (10,3 $/кв.м).
Текущие тенденции в сегменте офисов
На протяжении 2014 года цены на рынке офисной недвижимости в долларах вели себя подобно эквиваленту в национальной валюте, с одной лишь разницей, что февральская девальвация привела долларовые цены к снижению в I квартале 2014 года на 12,4%, а тенговые снизились на 3%. Далее цены на офисы в обеих валютах двигались по одной траектории.
В IV квартале ушедшего года средняя цена за квадрат офисной недвижимости составила 218926 тенге, ценовые изменения по отношению к III кварталу 2014 года положительные. За год, с IV квартала 2013 года по IV квартал 2014 года, долларовые цены снизились на 9%, но в тенге выросли на 7%.
В сегменте аренды офисов снижение цен длилось с начала 2014 года вплоть до III квартала. В последнем квартале года наблюдается ценовой рост — более 30%.
Рейтинги по офисам
В сегменте продажи офисных помещений в Караганде за отчетный период был зафиксирован рост в районе Юго-Восток. В Майкудуке, напротив, наблюдается ценовое снижение. На рынке аренды офисных помещений по всем районам, кроме Майкудука, зафиксирован рост ставок найма в среднем от 520 до 650 тенге за квадрат.
Офисные помещения располагаются, как правило, либо в жилых домах, либо в отдельно стоящих административных зданиях — бизнес-центрах. Средняя цена квадрата офисных помещений в ЖК установилась на уровне 1376 $, в бизнес-центрах — 762 $. Средняя ставка найма офисов в ЖК составила 2843 тг/кв.м, в бизнес-центрах — 1925 тг/кв.м. Индекс расслоения цен на офисы в ЖК — 1,9, в БЦ — 3,7.
Структура предложения в сегменте офисов
Общая площадь представленных к продаже объектов составила 18386 квадратных метров. Из них 81% площадей принадлежит району Город. Однако в количественном измерении к Городу относится 67% всего объема предложения, к Юго-Востоку — 28%, к Майкудуку — 5%. В количественном измерении лидирует предложение офисов, расположенных в жилых домах, — 72%. Ну а по площади первое место занимают отдельно стоящие административные здания — 80%.
Расчетную базу офисов, представленных к аренде, составили 75 объектов общей площадью 4403 кв.м.
Текущие тенденции в сегменте торговой недвижимости
В отличие от рынка офисной недвижимости рынок торговых площадей отреагировал на февральскую девальвацию снижением только во II квартале. В первом же квартале 2014 года наблюдался рост на 19% в долларах и на 32% в тенге. Завершающий квартал 2014 года был отмечен снижением на 9% в обеих валютах.
В сегменте аренды торговой недвижимости 2014 год также начался с роста. Далее на протяжении всего года следовала отрицательная динамика, однако ценовые изменения не превышали пределов погрешности, поэтому отрицательное ценовое колебание нельзя рассматривать как снижение. Напротив, в связи с перерасчетом арендных ставок и годовой инфляцией в начале 2015 года возможен рост цены аренды.
Рейтинги по торговым объектам
В IV квартале 2014 года максимальный уровень средних цен за квадрат торговой площади был зафиксирован в районе Михайловка. В районе Город в отчетном периоде наблюдается ценовое снижение в среднем на 460 $ за квадратный метр. В Майкудуке обратная тенденция, здесь зафиксирован рост в среднем на 160 $ за единицу площади.
В сегменте аренды торговой недвижимости по всем районам города наблюдается ценовая стабильность, кроме Юго-Востока, где снижение арендной ставки составило в среднем минус 700 тенге за квадрат.
По типу расположения торговые площади могут находиться на первых этажах жилых зданий или в торговых центрах. Следуя данной сегментации, максимальной ценой обладают торговые площади в жилых комплексах, на которые в IV квартале 2014 г. произошло ценовое снижение на 30%. Индекс расслоения в торговых помещениях в ЖК равен 2,5, в ТЦ — 6,4.
Средняя цена квадрата торговых помещений в ЖК установилась на уровне 1225 $, в торговых центрах — 723 $. Средняя ставка найма торговых объектов в ЖК составила 1951 тг/кв.м, в торговых центрах — 1805 тг/кв.м.
Структура предложения в сегменте торговой недвижимости
Общая площадь расчетной базы: 18373 кв.м — объекты, представленные к продаже, и 2323 кв.м предложено к аренде. Максимальный объем предложения принадлежит районам Юго-Восток и Город, далее следует Майкудук, минимальный уровень в Михайловке и Пришахтинске.
Прогнозы
Основными экономическими факторами, влияющими на состояние рынка коммерческой недвижимости, являются: объем инвестиций в основной капитал, темпы кредитования экономики, объем розничного товарооборота, численность действующих предприятий, ввод в эксплуатацию нежилых зданий. По данным Агентства по статистике РК, в январе-ноябре 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 357,9 млрд тенге, что меньше в сравнении с январем-ноябрем 2013 года на 6%.
Ограниченный доступ к кредитным займам влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения. По данным НБ РК, темпы кредитования экономики по Карагандинской области банками второго уровня имеют положительную тенденцию. По отношению к предыдущему кварталу рост составил 2,6%, относительно четвертого квартала 2013 года — 9%.
По данным департамента статистики Караганды, объем розничного товарооборота за январь-ноябрь 2014 г. составил 510,4 млрд тенге и увеличился по сравнению с январем-октябрем 2013 г. в сопоставимых ценах на 4%.
На 1 декабря 2014 г. зарегистрировано 24 444 юридических лиц, данный показатель выше на 4% значения аналогичного периода предыдущего года. В январе-ноябре 2014 г. закончено строительство 147 зданий нежилого назначения. Из числа объектов нежилого назначения введены в эксплуатацию 23 — торгового назначения.
Выводы
- По итогам IV квартала 2014 г. на рынке офисной недвижимости Караганды сегмент продажи находится в состоянии стабильности, в сегменте аренды офисных помещений преобладает ценовой рост.
- На рынке торговой недвижимости в сегменте продажи зафиксировано ценовое снижение, в сегменте аренды цены стабильны.
- По прогнозам аналитиков сайта kn.kz, ожидается рост арендных ставок как на офисные, так и на торговые помещения.
- В связи с довольно умеренными темпами развития экономических показателей в сфере продажи коммерческой недвижимости резких ценовых колебаний не ожидается.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8(7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор торговой недвижимости Караганды (II квартал 2014 г.)
Аналитический обзор рынка офисов Караганды (II квартал 2014 г.)