На рынке земельных участков в III квартале 2014 года средний ценовой показатель по городу сократился на 7,9% до уровня 16545 у.е./сот., в области снижение составило...
...12% — 5330 у.е./сот. При этом по городу в сегменте «дорогих» земельных участков средняя цена предложения прослеживается на уровне 31132 у.е./сот., а в сегменте «дешевых» — на уровне 5329 у.е./сот. Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 2270 ед., из них в городе — 1298 ед., в области — 972 ед. Общая площадь земельных участков — 453 тыс. соток на сумму 1021млн долларов.
Цены по назначению, площади земельного участка и районам
В III квартале по отношению к прошлому кварталу значительное сокращение средней запрашиваемой цены за 1 сотку по городу зафиксировано на земельные участки производственного назначения. Снижение в данном сегменте произошло из-за расширения границ города при присоединении земель Карасайского района.
В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена отмечена на земельный участок, предназначенный под многоэтажное жилищное строительство в Алмалинском районе (100 000 у.е./сот.), а наименьшая — под застройку коммерческой недвижимостью в Ауэзовском районе (610 у.е./сот.). Наибольшая запрашиваемая цена за участок держится в Алмалинском районе — 25 500 000 долларов под МЖС, а минимальная — в Наурызбайском районе — 4000 долларов под ИЖС.
Таблица 1. Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы по назначению
|
Назначение ЗУ |
Кол-во объектов, |
Общая площадь, |
Средняя цена предложения, |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
Средняя цена «дорогих» ЗУ, |
Средняя цена «дешевых» ЗУ, |
Индекс расслоения |
|
|
у.е. |
% |
|||||||
|
ЗУ жилого назначения |
930 |
29939 |
15608 |
-632 |
-3.89 |
30272 |
4937 |
6.13 |
|
ЗУ сельскохозяйственного использования |
202 |
29269 |
5112 |
-80 |
-1.54 |
11978 |
1179 |
10.16 |
|
ЗУ коммерческого назначения |
147 |
8681 |
24298 |
-6724 |
-21.67 |
43562 |
9170 |
4.75 |
|
ЗУ производственного назначения |
19 |
6138 |
3909 |
-10519 |
-72.91 |
5402 |
2125 |
2.54 |
|
По городу |
1298 |
74028 |
16545 |
-1425 |
-7.93 |
31132 |
5325 |
5.84 |
Земельные участки под коммерческую застройку
В III квартале 2014 года средняя цена предложения в сегменте коммерческой застройки зафиксирована на уровне 24298 у.е./сот., что на 21,7% ниже, чем в предыдущем квартале. Наибольшие цены предложения держатся на земельные участки площадью до 6 соток, а наименьшие цены – на участки от 100 до 500 соток. Для точечной застройки в верхних районах Алматы имеются небольшие земельные участки, площадью до 6 соток, цена которых более чем в 9 раз превышает средний ценовой показатель по городу.
Земельные участки под МЖС
Средний ценовой диапазон для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков от 10 до 50 соток. Максимальные цены в III квартале 2014 года прослеживаются на земельные участки от 50 до 100 соток.
Земельные участки под ИЖС
Жилая зона представлена в основном земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, и 5% от зоны жилого использования предназначена под застройку коттеджными городками.
Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. В Казахстане каждый житель, достигший 18 лет, может получить 10 соток под ИЖС бесплатно. Воспользовавшись этим правом и не начав строительство, гражданин РК может потерять данное право, так как земли изымаются государством. В связи с этим часть земельных участков предлагается по достаточно низким ценам. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 43%. Наименьшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка до 3 соток, где цены наибольшие. В сегмент участков свыше 50 соток в основном попадают предложения в коттеджных городках.
Таблица 2. Ценовые показатели рынка земельных участков под индивидуальную жилищную застройку г. Алматы по районам
|
ЗУ под ИЖС |
Кол-во объектов, |
Общая площадь, |
Средняя цена предложения, |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку |
Средняя цена «дорогих» ЗУ, |
Средняя цена «дешевых» ЗУ, |
Индекс расслоения |
|
|
у.е. |
% |
|||||||
|
Алатауский |
153 |
5012 |
8170 |
-1050 |
-11.43 |
13633 |
4090 |
3.33 |
|
Алмалинский |
42 |
6170 |
32530 |
-2080 |
-6.01 |
52570 |
15859 |
3.31 |
|
Ауэзовский |
105 |
9123 |
17350 |
+1500 |
+9.45 |
32718 |
7182 |
4.56 |
|
Бостандыкский |
140 |
10637 |
29190 |
+2850 |
+10.84 |
54362 |
8401 |
6.47 |
|
Жетысуский |
35 |
1789 |
17910 |
-860 |
-4.57 |
22040 |
10676 |
2.06 |
|
Медеуский |
309 |
13129 |
24220 |
+4040 |
+20.01 |
47732 |
6047 |
7.89 |
|
Наурызбайский |
453 |
27332 |
10410 |
- |
- |
21902 |
2843 |
7.7 |
|
Турксибский |
61 |
836 |
9980 |
+1500 |
+17.68 |
18479 |
3534 |
5.23 |
|
По городу |
1298 |
74028 |
16550 |
-1430 |
-7.93 |
31132 |
5329 |
5.84 |
|
Енбекшиказахский |
61 |
69158 |
16550 |
+830 |
+25.45 |
4474 |
929 |
4.81 |
|
Илийский |
108 |
201169 |
2650 |
-540 |
-16.84 |
6080 |
795 |
7.64 |
|
Карасайский |
580 |
64945 |
6830 |
-500 |
-6.79 |
17135 |
1220 |
14.05 |
|
Талгарский |
223 |
43691 |
2850 |
-370 |
-11.59 |
6476 |
812 |
7.98 |
|
По области |
972 |
378963 |
5330 |
-730 |
-12.02 |
13035 |
1072 |
12.17 |
Земельные участки производственного назначения
Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. С уменьшением площади земельного участка запрашиваемые цены увеличиваются, а с увеличением, напротив, сокращаются.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения
Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства. Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 10 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне 6720 у.е./сот., что почти в 1,3 раза превышает среднюю цену по городу в данном сегменте.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи земельных участков по городу (16545 у.е./сот.) опустился до своего минимума, зафиксированного во II квартале прошлого года (16498 у.е./сот.), но все еще находится на 50% ниже, чем пиковый показатель IV квартала 2007 года (33320 у.е./сот.).
В III квартале прошлого года цены на земельные участки в целом по городу были несколько выше. За год земля подешевела на 1,7%. Главным образом это было связано со снижением «дорогих» земельных участков на 12,1%. В течение последних двух лет на рынке земельных участков во всех сегментах наблюдался понижательный тренд. При этом темпы снижения цен на «дешевые» земельные участки наибольшие: 2012 год — 38%, 2013 год — 18%. В «дорогом» сегменте запрашиваемые цены сокращались на 12,5% в 2012 году и на 12,6% в 2013 году. Средний ценовой сегмент показал снижение в 2012 году на 25%, в 2013 году ‑ на 15,4%.
Таблица 3. Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы
|
Ценовые сегменты |
I кв.2014 г. |
II кв.2014 г. |
III кв.2014 г. |
|
Средняя цена предложения за 1 сотку в сегменте "дешевых" ЗУ, у.е./сот. |
6364 |
5621 |
5328 |
|
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
+5.24 |
-11.67 |
-5.4 |
|
Средняя цена предложения за 1 сотку, средний ценовой сегмент, у.е./сот. |
18670 |
17971 |
16545 |
|
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
+2.24 |
-3.75 |
-7.9 |
|
Средняя цена предложения за 1 сотку, сегмент "дорогих" ЗУ, у.е./сот. |
37029 |
35566 |
31150 |
|
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
-0.93 |
-3.95 |
-12.5 |
Структура анализируемой базы
В городе максимальную долю предложения (по 40%) занимают земельные участки для индивидуального жилищного строительства и для сельскохозяйственного использования, а минимальную (8%) — под застройку производственной недвижимостью.
В области (Енбекшиказахский, Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей иная: максимум (90%) пришелся на сегмент сельскохозяйственного использования, а минимум (1%) — на земельные участки коммерческого назначения.
В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 16%. Площадь земельных участков, предлагаемых в Илийском районе, наибольшая — 45%,а в Талгарском — наименьшая (10%).
Прогнозы на рынке земельных участков
Основными факторами, влияющими на спрос земельных участков в г. Алматы, являются: рост ВВП, инвестиционная и кредитная деятельность региона, ввод в эксплуатацию новых зданий и личные доходы населения. На рынке Алматы спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.
Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 году), а в 2013 году вырос до 6%. В 2014 году прогнозируется рост ВВП сохранить на уровне 6%.
В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако в 2012 году по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, а в 2013 году только 5,2%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 12.
Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 г. ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.
Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса. В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в районе 4-5%. Основной рост наблюдался в 2012 году по отношению к 2011 году, который составил 10%.
В январе-августе 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 278438,2 млн. тенге, что на 1,1% больше, чем в январе-августе 2013 года Доля инвестиций в основной капитал, освоенный предприятиями и организациями города Алматы, составила 7,5% от республиканского объема. Основным источником финансирования в основной капитал являются собственные средства предприятий (56,6%). Доля бюджетных средств – 28,9%, кредитов банков – 10,5% и других заемных средств – 4%.
В январе-августе 2014 года по сравнению с соответствующим периодом 2013 года наблюдается увеличение на 26,6% инвестиционных вложений, направленных на работы по строительству и капитальному ремонту зданий и сооружений.
Наблюдается рост объемов инвестиций в основной капитал в Алатауском (на 69,6%), Жетысуском (на 10,9%), Турксибском (на 8,5%) и Бостандыкском (на 3,2%) районах. В январе-августе 2014 года инвестиций в жилищное строительство было направлено 64310,2 млн тенге, что на 11,6% больше, чем в январе-августе предыдущего года.
Динамика темпов кредитования экономики банками второго уровня с начала года демонстрировала снижение темпов роста, однако в летние месяцы наблюдается положительная динамика.
В январе-августе 2014 года общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 920,4 тыс. кв. м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-августом 2013 года на 9,7% и составила 637,4 тыс. кв. м. Ввод жилья за счет средств населения составил 184,3 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 28,9%. Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (на 2,2 раза), Алатауском (на 36,5%), Турксибском (на 28,1%) и Жетысуском (на 4,7%) районах.
Выводы
- Средние удельные цены предложения в III квартале 2014 сократились как в городе, так и в области.
- По городу, как в сегменте «дорогих» земельных участков, так и в сегменте «дешевых», средние удельные цены предложения сократились.
- По области в сегменте «дорогих» земельных участков наблюдается снижение средних цен предложения, а в сегменте «дешевых» ценовой показатель не изменился.
- С учетом уменьшения темпов роста экономики, снижения реальных денежных доходов населения и девальвации национальной валюты на рынке земельных участков продолжится сокращение средних цен предложения.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (I квартал 2014 г.)
Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (II квартал 2014года)