В ноябре 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1077 $ (194 797 тг)за квадратный метр. Согласно данным аналитической службы kn.kz, на квартирном рынке преобладает ценовая стабильность.
Цены по районам
Изменение средней цены за период незначительное - минус 0,48% при погрешности +/- 0,85%. По всем районам города средние цены находятся в стабильном состоянии по отношению к октябрю, исключением стал район Пришахтинск, где средний ценовой показатель опустился на 2,24% (-16,96 $/кв.м) (таблица 1).
Максимальной ценой жилого квадрата в анализируемом периоде обладают квартиры, расположенные в районе Город, что на 18% выше среднегородского показателя. Далее по уровню снижения цены следуют районы Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в районах Майкудук и Пришахтинск. Средняя удельная цена в Майкудуке на 25% ниже среднегородской цены, в Пришахтинске - на 31%.
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города
|
Район |
Объем предложения, ед. |
Цена, $/кв.м |
Изменения цены |
½ суммы погрешности, % |
|
|
$/кв.м |
% |
||||
|
Город |
1197 |
1275 |
1,05 |
0,08 |
1,15 |
|
Майкудук |
1093 |
811 |
-8,26 |
-1,01 |
1,17 |
|
Михайловка |
170 |
1173 |
1,26 |
0,11 |
3,98 |
|
Пришахтинск |
236 |
739 |
-16,96 |
-2,24 |
2,09 |
|
Юго-Восток |
1114 |
1182 |
-2,39 |
-0,2 |
0,81 |
|
Среднее по городу |
3810 |
1077 |
-5,25 |
-0,48 |
0,85 |
Цены по формату квартир
В разрезе формата квартир снижение средней цены зафиксировано на 2-комнатные квартиры. Максимальной ценой квадратного метра обладают 4-комнатные квартиры, их цена выше среднегородской на 2%. Наиболее доступной ценой квадрата обладают 2-комнатные квартиры, удельная цена которых ниже среднегородского показателя на 2% (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату
|
Формат квартир |
Объем предложения, ед. |
Цена, $/кв.м |
Изменения цены |
½ суммы погрешности, % |
|
|
$/кв.м |
% |
||||
|
1-комн. |
684 |
1082 |
-2,38 |
-0,22 |
1,76 |
|
2-комн. |
1558 |
1055 |
-14,01 |
-1,3 |
1,3 |
|
3-комн. |
1220 |
1096 |
0,12 |
0,01 |
1,61 |
|
4-комн. |
295 |
1099 |
3,11 |
0,28 |
3,04 |
|
Многокомн. |
53 |
1111 |
53,56 |
5,07 |
8,67 |
|
Среднее по городу |
3810 |
1077 |
-5,25 |
-0,48 |
0,85 |
Цены по типу жилья
В разрезе форматов жилья цены находятся в состоянии стагнации. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены общего объема предложения по Караганде на 20%. Предложение квартир в новостройках занимает всего 4% от объема предложения. Наиболее доступными по цене являются квартиры типа «хрущевка», которые занимают первое место по объему предложения на рынке Караганды. Цена их на 8% ниже среднегородской (таблица 3).
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по типу
|
Тип жилья |
Объем предложения, ед. |
Цена, $/кв.м |
Изменения цены |
½ суммы относительной погрешности, % |
|
|
$/кв.м |
% |
||||
|
новостройки |
168 |
1291 |
34,45 |
2,74 |
3,9 |
|
старой постройки |
361 |
1171 |
16,49 |
1,43 |
3,54 |
|
улучшенной |
1547 |
1130 |
-1,76 |
-0,16 |
1,07 |
|
«хрущевки» |
1734 |
990 |
-19,68 |
-1,95 |
1,33 |
|
Среднее по городу |
3810 |
1077 |
-5,25 |
-0,48 |
0,85 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Динамика средней цены с января 2013 года по ноябрь 2014 пиковое значение показала в феврале текущего года. С марта месяца прослеживается тенденция понижения. С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) ценовое снижение составило 6,8%. Изменения за год отрицательные - минус 3,5% (диаграмма 1).
Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья
По результатам проведенного анализа цена квадратного метра «дешевых» квартир составила 860 $/кв.м, «дорогих» — 1334 $/кв.м. Ценовые изменения за период в сегменте «дешевых» квартир составили минус 0,57%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир положительное - 0,27%.
В «дешевом» сегменте наблюдаются отрицательные ценовые изменения по всем районам города. В «дорогом» сегменте небольшие положительные изменения, не оказавшие влияния на общую картину, в районах Город и Юго-Восток.
Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Район |
Цена «дешевого» жилья, $/кв.м |
Ценовые изменения, % |
Погрешность, % |
Цена «дорогого» жилья, $/кв.м |
Ценовые изменения, % |
Погрешность, % |
Индекс расслоения |
|
Город |
988 |
-1,19 |
1,2 |
1627 |
0,61 |
1,83 |
1,65 |
|
Майкудук |
631 |
-0,57 |
1,96 |
1006 |
-1,11 |
1,49 |
1,59 |
|
Михайловка |
848 |
-2,77 |
9,17 |
1446 |
-1,87 |
5,94 |
1,71 |
|
Пришахтинск |
619 |
-0,96 |
2,6 |
884 |
-3,34 |
3,22 |
1,43 |
|
Юго-Восток |
994 |
-0,5 |
0,93 |
1405 |
0,17 |
1,21 |
1,41 |
|
Общее по городу |
860 |
-0,57 |
1,64 |
1334 |
0,27 |
1,67 |
1,55 |
Индекс расслоения, то есть отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому», из года в год сокращается. Так, в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем 1,85; в 2011 году – 1,66; в 2012 году – 1,55; в 2013 году – 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте. Но с мая 2014 года индекс расслоения находится практически на одном уровне.
Максимальный индекс расслоения наблюдается в районе Михайловка 1,71, что говорит о различной структуре предложения. Минимальная разница в средней цене зафиксирована в районе Юго-Восток 1,41.
Анализируемая база предложения
Исследуем годовую динамику изменения объема предложения квартир с ноября 2013 года по текущий период. Логично предположить, что пик продаж, а соответственно и количество предлагаемых квартир возрастает в летний период. Что наблюдается и в текущем году. Минимальный объем предложения зафиксирован в начале 2014 года в зимний период. Далее следует рост, и в остальное время преобладает снижение вновь к зимнему периоду.
В ноябре 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетную базу без учета агентств составили 3810 объектов.
Практически в равной доле представлено предложение в районах Город, Майкудук и Юго-Восток. Значительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.
В разрезе комнатности максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам — 41%. Далее по уровню снижения объема предложения следуют 3- и 1-комнатные квартиры — 32% и 18% соответственно. Минимальное количество представлено на рынке 4-, 5- и более комнат.
В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 53%, в кирпичных домах — 44%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
Ценообразующим факторами на рынке вторичного жилья являются: условия ипотечного кредитования, уровень доходов населения, инвестиции в жилищное строительство, себестоимость строительства и ввод в эксплуатацию жилья.
Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья. Согласно последним данным Национального банка РК, по городу Караганде в III квартале 2014 года прослеживается положительная тенденция. В октябре 2014 года банками второго уровня было выдано 52 075 тыс. ипотечных займов, что на 562 тыс. выше уровня, отмеченного в сентябре текущего года.
В сентябре 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения области сложились в сумме 66 668 тенге, что на 7,5% больше, чем в сентябре 2013 года. Реальные денежные доходы уменьшились на 0,6%.
В январе-октябре 2014 года на жилищное строительство направлено 21445,1 млн тенге, что на 48,7% больше объема соответствующего периода прошлого года.
За январь-октябрь 2014 года в области введено 265,6 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 101% к аналогичному периоду прошлого года.
Средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах в январе-октябре 2014 года составили 70,3 тыс. тенге, данный показатель ниже показателя, зафиксированного в предыдущем месяце, на 0,4%. Третий месяц подряд наблюдается тенденция снижения затрат на строительство.
Себестоимость строительства в долларовом эквиваленте составляет 390 $/кв.м, что более чем в три раза ниже средней цены квадратного метра в новостройках, и в два с половиной раза ниже цены в домах типа «хрущевка».
Динамика ипотечного кредитования, а так же ввод в эксплуатацию жилья показывают положительные тенденции, однако относительно себестоимости строительства цена на вторичном рынке жилья все еще значительно завышена. По итогам экономических показателей предпосылок для роста цен нет.
Выводы
- В ноябре на рынке вторичного жилья по городу Караганде наблюдается ценовая стабильность.
- В разрезе районов города снижение цен зафиксировано в Пришахтинске на 2,24%.
- В разрезе формата жилья средний уровень цен опустился в сегменте 2-комнатных квартир на 1,3%.
- С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) ценовое снижение составило 6,8%. Изменения за год отрицательные — минус 3,5%.
- В краткосрочной перспективе ожидается стагнация цен, резких ценовых колебаний не ожидается.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (октябрь 2014 года)
Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (ноябрь 2013 г.)