В октябре на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения осталась на прежнем уровне 2017 у.е./кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2489 у.е./кв.м,в «дешевом» — 1624 у.е./кв.м.
Цены по районам
В течение месяца средняя удельная цена предложения несколько сократилась только в районе Алматы — на 0,6%. В остальных районах города изменение ценовых показателей незначительное. Данные показатели находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города
|
Район |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к сентябрю, ед. |
Средняя удельная цена предложения, у.е./кв.м |
Изменение к сентябрю |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Алматы |
4098 |
595 |
1972 |
-11 |
-0,55 |
|
Есиль |
1217 |
166 |
2377 |
+16 |
+0,66 |
|
Сарыарка |
1786 |
-118 |
1875 |
-14 |
-0,73 |
|
По городу |
7101 |
643 |
2017 |
0 |
0,00 |
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — 2377 у.е., что выше среднего показателя по городу на 18%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 4029 у.е., минимальная цена держится на многокомнатные квартиры в районе Сарыарка — 906 у.е. Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах находится в диапазоне 3940-5030 у.е./кв.м.
Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в октябре 2014 года
|
Название жилого комплекса |
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена, у.е. |
Цена, у.е./кв.м |
|
ЖК «Городской Романс» |
4 |
169 |
850 000 |
5030 |
|
ЖК «ЦМТ — Центр Международной Торговли» |
4 |
140 |
700 000 |
5000 |
|
ЖК «Альтаир» |
5 |
296 |
1 450 000 |
4899 |
|
ЖК Green Village |
4 |
220 |
1 000 000 |
4545 |
|
ЖК «Мерей Интерконти» |
3 |
135 |
600 000 |
4444 |
|
ЖК «Сармат» |
3 |
84 |
350 000 |
4167 |
|
ЖК «Парижский Квартал» |
3 |
161 |
660 000 |
4099 |
|
ЖК «Северное Сияние» |
1 |
57 |
230 000 |
4035 |
|
ЖК «Хайвил Астана» |
2 |
68 |
270 000 |
3971 |
|
ЖК «Олимп Палас» |
2 |
80 |
315 000 |
3938 |
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра прослеживается на квартиры в новостройках элит-класса — 2572 у.е., а самая низкая цена предложения — на жилье старой постройки, 1602 у.е.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья
|
Тип жилья |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к сентябрю, ед. |
Средняя удельная цена предложения, у.е./кв.м |
Изменение к сентябрю |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Новой постройки |
5198 |
645 |
2087 |
-7 |
-0.31 |
|
Старой постройки |
96 |
1 |
1602 |
-10 |
-0.64 |
|
Улучшенной планировки |
1277 |
-35 |
1852 |
-3 |
-0.14 |
|
«Хрущевки» |
530 |
32 |
1808 |
-15 |
-0.84 |
|
По городу |
7101 |
643 |
2017 |
0 |
0.00 |
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры всех форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 4. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,5%, 6,4% и 3,2% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 0,9% и 1%.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры
|
Комнатность |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к сентябрю, ед. |
Средняя удельная цена предложения, у.е./кв.м |
Изменение к сентябрю |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
1925 |
207 |
2027 |
-6 |
-0.31 |
|
2-комнатные |
2666 |
183 |
1998 |
2 |
0.09 |
|
3-комнатные |
1947 |
206 |
1998 |
-4 |
-0.21 |
|
4-комнатные |
486 |
45 |
2147 |
+27 |
+1.29 |
|
5-комнатные и выше |
77 |
2 |
2082 |
+36 |
+1.77 |
|
По городу |
7101 |
643 |
2017 |
0 |
0.00 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал, что во всех сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.
Удельная цена предложения новых объектов, выставленных на продажу менее месяца, в октябре изменилась незначительно, ценовой разрыв между новыми объектами и объектами, продаваемыми более месяца, составил 46 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложений. При этом, как видно на диаграмме 2, удельная цена квартир, продающихся более месяца, снижалась. Однако в октябре по отношению к сентябрю цены незначительно выросли на 0,5%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья не изменилась — 2489 у.е./кв.м. При этом некоторое повышение цен в данном сегменте прослеживается на 4- и многокомнатные квартиры. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с сентябрем также прослеживается ценовое затишье — 1624 у.е./кв.м. В разрезе формата квартир изменения удельных цен предложения незначительны.
Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя удельная цена предложения, в сегменте «дорогого» жилья, у.е./кв.м |
Изменение к сентябрю |
Средняя удельная цена предложения, в сегменте «дешевого» жилья, у.е./кв.м |
Изменение к сентябрю |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
2448 |
-14 |
-0,57 |
1670 |
-12 |
-0,72 |
1,47 |
|
2-комнатные |
2435 |
+26 |
+1,07 |
1636 |
-11 |
-0,69 |
1,49 |
|
3-комнатные |
2504 |
+23 |
+0,91 |
1573 |
-13 |
-0,82 |
1,59 |
|
4-комнатные |
2817 |
+72 |
+2,62 |
1607 |
11 |
0,69 |
1,75 |
|
5-комнатные и выше |
3009 |
+170 |
+5,98 |
1445 |
-11 |
-0,73 |
2,08 |
|
Алматы |
2420 |
+8 |
+0,33 |
1608 |
-20 |
-1,22 |
1,50 |
|
Есиль |
3013 |
+54 |
+1,83 |
1847 |
+4 |
+0,23 |
1,63 |
|
Сарыарка |
2290 |
-25 |
-1,07 |
1507 |
-25 |
-1,61 |
1,52 |
|
По городу |
2489 |
18 |
0,73 |
1624 |
-10 |
-0,62 |
1,53 |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,53, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 36,3%, прибавив к каждому квадратному метру по 97 600 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 42%, а наименьший ‑ на 5-комнатное — 27%.
В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 34% (+114 900 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 41% (+85 400 тг/кв.м). Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 139 600 у.е. (от 79 800 у.е. за однокомнатную до 395 700 у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 5,6% меньше, или минус 8200 у.е. При этом максимальное годовое снижение средних цен предложения было зафиксировано на 1-комнатные квартиры — 4,1% (минус 3400 у.е.), а 3-комнатное жилье, напротив, подорожало на 0,5% (плюс 1000 у.е. за квартиру). В новостройках с начала девальвации наибольшее снижение цен отмечено на жилье элит-класса на 9,2%, а наименьшее — на квартиры комфорт-класса, на 2,4%.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 7101 ед. общей площадью 483 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 985 млн долларов. Лидером по объему предложений остается район Алматы — 58%, а минимум традиционно пришелся на район Есиль — 17%.
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 38%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48%, в монолитных и панельных домах — 34% и 18% соответственно.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 73%, постройкам старого типа — 1%, улучшенной планировки — 18% и «хрущевкам» — 8%.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В августе 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения г. Астаны составили 114 667 тенге, что на 14,3% выше, чем в августе 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 5,7%. Можно отметить, что в течение четырех месяцев 2014 г. реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.
Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 12 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2012-2013 годах. В январе-июле 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 15 155 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.
При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-сентябрь 2014 года составил 724 сделки, что ниже аналогичного периода 2013 года (873 сделки) на 17%. В сентябре 2014 года по сравнению с августом количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 3%. Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5,5%.
По данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-сентябре 2014 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 91 532,3 млн тенге, это 131,8% к уровню января-сентября 2013 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 22,4%.
За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 6366 квартир, общая площадь введенного жилья составила 789 047 квадратных метров, что на 4,4% выше уровня января-сентября 2013 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 50 609 квадратных метров, к уровню января-сентября 2013 года — 82,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 6,4% против 8,1% в январе-сентябре 2013 года.
Выводы
- По сравнению с сентябрем в октябре 2014 года средний ценовой показатель по городу не изменился.
- Во всех сегментах рынка изменения средних цен предложения незначительны.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объемов предложений.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% за месяц.
Аналитическая служба портала kn.kz