В IV квартале 2014 года на столичном рынке офисной недвижимости средняя цена предложения составила 2023 $ за единицу площади, арендная ставка офисных помещений — 4204 тенге за квадратный метр (22,9 $/кв.м). На рынке торговой недвижимости Астаны средняя цена предложения равна 1620 $ за единицу площади, арендная ставка — 4993 тенге за квадратный метр (27,2 $/кв.м).
Текущие тенденции в сегменте офисов
В ушедшем 2014 году на рынке продажи офисной недвижимости существенных колебаний долларовых цен не наблюдалось. С IV квартала 2013 года по IV квартал 2014 года долларовая цена изменилась лишь на 2% в сторону снижения.
В национальной валюте картина иная. За год с IV квартала 2013 года до отчетного периода цена на офисы выросла почти на 16%. С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) в долларах цена была скорректирована на минус 5%, но в тенге рост составил 10%.
В сегменте аренды офисов с I по II кварталы 2014 года ставки найма были снижены на 7,6%, далее небольшой рост возобновился, и к концу ушедшего года цена аренды установилась на уровне 4204 тенге/кв.м.
Рейтинги по офисам
По всем районам города в сегментах как продажи, так и аренды офисов цены за квадратный метр в отчетном периоде находились в стабильном состоянии.
Офисные помещения располагаются, как правило, либо в жилых домах, либо в отдельно стоящих административных зданиях ‑ бизнес-центрах. Средняя цена квадрата офисных помещений в ЖК установилась на уровне 2125 $, в бизнес-центрах — 1761 $. Средняя ставка найма офисов в ЖК составила 4347 тг/кв.м, в бизнес центрах — 4044 тг/кв.м. Индекс расслоения цен на офисы в ЖК — 2,7, в БЦ — 2,3.
Структура предложения в сегменте офисов
Расчетную базу составил 391 объект в сегменте продажи офисов, из которых 72% объектов находится в ЖК и 28% в отдельно стоящих зданиях бизнес-центров. Однако если рассматривать предложения по объему площадей, то офисы в БЦ занимают 57%, в ЖК — 43%. В разрезе районов города максимальный объем предложения принадлежит району Алматы, далее следуют Есиль и Сарыарка.
Расчетную базу офисов, представленных к аренде, составили 930 объектов. В районе Алматы — 475 ед., Есиль — 279 ед., Сарыарка — 176 ед.
Текущие тенденции в сегменте торговой недвижимости
В отличие от рынка офисной недвижимости на рынке торговых площадей динамика цен в долларовой валюте движется аналогично динамике тенговых изменений.
С начала 2013 года прослеживается стабильный рост, достигающий своего пика к IV кварталу 2013 года. Далее, в начале 2014 года, показатель снижается и в связи с девальвацией следует коррекция цен, причем в долларах чуть более динамично, в национальной валюте ‑ сдержаннее. За год, с IV квартала 2013 года по IV квартал 2014 года, цена на торговые площади снизилась в долларовом измерении на 26%, в тенговом — на 13%. С момента девальвации (февраль 2014 г.) цены в долларах были скорректированы на 15%, в тенге — на 9%.
В сегменте аренды торговой недвижимости в IV квартале ушедшего года после годовой стагнации зафиксирован рост арендных ставок. Уровень цен достиг и перегнал отметку IV квартала 2013 года. Прогнозированный рост предыдущего периода оправдался. В условиях снижения цен на собственность арендодатели отыгрывают потери за счет перерасчета стоимости арендных площадей.
Рейтинги по торговым объектам
Рост средней цены продажи зафиксирован в районе Есиль. Значительное ценовое колебание объясняется сменой структуры предложения, сравнительно небольшой объем предложения не смог повлиять на средний показатель в целом по городу. В сегменте аренды торговых площадей наблюдается рост по всем районам города в среднем на 1000-1200 тенге за квадрат.
По типу расположения торговые площади могут находиться на первых этажах жилых зданий, в торговых центрах или в отдельно стоящих зданиях магазинов, а также на рынках. Следуя данной сегментации, максимальной ценой обладают торговые площади в жилых комплексах, далее в сторону снижения цен следуют помещения в торговых центрах и на рынках. Рост цен зафиксирован на торговые площади в ТЦ на 14,5%.
Структура предложения в сегменте торговой недвижимости
Расчет проводился по 426 объектам общей площадью 22 914 кв.м. Максимальный объем предложения представлен в районе Алматы, далее следуют районы Сарыарка и Есиль.
Расчетную базу торговых помещений, представленных к аренде, составили 594 ед. общей площадью 35 033 кв.м.
Прогнозы
Экономическими факторами, влияющими на состояние рынка коммерческой недвижимости, являются объем инвестиций в основной капитал, темпы кредитования экономики, объем розничного товарооборота, численность действующих предприятий. По данным Агентства по статистике РК, в январе-ноябре 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 546 672,7 млн тенге, в ноябре — 74 443 млн, по отношению к октябрю прирост 19%. Сумма инвестиций за период октябрь-ноябрь 2014 г. на 30% меньше, чем за аналогичный период 2013 года.
Ограниченный доступ к кредитным займам влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения. Темпы кредитования экономики г. Астаны банками второго уровня в IV квартале 2014 года относительно III квартала 2014 года увеличились более чем на 10%. Всего за третий квартал выдано кредитов на сумму 4 647 357 млн тенге, из них юридическим лицам — 3 383 666 млн тенге.
По данным департамента статистики Астаны, объем розничного товарооборота за ноябрь 2014 года составил 53 713 млн тенге и уменьшился по отношению к октябрю 2014 года на 0,16%, по отношению к аналогичному периоду 2013 года — на 0,5%.
Всего за ноябрь ушедшего года зарегистрировано 558 предприятий и организаций, ликвидировано 242. Основное количество вновь зарегистрированных субъектов сосредоточено в районах Алматы (56,8%) и Сарыарка (26,0%). Удельный вес района Есиль составляет 17,2%. Количество действующих зарегистрированных юридических лиц в Астане за последний год увеличилось на 21%.
Выводы
- В IV квартале на рынке офисной недвижимости Астаны преобладает ценовая стабильность как в сегменте аренды, так и в сегменте продажи.
- В сфере аренды торговых площадей зафиксирован рост арендных ставок по всем районам Астаны. В сегменте продажи торговой недвижимости рост цен наблюдается в районе Есиль.
- По данным собственников и управляющих офисными зданиями, в 2015 году ожидается рост арендных ставок как на офисные, так и на торговые помещения в пределах 25-30%.
- На рынке продажи коммерческой недвижимости в I квартале 2015 года ожидается стагнация цен.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8(7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка торговой недвижимости Астаны (II квартал 2014 года)
Аналитический обзор рынка офисной недвижимости Астаны (II квартал 2014 года)