Добавить объявление Поиск недвижимости Избранное 0 Новостройки Компании Риэлторы Заявка риэлторам Статьи
Способы оплаты Реклама на kn.kz О компании Обратная связь Полная версия сайта

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Алматы (ноябрь 2014 г.)

На рынке вторичного жилья города Алматы наблюдается снижение ценового показателя. Средняя цена предложения в целом по городу  остановилась на уровне 1970$/кв.м, что на 1,1% ниже предыдущего месяца. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» сократились по 1%, и достигли уровней 2470$/кв.м и 1562$/кв.м соответственно. Анализ проведен на базе 2302 объектов, представленных на портале kn.kz.

Цены по административным районам

В ноябре в разрезе районов наблюдалось сокращение ценовых показателей в Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах. В остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения, $/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Алатауский

45

1.95

1461

+60

+4.26

Алмалинский

501

21.76

2060

-10

-0.46

Ауэзовский

507

22.02

1636

-48

-2.83

Бостандыкский

630

27.37

2165

-24

-1.08

Жетысуский

130

5.65

1436

34

2.45

Медеуский

313

13.6

2622

-89

-3.27

Наурызбайский

44

1.91

1312

-4

-0.27

Турксибский

132

5.73

1358

-57

-4.04

По городу

2302

100

1970

-23

-1.14

Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 33%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 10% и 5% соответственно.

В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-31%. В новых административных районах – Алатауском и Наурызбайском ‑ ценовые показатели ниже на 26-33%, а в спальном Ауэзовском районе — на 17%.

В топ-10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Жайляу", коттеджный городок "Керемет", ЖК "Арман Вилла", ЖК "Долина Роз", ЖК "Ботанический Сад", коттеджный городок "Европолис", ЖК "Байсал", ЖК "Ренессанс", коттеджный городок "Эдельвейс" и ЖК "Салем". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5070-8570$/кв.м.

Таблица 2. Топ‑10 самых дорогих квартир в ноябре 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, $

Цена за 1 кв.м, $

ЖК "Жайляу"

4

210

1800000

8571

Коттеджный городок "Керемет"

3

90

750000

8333

ЖК "Арман Вилла"

4

280

1650000

5893

ЖК "Долина Роз"

4

189

1090000

5767

ЖК "Ботанический Сад"

4

150

850000

5667

Коттеджный городок "Европолис"

4

179

960000

5363

ЖК "Байсал"

3

137

710000

5182

ЖК "Ренессанс"

4

160

820000

5125

Коттеджный городок "Эдельвейс"

5

216

1100000

5093

ЖК "Салем"

3

140

710000

5071

В ноябре в новостройках наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках — 3502$/кв. м, а наименьшая – на квартиры комфорт-класса — 1589$/кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения, $/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

1-комнатные

484

21.03

1877

+1

+0.04

2-комнатные

778

33.8

1906

-2

-0.09

3-комнатные

796

34.58

1976

-23

-1.17

4-комнатные

211

9.17

2332

-76

-3.14

5-комнатные и выше

33

1.43

2375

-13

-0.54

По городу

2302

100

1970

-23

-1.14

Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья также демонстрирует незначительные изменения, исключения составили квартиры улучшенной планировки, где запрашиваемые цены сократились на 1,4%.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения, $/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Новой постройки

591

25.67

2216

+24

+1.08

Приватизированное общежитие

46

2

1691

+91

+5.70

Старой постройки

37

1.61

1678

-208

-11.01

Улучшенной планировки

1000

43.44

1951

-28

-1.41

"Хрущевки"

628

27.28

1806

0

0.00

По городу

2302

100

1970

-23

-1.14

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1% (до 2470 $/кв.м). Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали понизившиеся цены на все форматы квартир, кроме 4-комнатных. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с октябрем средняя цена предложения сократилась на 1% (до 1562 $/кв.м). Основное влияние на снижение ценового показателя оказали 2- и 4-комнатные квартиры.

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения
в сегменте «дорогого» жилья, $/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения
в сегменте «дешевого» жилья, $/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комнатные

2229

-13

-0.58

1598

+18

+1.17

1.39

2-комнатные

2376

-18

-0.77

1488

-36

-2.39

1.60

3-комнатные

2463

-32

-1.27

1561

+5

+0.30

1.58

4-комнатные

3322

+103

+3.19

1765

-81

-4.36

1.88

5-комнатные и выше

3272

-42

-1.27

1625

+111

+7.36

2.01

Алатауский

1763

+35

+2.02

1242

+8

+0.69

1.42

Алмалинский

2529

-49

-1.91

1641

+6

+0.39

1.54

Ауэзовский

1930

-66

-3.30

1377

-39

-2.75

1.40

Бостандыкский

2760

+16

+0.58

1688

-10

-0.60

1.64

Жетысуский

1789

+91

+5.35

1199

+2

+0.20

1.49

Медеуский

3402

-95

-2.71

1939

-64

-3.22

1.75

Наурызбайский

1994

-136

-6.37

815

-1

-0.14

2.45

Турксибский

1665

-174

-9.48

1079

-97

-8.23

1.54

По городу

2470

-24

-0.96

1562

-15

-0.96

1.58

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1970 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 38%, но все еще находится на 36% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у. е./кв. м).

В ноябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько выше. За год подешевели все форматы квартир, кроме 4-комнатных. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год наблюдается рост цен на 1,8%, а в сегменте «дорогого», напротив, цены снизились на 4,2%. В целом по городу годовое снижение составило 1,5%.

В динамике «дешевого» вторичного жилья прослеживается небольшой повышательный тренд, а в динамике «дорогого» жилья, напротив, присутствует понижательная составляющая. При этом средний ценовой показатель по городу демонстрирует завидную стабильность.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 2,3 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на Наурызбайский и Алатауский районы.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 9 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,5%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 6.

Объемы ипотечного кредитования населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн. тенге в год. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

В течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пять лет заметно сократились. В продолжение трех месяцев – апрель, май, июнь текущего года ‑ был возобновлен рост долларовых кредитов.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-октябрь 2014 года составили 1323 сделки, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1615 сделок) на 19%. В октябре 2014 года, по сравнению с октябрем, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 5%.

Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась немногим более чем на 3%.

По данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение объемов вводимого жилья. Инвестиции, направленные на жилищное строительство, также находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами.

В январе-октябре 2014 г. общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1488,2 тыс. кв.м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-октябрем 2013 г. на 10% и составила 1057,2 тыс. кв.м.

В январе-октябре 2014 г. инвестиций в жилищное строительство было направлено 90169 млн. тенге, что на 3,6% больше, чем в январе-октябре предыдущего года. 

Ввод жилья за счет средств населения составил 384,8 тыс. кв.м, что в общем объеме ввода составляет 36,4%. Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Турксибском (на 65,2%), Жетысуском (на 45,3%) и Бостандыкском (на 42,6%) районах.

Выводы

  • В ноябре на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу выросла в основном за счет сокращения объектов нового строительства.
  • В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах.
  • В разрезе сегментов средняя цена в «дешевом» и в «дорогом» сегментах жилья также сократилась по 1%.
  • С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3%.
  • Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к сентябрю снизилось на 5% и составило 1562 единицы.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2013 года)

kn.kz
>
Аналитические статьи