В III квартале 2014 годана рынке частных домов наблюдается ценовая стабильность. Удельная цена предложения остановилась на уровне 1576 у.е./кв.м. Средняя цена в сегменте «дорогих» частных домов зафиксирована на уровне 2398 у.е./кв.м, а «дешевых» — 1006 у.е./кв.м.
Цены
Сокращение средних цен предложения наблюдается в Алмалинском, Бостандыкском и Турксибском районах, рост – в Ауэзовском районе,в остальных районах города изменения цен незначительные, то есть лежат ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Таблица 1. Показатели рынка частных домов в разрезе районов города Алматы
|
Районы |
Количество предложений, ед. |
Удельная цена предложения, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Алатауский |
185 |
1256 |
+61 |
+5.11 |
|
Алмалинский |
96 |
1328 |
-367 |
-21.64 |
|
Ауэзовский |
177 |
1619 |
+97 |
+6.41 |
|
Бостандыкский |
152 |
2023 |
-192 |
-8.68 |
|
Жетысуский |
171 |
1299 |
-42 |
-3.13 |
|
Медеуский |
333 |
2030 |
+93 |
+4.80 |
|
Наурызбайский |
163 |
1508 |
- |
- |
|
Турксибский |
273 |
1263 |
-61 |
-4.57 |
|
По городу |
1550 |
1576 |
+17 |
+1.10 |
В зависимости от местоположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в Медеуском районе, — 2030у.е. Ценовой показатель в этом районе превышает значение средней цены по городу на 29%.
Минимальными ценами обладает частное жилье в Алатауском районе, удельная цена предложения здесь сложилась на уровне 1256 у.е., что меньше среднего значения по городу на 20%. В разрезе комнатности дома цены изменились разнонаправленно, так на 1-, 2-, 3- и 10-комнатные дома и выше прослеживается снижение цен, а на 5-, 7-, 8- и 9-комнатные дома, напротив, зафиксирован рост.
Таблица 2. Показатели рынка частных домов в разрезе количества комнат
|
Количество комнат |
Количество предложений, ед. |
Удельная цена предложения, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
1-комнатные |
13 |
1435 |
-537 |
-27.24 |
|
2- комнатные |
86 |
1605 |
-214 |
-11.78 |
|
3- комнатные |
251 |
1512 |
-114 |
-6.99 |
|
4- комнатные |
329 |
1509 |
-18 |
-1.15 |
|
5- комнатные |
338 |
1548 |
+92 |
+6.33 |
|
6- комнатные |
204 |
1617 |
+97 |
+6.36 |
|
7- комнатные |
144 |
1681 |
+165 |
+10.87 |
|
8- комнатные |
91 |
1760 |
+249 |
+16.47 |
|
9- комнатные |
32 |
1868 |
+272 |
+17.01 |
|
10- комнатные и выше |
62 |
1528 |
-205 |
-11.81 |
|
По городу |
1550 |
1576 |
+17 |
+1.1 |
В разрезе формата домов самыми дорогими квадратными метрамиобладают9-комнатные дома: средняя цена единицы площади составила 1868 у.е. Четырехкомнатные дома имеют самые дешевые квадратные метры — 1409у.е. за единицу площади.
Анализ с разделением домов по материалу постройки показал, что наибольшая средняя цена зафиксирована на монолитные дома. В данном сегменте выставляются на продажу дома в центральных районах города, где цена одного квадратного метра превышает 10000 у.е. Наименьшие средние цены предложения прослеживаются на блочные строения.
Из анализа видно, что квадрат площади у частных домов с земельным участком свыше 9 соток дороже домов с небольшими прилегающими участками. В III квартале 2014 года снижение стоимости за квадратный метр прослеживается на дома с земельными участками до 6 соток.
Таблица 3. Показатели рынка частных домов в разрезе площади земельного участка
|
Площадь земельного участка |
Количество предложений, ед. |
Удельная цена предложения, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
до 6 соток |
500 |
1314 |
-128 |
-8.87 |
|
свыше 9 соток |
450 |
2028 |
+59 |
+2.98 |
|
от 6 до 9 соток |
600 |
1455 |
+27 |
+1.92 |
Разница средней цены на дома с евроремонтом и обычным ремонтом составляет в среднем 170у.е./кв.м. А вот средняя цена недостроенных домов более чем на 700у.е./кв.м ниже среднего показателя.
Наибольшая цена зафиксирована на дома, площадью свыше 350 кв.м, не намного отстают от них частные дома площадью менее 70 кв.м. В III квартале 2014 года снижение ценовых показателей прослеживается на дома, площадью до 70 кв.м и от 70 до 110 кв.м на 12% и 11,2% соответственно и рост на дома, площадью свыше 350 кв.м –на 7,7%.
Частные дома с газовым и центральным отоплением дороже домов с отоплением на твердом топливе в среднем на 170-250у.е./кв.м. В 300 у.е./кв.м зафиксирована разница между домами с гаражом и без него.
Таблица 4. Показатели рынка частных домов в разрезе вида отопления и наличия гаража
|
Вид отопления/гараж |
Удельный вес в общем объеме предложений, %. |
Удельная цена предложения, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
комбинированное |
1 |
1461 |
- |
- |
|
газовое |
75 |
1507 |
-24 |
-1.59 |
|
на твердом топливе |
17 |
1255 |
-78 |
-5.86 |
|
центральное |
7 |
1424 |
-168 |
-10.54 |
|
дом без гаража |
68 |
1425 |
-42 |
-2.88 |
|
дом с гаражом |
32 |
1723 |
+30 |
+1.79 |
Структура предложения
Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений на рынке продажи частных домов в III квартале 2014 года приходилось на Медеуский район –21%. Минимальное число объектов выставляется на продажу в Алмалинском районе – 6%.
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома (22%). Минимальное количество предложений пришлось на сегмент 1-комнатных домов – 1% от общего числа объектов.
Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов
В 2013 г. и в начале 2014 г. и квартирный рынок, и рынок частных домов находились в состоянии стагнации. Поквартальное сравнение зафиксировало несущественные изменения. И только в IV квартале прошлого года на рынке квартир все же отразился сезонный фактор, когда средняя цена возросла на 2,6%. Основной рост при этом пришелся на сентябрь и ноябрь — по 1,2%. В I квартале 2014 г. рост цен составил 1,7%, во II квартале наблюдалось снижение цен на 2,2%.
Рынок частных домов оставался практически стабильным весь 2013 год, на этот сегмент не повлияло даже традиционное осеннее оживление спроса. Изменение цен в III и IV кварталах не превысило 0,5%. Первый квартал 2014 года на рынке частных домов ознаменовался ростом цен на 1,4%, во II квартале наблюдалось снижение цен на 1,4%. В III квартале 2014 года, как на квартирном рынке, и так и на рынке частного жилья наблюдается ценовое затишье.
Рынок частных домов города Алматы более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Индекс расслоения (в данном случае 2,79) показывает, во сколько разсредняя цена «дорогих» домов выше средней цены «дешевых».В сегмент «дорогих» домов в основном входят элитные дома, расположенные в престижных районах города (Бостандыкский и Медеуский), с развитой инфраструктурой, площадью свыше 350 кв.м, газовым либо центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража, большим прилегающим земельным участком (свыше 9 соток) и т.д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья в основном относятся домав не столь привлекательных районах города, чаще всегонедостроенные либо в черновой отделке, площадью от 150 до 250 кв.м, преимущественно с печным отоплением и маленьким прилегающим земельным участком (до 6 соток).
Сегмент «дорогого» жилья, как на рынке квартир, так и на рынке частных домов лежит в одном ценовом диапазоне. Существенный разрыв приходится на средний ценовой сегмент и сегмент «дешевого» жилья — 410 у.е./кв.ми 560у.е./кв.м соответственно. Очевидно, что значительное влияние на среднюю цену по городу на рынке частного жилья оказывают сегмент «дешевого» жилья и средний ценовой сегмент, именно поэтому средняя удельная цена здесь ниже, чем на квартирном рынке.
Прогнозы на рынке частного жилья
Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка частных домов, являются рост ВВП, объем инвестиций в основной капитал и строительство, а также уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.
Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 году), а в2013 году вырос до 6%. В 2014 году прогнозируется сохранить рост ВВП на уровне 6%.
Замедление экономического роста влияет и на темпы роста реальных доходов населения, которые имеют отрицательную динамику с начала 2012 года. С апреля 2013 года наблюдается снижение номинальных денежных доходов населения. В конце 2013 года наблюдалось некоторое увеличение темпов роста реальных денежных доходов, однако начало 2014 года ознаменовалось снижением темпов роста.
Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн. тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.
В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в среднем 4-5% в год. Основной рост наблюдался в 2012 году, составивший по отношению к 2011 году 10%.
В январе-августе 2014г. объем инвестиций в основной капитал составил 278438,2 млн. тенге, что на 1,1% больше, чем в январе-августе 2013г. Доля инвестиций в основной капитал, освоенная предприятиями и организациями города Алматы, составила 7,5% от республиканского объёма.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи частного жилья в г. Алматы за январь-август 2014 года составил 161 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 года (262 сделки) на 39%. В августе 2014 года по сравнению с июлем количество сделок купли-продажи в частных домах сократилось на 13%.
Выводы
- В III квартале на рынке частных домовгорода Алматы прослеживается ценовое затишье.
- Анализ экономических показателей как индикаторов рынка недвижимости дает основание прогнозировать сдержанные темпы снижения цен на рынке частных домов в среднесрочной перспективе. Ожидается, что изменение средней цены до конца года не превысит темпа инфляции.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка частных домов г. Алматы (II квартал 2014 года)
Аналитический обзор рынка частных домов г. Алматы (I квартал 2014 года)