В ноябре 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма в месяц составила 59 337 тенге за квартиру, за комнату — 16 862 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1306 тенге в месяц, комнат — 951 тенге.
Цены по районам и формату жилья
В отчетном периоде максимальная средняя арендная ставка сформировалась на квартиры, расположенные в районе Город, — 70 459 тенге в месяц. Далее по уровню снижения цены следуют районы Юго-Восток, где квартиры сдаются в среднем за 60 290 тенге в месяц и Михайловка — 59 783 тенге в месяц. Почти в два раза цены съемного жилья ниже в отдаленных районах города — Майкудук и Пришахтинск — 41 112 и 36 816 тенге соответственно.
В ноябре 2014 года средняя аренда квартир выросла в районе Майкудук на 8,52% за квартиру. В районе Город, напротив, наблюдается снижение средних цен на 5,26%, что и повлияло на средний показатель в целом по городу. В переводе ставок найма за квадратный метр жилья ценовое снижение зафиксировано в районе Юго-Восток — на 4,54%. В разрезе формата жилья снижение арендных ставок отмечается в сегменте 2-комнатных квартир — на 15,66% за квартиру, или на 11,8% за квадратный метр.
Максимальная цена квадрата наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир, которая выше среднегородского значения на 5%. С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 7%.
По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за сентябрь 2014 года составила 106 120 тенге. По уточненным данным, среднедушевой денежный расход во II квартале 2014 года — 44 360 тенге в месяц. Исходя из этого, ежемесячная средняя арендная оплата за квартиру составляет 96% от среднего дохода за минусом среднедушевых денежных расходов.
Доходность жилья
Доходность жилья показывает, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, чем, внеся сумму стоимости квартиры в банк, получать процент с депозита.
Поскольку вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше.
В ноябре 2014 года средняя ставка по депозитам составила 10% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана. Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 11,67%, что на 1,67 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.
Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы). В ноябре 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 81 000 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 43 048 тенге. Уровень цен снизился в сегменте «дорогого» жилья на 9,4%. Снижению подверглись квартиры, сдаваемые в районе Город. В сегменте «дешевого» жилья выросла аренда в районах Майкудук и Пришахтинск.
Аренда «дорогого» жилья в 1,88 раза выше по цене съема «дешевых» квартир. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Город — более чем в 2,11 раза. Минимальный индекс расслоения относится к району Пришахтинск, где квартиры сдаются приблизительно одного состояния в домах типа «хрущевка».
Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя арендная ставка «дорогого» жилья, тг/мес. |
Изменение арендной ставки «дорогого» жилья |
Средняя арендная ставка «дешевого» жилья, тг/мес. |
Изменение арендной ставки «дешевого» жилья |
Индекс расслоения |
|
Город |
101 638 |
-13,42 |
48 172 |
-0,09 |
2,11 |
|
Майкудук |
52 414 |
7,38 |
31 897 |
7,17 |
1,64 |
|
Михайловка |
78 000 |
4 |
45 000 |
0 |
1,73 |
|
Пришахтинск |
49 000 |
18,79 |
29 375 |
11,9 |
1,67 |
|
Юго-Восток |
78 936 |
-3,31 |
45 723 |
2,4 |
1,73 |
|
По городу |
81 000 |
-9,4 |
43 048 |
0,17 |
1,88 |
Ценовые изменения в ретроспективе
В ноябре 2014 года средняя арендная ставка за квадратный метр опустилась ниже уровня, зафиксированного год назад в ноябре 2013, на 0,8% (диаграмма 2). С начала рассматриваемого периода с января 2011 года абсолютный минимум был зафиксирован в январе 2011 года, абсолютный максимум наблюдался в феврале 2013 года. В текущем периоде арендная ставка с минимума поднялась на 30%. С верхнего уровня цена опустилась на 9%.
Анализируемая база предложения
В ноябре 2014 года наблюдается рост объема предложения арендных квартир на 23%, расчетную базу составили 922 объекта. Основной объем предложения арендных квартир в Караганде представлен, как правило, в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. Минимальное количество квартир к аренде предложено в районах Пришахтинска, Михайловки.
В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 2- и 1-комнатным квартирам. Далее по снижению объема предложения следуют 3-комнатные квартиры. Количество сдаваемых комнат от общего объема предложения составило 20%.
Прогнозы и выводы
- В ноябре 2014 года в г. Караганде зафиксировано снижение средней ставки найма жилья.
- В «дорогом» сегменте предлагаемых к аренде квартир цена снизилась, в «дешевом» сегменте рост произошел в отдаленных от центра районах города —в Пришахтинске и Майкудуке, то есть произошла смена структуры предложения.
- В разрезе формата жилья снижение арендных ставок отмечается в сегменте 2-комнатных квартир на 15,66% за квартиру, или на 11,8% за квадратный метр.
- По данным аналитической службы kn.kz, в следующем периоде продолжится тенденция сдвига цен «дорогого» и «дешевого» сегментов.
- Возможен небольшой рост арендных ставок именно в «дешевом» сегменте. Резких ценовых колебаний средней цены в целом по городу не ожидается.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (октябрь 2014 года)
Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Караганды (ноябрь 2013 г.)