Аналитический обзор рынка земельных участков Караганды (III квартал 2014 г.)

29.10.2014, 10:27

В III квартале 2014 года на рынке земельных участков под индивидуальное жилое строительство г. Караганды средняя цена предложения cоставила 1501 у.е.

... за сотку. Относительно предыдущего периода цена находится в состоянии стабильности.

Земельные участки под ИЖС

В пересчете в национальную валюту цена за сотку земли под ИЖС в Караганде в III квартале составила 273 182 тенге. Ценовые колебания за период незначительные — 5%.

Максимальные цены зафиксированы в районах Город — 3384 у.е., Михайловка — 2912 у.е./сот. и Юго-Восток — 2819 у.е. за сотку. Далее следует район Майкудук, где средняя цена за квадрат составила1511 у.е. В Пришахтинске цена на землю снизилась на 27% и составила697 у.е./сот.

В микрорайоне Кунгей так же наблюдается ценовое снижение в среднем на 19%, средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 553 у.е./кв.м. Участки здесь предложены различной очередности. Чем дальше очередь, тем отдаленней участок от инфраструктуры, и, соответственно, ниже его цена. Средняя цена земельных участков первой очереди составила700 у.е./сот., второй очереди — 612 у.е./сот., третей очереди — 294 у.е./сот. Ценовое снижение зафиксировано на участки первой очереди, что и повлияло на среднюю цену микрорайона. Минимальная цена на землю сложилась в районе Федоровка — 183 у.е./сот.

Объем предложенных земельных участков в основной своей массе представлен участками площадью 9-10 соток —73% от общего объема предложения, цена таких участков в среднем1518 у.е./сот. Участки более 30 соток —это несколько смежных участков, предложенных как один, в основном расположенные в мкр-не Кунгей. Количество участков размером свыше 30 соток составляет всего 1%, ценовой сегмент — минимальный. Максимальные цены сформировались на участки до 8 соток, расположены они, по большей части, в районах Город и Михайловка. Цены на такие участки выше, так как находятся они в окружении развитой инфраструктуры и инженерных сетей.

Таблица 1. Земельные участки под ИЖС в разрезе площади

Площадь земельного участка	Средняя цена предложения, у.е./сот.	Удельный вес по объему предложения, %
до 8 соток	3330	10
от 9 до 10 соток	1918	73
от 11 до 14 соток	3036	6
от 15 до 30 соток	1295	10
свыше 30 соток	1067	1

Анализируемая база предложения

Во II квартале текущего года на продажу были выставлены 484 земельных участка, предназначенных под ИЖС, общей площадью 6887 соток. Основная масса всего предложения земельных участков под ИЖС пришлась на мкр-н Кунгей — 48%, далее, примерно в равных долях, следуют районы Юго-Восток и Город — по 14% от общего объема предложения, Пришахтинск — 11%. Михайловка и Майкудук — 7% и 5% соответственно. Минимальное количество представлено в районе Федоровка, всего 1%.

Относительно предыдущего периода расчетная база сократилась на 22%.

Земельные участки под МЖК

За отчетный период было выставлено на продажу четыре земельных участка назначением под многоэтажное жилищное строительство общей площадью 42 сотки. Участки под МЖК расположены преимущественно в районе Юго-Восток. По проспекту Шахтеров — 40 тыс. у.е. под строительство одноподъездного десятиэтажного дома, в мкр-не Гульдер-2 — по цене 30 000 у.е. для строительства аналогичного дома в 10 этажей с одним подъездом. По улице Муканова по цене — 183 000 у.е. и по ул. Карбышева — 20 соток по цене 150 000 у.е. за участок.

Анализ цен на участки под ИЖС в ретроспективе

Полугодоваядинамика средних цен участков под ИЖС с 2012 года показывает небольшой рост в пределах 2-3% за полугодие. Как показывает динамика, за последние два года на рынке земельных участков наблюдается довольно сдержанный рост долларовых цен: с 2012-2013 г.г. ‑ 4,7%, с 2013-2014 г.г. ‑ 2,1%.

В III квартале наблюдается положительная тенденция, однако ценовые изменения за период лежали в пределах погрешности, что свидетельствует о стабильности цены в сегменте земельных участков.

Сравнение цен земельных участков и жилой недвижимости

В период наблюдения за ценами на жилую недвижимость с начала 2012 года увеличение цен на квартирном рынке происходит стремительнее ‑ 5-6% за полугодие. На рынке частных домов в 2012 году отмечался рост цен, так же как и в сегменте квартир ‑ на 5-6% за полугодие. Но уже с 2013 года наблюдается снижение цен на индивидуальное жилье. В III квартале 2014 года наблюдается снижение цен, как на квартирном рынке, так и на рынке частного жилья. Из чего следует, что предпосылок для роста цен на земельные участки в следующем периоде нет.

Прогнозы на рынке земельных участков

Спрос на участки под ИЖС зависит от уровня и темпов роста реальных доходов населения и условий по ипотечному кредитованию. Динамика индексов доходов населения Караганды показывает снижение темпов роста как номинальных, так и реальных доходов населения с начала 2013 года до сентября 2013 года. В 2014 году уровень реальных доходов сократился. Средний индекс реальных доходов в июле-августе составил 97,1% от показателя, зафиксированного в соответствующем периоде 2013 года.

По данным Национального банка РК, динамика объемов ипотечного кредитования в Караганде имеет положительную тенденцию. В последние летние месяцы текущего года по городу Караганде прослеживается положительная тенденция. В августе 2014 года банками второго уровня было выдано 50 917 тыс. ипотечных займов, что на 889 тыс. больше показателя предыдущего периода. Однако рост не столь значительный, чтобы повлиять на цену предложения недвижимости.

Поведение рынка земельных участков будет напрямую зависеть от их местоположения. Очевидно, что участки с первоклассным местоположением в центральных и активно застраиваемых районах не потеряют своей привлекательности. В Караганде уже сейчас наблюдается острый дефицит участков под МЖК. В дальнейшем их цена будет только расти. Но в сегменте земель под ИЖС предпосылок для роста нет, и в следующем квартале ожидается ценовое затишье.

Выводы

В III квартале 2014 года на рынке земельных участков под ИЖС существенного изменения средней цены зафиксировано не было.
В связи с довольно сдержанными темпами роста экономики региона, снижением реальных доходов населения, в среднесрочной перспективе не ожидается существенных изменений средних цен на земельные участки.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Аналитический обзор рынка земельных участков Караганды (II квартал 2014 года)