В декабре после трехмесячного ценового затишья, связанного с сезонной активизацией спроса, цены на рынке жилья Астаны снова устремились вниз. На динамику цен во всех сегментах рынка жилья продолжает оказывать февральская девальвация национальной валюты. С момента девальвации снижение средней цены на жилье в Астане составило 6,9%.
Текущие тенденции
Среднее количество сделок в 2014 году составило 750 сделок, в период сезонной активизации количество сделок на рынке увеличилось на 7%. В среднем за сентябрь-ноябрь количество сделок купли-продажи в среднем составляло 830 сделок, при этом в летний период — 770 сделок. В 2014 году по отношению к 2013 году сокращение спроса на рынке вторичного жилья составило около 5%.
Снижение цен на рынке жилья в конце года привело к большому оттоку продавцов с рынка. Ушли те, кто, не желая продавать на «падающем» рынке, приберегают квадратные метры для нового витка роста цен.
Несмотря на рост объемов ипотечного кредитования (плюс 18% к 2013 году), которое является одним из главных факторов роста цен, давление на цены продолжают оказывать снижение цен на нефть, дестабилизация экономики России, падение курса рубля, и слухи о новой девальвации национальной валюты.
Рейтинги
По данным аналитической службы kn.kz, в течение 2014 года наибольшее снижение наблюдается в новом административном районе Есиль — 9,8%, при этом в районах правого берега Алматы и Сарыарка запрашиваемые цены сократились всего лишь на 3,6% и 4,8% соответственно.
Лидерами по снижению цен за год в разрезе формата жилья стали 3-комнатные квартиры, где цены сократились на 7,2%, при этом многокомнатные квартиры остались без изменений.
Необходимо отметить, что жилье новой постройки, которое занимает 73% от общего числа предложений, оказывает значительное влияние на общегородской показатель. Наибольшее годовое снижение претерпело жилье в новостройках элит-класса — 7,2%, причем с момента девальвации цены в данном сегменте сократились на 9,2%. Наименьшее снижение наблюдается на квартиры улучшенной планировки, в данном сегменте цены сократились на 4,2%. Стоит отметить, что жилье старой постройки оказалось наиболее устойчивым, здесь изменения незначительны.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 137 700 $ (от 78 200 $ за однокомнатную до 406 700 $ за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 12,2% меньше, или минус 19 200 $. При этом максимальное годовое снижение средних цен предложения было зафиксировано на 1-комнатные квартиры — 9% (минус 7700 $), а минимальное — на 2-комнатное — 5,7% (минус 7300 $ за квартиру).
В течение года аналитической службой kn.kz отлеживалась динамика средних цен на квартиры, позиционирующихся менее месяца и квартир, продающихся больше месяца. Данная динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1,5-3%. Количество новых квартир, предлагающихся к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложений.
По наблюдениям аналитиков kn.kz в декабре средние цены в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также сократились. За год снижение составило около 5%. С начала февраля 2014 года «дорогой» сегмент потерял 4,1%, в то время как «дешевый» — 6%. Данная закономерность связана с тем, что «дорогой» сегмент является менее активным и продавцы привязывают его стоимость к доллару.
Вместе с тем исследования показывают, что в более долгосрочном периоде «дорогой» сегмент все же «сдается» и отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый». В разрезе районов лидером по снижению цен стал район Есиль, по формату квартир — 3-комнатные.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5013 ед. общей площадью 342 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 690 млн долларов. Лидером по объему предложений остается район Алматы — 56%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 18%.
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%. Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 32% и 18% соответственно.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 73%, постройкам старого типа — 1%, улучшенной планировки — 18% и «хрущевкам» — 8%.
Выводы
- По сравнению с ноябрем в декабре 2014 года средние ценовые показатели по городу сократились в большинстве сегментов.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается сокращение объема предложения.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% за месяц.
- Однако при росте экономических и финансовых параметров (доходов населения, уровня ипотечного кредитования, цен на нефть, укрепления тенге), средняя долларовая цена на рынке вторичного жилья г. Астаны может снова продемонстрировать положительную динамику.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8(7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (ноябрь 2014 года)
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны за 2013 год