В сентябре на рынке арендного жилья Алматы зафиксирован рост ставок найма. В целом по городу ценовой показатель подрос на 7,5%, до уровня 1111 у.е. за 1 месяц проживания. При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня 1785 у.е./мес. (+9,3%), а «дешевого» — 632 у.е./мес. (+3,4%). Анализ проведен на базе 640 объектов, представленных на портале kn.kz.
Цены по районам
Повышение средних арендных ставок прослеживается в Бостандыкском районе, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1). Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются в аренду в Медеуском районе, где средняя ставка аренды на 37% выше среднего показателя по городу. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Наурызбайском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 65%.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 16,6 у.е., а наименьшая - в Наурызбайском — 5,71 у.е.
Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
Район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
Алатауский |
470 |
-32 |
-6.29 |
10.46 |
+3.48 |
+49.86 |
Алмалинский |
983 |
+23 |
+2.35 |
14.37 |
+0.16 |
+1.13 |
Ауэзовский |
550 |
+21 |
+4.03 |
10.49 |
+0.69 |
+7.04 |
Бостандыкский |
1209 |
+149 |
+14.08 |
14.28 |
+0.66 |
+4.85 |
Жетысуский |
563 |
+45 |
+8.78 |
9.24 |
+0.08 |
+0.87 |
Медеуский |
1519 |
-2 |
-0.16 |
16.6 |
+0.03 |
+0.18 |
Наурызбайский |
316 |
- |
- |
5.71 |
- |
- |
Турксибский |
392 |
-29 |
-6.80 |
9.68 |
+0.28 |
+2.98 |
По городу |
1111 |
+77 |
+7.45 |
14.09 |
+0.51 |
+3.76 |
Цены по формату квартир
В разрезе комнатности в сентябре изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили 3-комнатные квартиры, где прослеживается рост арендных ставок. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 16,07 у.е., а наименьшая – на многокомнатные — 11,88 у.е.
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.
Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
1-комнатные |
526 |
+10 |
+1.96 |
13.56 |
+0.03 |
+0.22 |
2-комнатные |
921 |
+15 |
+1.69 |
14.09 |
+0.28 |
+2.03 |
3-комнатные |
1331 |
+152 |
+12.94 |
14.27 |
+1.29 |
+9.94 |
4-комнатные |
2343 |
+159 |
+7.29 |
16.07 |
+0.81 |
+5.31 |
5-комнатные и выше |
3488 |
+30 |
+0.85 |
11.88 |
-0.62 |
-4.96 |
По городу |
1111 |
+77 |
+7.45 |
14.09 |
0.51 |
3.76 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
После восьмимесячного снижения средних арендных ставок второй месяц подряд в обоих сегментах рынка арендного жилья наблюдается рост цен. Обычно продолжительность повышения ставок найма составляет 3 месяца, при этом рост за данный период составляет от 25% до 40%.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
Формат квартиры/район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
1-комнатные |
741 |
+13 |
+1.75 |
401 |
+4 |
+0.92 |
1.85 |
2-комнатные |
1511 |
+68 |
+4.72 |
550 |
+27 |
+5.18 |
2.75 |
3-комнатные |
2243 |
+335 |
+17.54 |
683 |
-3 |
-0.44 |
3.28 |
4-комнатные |
4135 |
+638 |
+18.23 |
1143 |
+33 |
+3.01 |
3.62 |
5-комнатные и выше |
5333 |
-167 |
-3.03 |
2400 |
+367 |
+18.06 |
2.22 |
Алатауский |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Алмалинский |
1533 |
-23 |
-1.45 |
624 |
+34 |
+5.68 |
2.46 |
Ауэзовский |
718 |
-54 |
-6.98 |
419 |
+29 |
+7.50 |
1.71 |
Бостандыкский |
2027 |
+395 |
+24.20 |
644 |
+52 |
+8.72 |
3.15 |
Жетысуский |
812 |
+214 |
+35.85 |
454 |
+29 |
+6.80 |
1.79 |
Медеуский |
2464 |
-59 |
-2.35 |
786 |
-61 |
-7.19 |
3.14 |
Наурызбайский |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Турксибский |
481 |
-15 |
-3.11 |
316 |
-105 |
-24.95 |
1.52 |
По городу |
1785 |
+152 |
+9.33 |
632 |
+21 |
+3.36 |
2.83 |
Рост ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья зафиксирован на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где прослеживается снижение цен. В разрезе районов основной рост пришелся на Бостандыкский и Жетысуский. В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено повышение ценовых показателей во всех районах города, кроме Медеуского и Турксибского, и на все форматы квартир, кроме 3-комнатных.
Ценовые изменения в ретроспективе
В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (1111 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 у.е./мес.), на 54,5%, но все еще находится на 21,4% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 у.е./мес.).
За год в целом по городу ставки найма выросли на 11%. Основное влияние на повышение средней цены оказали увеличившиеся арендные ставки квартир большого формата. Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год выросла на 13%, а «дешевого» – на 3%.
В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохранялся понижательный тренд, однако в течение последних месяцев наблюдается рост ставок найма.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая ее в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В августе 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, а в тенге – 9,5%. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).
Таблица 5. Доходность арендного жилья
Сектор рынка арендного жилья |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
1-комнатные |
8.84 |
8.30 |
10.01 |
2-комнатные |
9.09 |
8.14 |
10.04 |
3-комнатные |
8.78 |
7.78 |
8.82 |
4-комнатные |
8.13 |
6.86 |
8.85 |
Многокомнатные |
6.03 |
4.03 |
8.62 |
Алатауский |
9.88 |
- |
- |
Алмалинский |
8.39 |
7.48 |
9.84 |
Ауэзовский |
7.51 |
5.76 |
9.33 |
Бостандыкский |
7.78 |
7.18 |
8.05 |
Жетысуский |
8.08 |
7.09 |
9.05 |
Медеуский |
7.16 |
6.15 |
8.01 |
Наурызбайский |
3.08 |
- |
- |
Турксибский |
8.56 |
7.61 |
9.99 |
По городу |
8.71 |
7.80 |
9.35 |
В течение предыдущих восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10. С июля текущего года повышение ренты отразилось на росте доходности. Стоит отметить, что в целом по городу ни в одном сегменте доходность от сдачи квартир не превышает ставок вознаграждения по депозитам в тенге.
Предложение на рынке аренды
Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе, на долю которого приходится 33%, а минимальное – на Алатауский, Наурызбайский и Турксибский районы – по 1%.
В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 39%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 3%.
Выводы и прогнозы
- В сентябре 2014 года в период делового сезона на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается рост ставок ренты.
- За три месяца средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,1% до 8,7% годовых.
- По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайший месяц на рынке арендного жилья сохранится инерционное незначительное повышение ставок аренды.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046