Рынок аренды жилья Астаны в ноябре продолжил отыгрывать сезонный рост ставок, наблюдавшийся в июле, августе и сентябре. Увеличение цены аренды за эти месяцы в совокупности составило почти 35%. За октябрь и ноябрь ставки отыграли 24%. Глядя на динамику цен предложения аренды уходящего года, становится очевидным желание собственников сыграть на сезонности, что в текущей экономической ситуации становится дополнительным способом поддержания доходности жилья.
Казалось бы, снижение платежеспособности населения, как последствие девальвации, должно было привести к пересмотру и сокращению арендных ставок. Однако в течение года арендодатели неохотно шли на уступки, не желая сокращать и без того низкую доходность жилья. Более того, ставки аренды не только не сократились, но и выросли в течение года в среднем на 15%.
Расчеты специалистов аналитической службы kn.kz показали высокую зависимость доходов населения и ставок аренды. Особенно выражена эта связь между доходами и ставками аренды на «дешевое» жилье (в диапазоне от 65 тыс. до 120 тыс. тг за квартиру в месяц). Теснота связи (коэффициент корреляции) составляет здесь 0,83. Данный коэффициент отражает тесноту связи между доходами населения и ставками аренды, и показывает, насколько колебания одного показателя отражаются на другом. В целом, чем ближе значения коэффициента к 1, тем значительнее связь между показателями. Коэффициент корреляции 0,83 говорит о наличии сильной связи. Таким образом, более-менее устойчивый рост номинальных доходов населения в текущем году явился определяющим фактором положительной динамики ставок аренды.
Однако снижение цен на рынке продажи с начала года, несмотря на рост арендных ставок, привело к сокращению показателя доходности жилья с 9,3% до 9,0% годовых. Среднегодовая доходность по банковским вкладам в тенге в ноябре 2014 года составила 10% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана). Сравнение доходности жилья с доходностью по депозитам говорит о том, что инвестиции в жилье являются хоть и надежным, но не самым прибыльным бизнесом. Вместе с тем, по данным аналитической службы kn.kz, доходность в сегменте «дешевого» жилья находится на уровне банковской, а по 1-комнатным квартирам выше на 2,4%. Таким образом, наиболее доходным инвестиционным вариантом являются недорогие 1-комнатные квартиры.
Показатели доходности жилья в Астане
|
Сектор рынка арендного жилья |
В среднем по городу, п.п. |
Сегмент «дорогого» жилья, п.п. |
Сегмент «дешевого» жилья, п.п. |
|
1-комнатные |
9,8 |
7,9 |
12,4 |
|
2-комнатные |
8,6 |
7,3 |
10,6 |
|
3-комнатные |
8,9 |
8,5 |
10,0 |
|
Многокомнатные |
8,6 |
7,2 |
10,0 |
|
Комнаты |
6,9 |
5,5 |
7,2 |
|
Алматы |
8,7 |
7,7 |
10,6 |
|
Есиль |
8,3 |
7,0 |
9,7 |
|
Сарыарка |
9,8 |
8,9 |
11,0 |
|
По городу |
9,0 |
8,0 |
10,6 |
Рейтинги
Лидером по снижению ставок стал сегмент «дорогого» жилья, сократившись на 12,4%.
В разрезе формата квартир первый в рейтинге по снижению находится сегмент многокомнатных квартир. На последнем месте — 1-комнатные, ставка по которым сократилась незначительно. Это еще раз доказывает, что квартиры малого формата являются наиболее устойчивыми к колебаниям, поскольку пользуются повышенным спросом.
В разрезе районов больше всего потеряли квартиры в районе Есиль. Общее снижение ставок аренды в течение двух последних месяцев составило 24%.
Анализируемая база предложения
Анализ проведен на базе 3169 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 83%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 17%.
С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, их удельный вес составил 61%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3%.
Выводы
- На рынке арендного жилья Астаны после сезонного роста второй месяц прослеживается снижение ставок найма. За два месяца ценовой показатель по городу сократился на 24%.
- В ноябре основное снижение пришлось на районы Сарыарка и Есиль, где подешевели 2-, 3- и многокомнатные квартиры. Наибольшее снижение арендных ставок зафиксировано в «дорогом» сегменте арендного жилья преимущественно на многокомнатные квартиры.
- По прогнозам аналитической службы kn.kz, в следующем месяце ожидается дальнейшее снижение ставок найма.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (октябрь 2014 года)
Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Астаны (ноябрь 2013 г.)