После ценового затишья рынок аренды Алматы начал отыгрывать сезонный рост ставок, наблюдавшийся в июле, августе и сентябре.
Увеличение ставок аренды с июля в совокупности составило почти 28%. В декабре ставки отыграли 15%.
Текущие тенденции
Глядя на динамику ставок аренды уходящего года, становится очевидным желание собственников сыграть на сезонности, что в текущей экономической ситуации становится дополнительным способом поддержания доходности жилья.
Казалось бы, снижение платежеспособности населения, как последствие девальвации, должно было привести к пересмотру и сокращению арендных ставок. Однако в течение года арендодатели неохотно шли на уступки, не желая сокращать и без того низкую доходность жилья. Только к концу года ставки аренды все же немного сократились – «минус» 4%.
Расчеты специалистов аналитической службы kn.kz показали умеренную статистическую зависимость доходов населения и средних ставок аренды. Особенно заметна эта связь между доходами и ставками аренды на «дешевое» жилье (в диапазоне от 40 тыс. до 90 тыс. тг за квартиру в месяц). Статистическая связь составляет здесь 59%. Таким образом, рост доходов населения явился определяющим фактором положительной динамики ставок аренды в данном сегменте жилья.
Снижение цен на рынке продажи с начала года и арендных ставок привело к сокращению показателя доходности жилья с 10,8 до 8,4 п.п. Среднегодовая доходность по банковским вкладам в тенге в декабре 2014 года составила 10% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана). Сравнение доходности жилья с доходностью по депозитам говорит о том, что инвестиции в жилье являются хоть и надежным, но не самым прибыльным бизнесом. Вместе с тем, по данным аналитической службы kn.kz, доходность во всех сегментах жилья находится ниже уровня банковской.
Доходность арендного жилья
Рейтинги
В анализируемом месяце лидером по снижению ставок стал сегмент «дорогого» жилья, сократившись на 19%. В данном сегменте основное снижение ценовых показателей прослеживается в Алмалинском, Бостандыкском, Жетысуском и Медеуском районах. В разрезе комнатности ставки значительно сократились на 4-комнатное жилье.
В «дешевом» ценовом сегменте в течение месяца прослеживается снижение на 9,5%, в основном за счет падения ставок аренды в Бостандыкском, Жетысуском и Алатауском районах. В разрезе комнатности ставки значительно сократились на 2- и многокомнатное жилье.
В разрезе комнатности в целом по городу снижение наблюдается на квартиры 2- и 3-комнатного формата, на остальные форматы квартир изменения арендных ставок незначительны. В течение года существенное снижение претерпели 1-комнатные квартиры.
Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 3-комнатные квартиры – 2366 тенге в месяц. Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются в Медеуском районе, где средняя ставка аренды на 50% выше среднего показателя по городу. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 58%.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2891 тг, а наименьшая — в Алатауском — 1596 тг. Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу в 1,8 раза.
Предложения
Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Медеуском районе, на его долю приходится 27%, а минимальное – на Алатауский и Наурызбайский районы – по 1%.
В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 34%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 2%.
Выводы и прогнозы
- В декабре 2014 года на рынке арендного жилья города Алматы после сезонного роста прослеживается снижение ценовых показателей.
- В период роста аренды с июля средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,1% до 8,9% годовых. В декабредоходность сократилась до 8,4%.
- По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке арендного жилья продолжится снижение ставок аренды.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (ноябрь 2014 года)
Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (2013 г.)