В октябре средний показатель по городу сложился на уровне 1204 у.е. за месяц проживания, что на 13,6% меньше, чем в предыдущем месяце. В пересчете на квадратный метр это 15,32 у.е. Арендные ставки в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья опустились до уровня 1857 и 752 у.е. Анализ проведен на базе 2353 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz.
Цены по районам
В октябре в районах Алматы и Есиль прослеживается снижение ставок найма, а в районе Сарыарка изменения незначительные, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов.
Самые «дорогие» съемные квартиры в Астане традиционно предлагаются в районе Есиль — 1538 у.е., что выше среднего показателя по городу на 28%. В районах Алматы и Сарыарка арендные ставки держатся практически на одном уровне — 1011 и 1121 у.е. соответственно и находятся ниже среднегородского показателя на 7-16%. В октябре диапазон ставок аренды находился в пределах от 359 у.е./мес. (за 2-комнатную в районе Сарыарка) до 6000 у.е./мес. (за многокомнатную квартиру в районе Есиль).
Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города
|
Район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
|
Алматы |
1011 |
-98 |
-8,85 |
14,58 |
-0,50 |
-3,32 |
|
Есиль |
1538 |
-270 |
-14,95 |
16,60 |
-0,94 |
-5,36 |
|
Сарыарка |
1121 |
-121 |
-9,78 |
14,99 |
-0,32 |
-2,09 |
|
Среднее |
1204 |
-189 |
-13,55 |
15,32 |
-0,71 |
-4,43 |
Цены по формату квартир
В течение октября в разрезе формата квартир сокращение арендных ставок наблюдается на 3- и многокомнатные квартиры. На остальные форматы квартир изменения были незначительными. Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — 14,51 у.е. в месяц.
Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
|
1-комнатные |
651 |
+34 |
+5,47 |
16,1 |
-0,04 |
-0,25 |
|
2-комнатные |
947 |
-51 |
-5,11 |
14,51 |
-0,39 |
-2,62 |
|
3-комнатные |
1546 |
-203 |
-11,59 |
15,25 |
-1,42 |
-8,52 |
|
Многокомнатные |
2708 |
-298 |
-9,92 |
16,23 |
-1,17 |
-6,72 |
|
Комнаты |
220 |
+4 |
+1,93 |
10,18 |
-0,07 |
-0,68 |
|
Среднее |
1204 |
-189 |
-13,55 |
15,32 |
-0,71 |
-4,43 |
Следует отметить, что арендные ставки на квартиры в новостройках выше стоимости найма в целом по городу на 15,6%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
Средние ставки найма в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья сократились на 13,4% и 9,7% соответственно. В октябре в сегменте «дорогого» жилья основное снижение ценовых показателей прослеживается в районах Алматы и Есиль. В разрезе комнатности ставки сократились на 2- и 3-комнатное жилье. В «дешевом» ценовом сегменте снижение цен прослеживается в районах Алматы и Есиль на 3- и многокомнатные квартиры.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартир по городу — 1204 у.е./мес. в октябре опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 8,4%, однако он превосходит минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 90,3%. За год в целом по городу ставки найма сократились на 11,5%. Основное влияние на снижение среднегородского показателя оказали арендные ставки 2-, 3-комнатного жилья. Арендная ставка в сегменте «дешевого» жилья за год снизилась на 9,2%, а в «дорогом» — на 14,9%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит в банке. В октябре 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых в тенге и 3,7% годовых в долларах США (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана).
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 12,04% годовых. Данный показатель свидетельствует о том, что доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 2,54% превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости в тенге. В сегменте элит-класса в октябре высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,10%.
В связи со значительным сокращением арендной ставки по городу прослеживается и снижение доходности с 9,94% до 9,34%. Можно отметить, что только в сегменте жилья экономкласса индекс доходности превышает среднюю ставку вознаграждения по банковскому депозиту в тенге. В таблице 4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходности конкретного объекта.
Анализируемая база предложения
Анализ проведен на базе 2353 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 82%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 18%.
С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, их удельный вес составил 65%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3%.
Выводы
- На рынке арендного жилья Астаны после сезонного роста прослеживается снижение на 13,6%, при этом основное сокращение ставок найма пришлось на районы Алматы и Есиль, где подешевели 3- и многокомнатные квартиры.
- Наибольшее снижение арендных ставок зафиксировано в «дорогом» сегменте арендного жилья, преимущественно на 2- и 3-комнатные квартиры.
- С начала года средняя арендная ставка на жилье выросла на 13,2%, а с октября 2013 года, напротив, сократилась на 11,5%.
- С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу сократилась с 10% до 9,34%, или на 0,66%.
- По данным аналитической службы kn.kz, в течение следующего месяца ожидается дальнейшее снижение ставок найма.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (сентябрь 2014 года)
Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (октябрь 2013 г.)