В II квартале 2014 года на рынке нового жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1350 у.е. (243 880 тг) за квадратный метр.
Средняя цена квартир составила 116 289 у.е. Относительно I квартала 2013 года цена квартир в новостройках несущественно сократилась — изменения не превысили погрешности расчетов.
Цены по районам
Максимальной ценой квадратного метра в новостройках обладают квартиры, расположенные в Михайловке, преимущественно приближенные к парковой зоне, где средняя цена квадрата во II квартале текущего года составила 1886 у.е./кв.м, что на 40% выше среднегородской цены. Средняя цена за квартиру в Михайловке достигает 170 500 у.е. (диаграмма 1).
Минимальные цены зафиксированы в Майкудуке — уровень цен здесь составил 1035 у.е./кв.м, или 75 748 у.е. за квартиру. В анализируемом периоде по всем районам города преобладает ценовая стабильность.
Таблица 1. Средние показатели новостроек в разрезе районов города.
|
Район (с учетом всех квартир) |
Средняя цена за у.е./кв.м. |
Средняя цена у.е. за квартиру |
Объем предложения, ед. |
Абсолютное изменение средней цены, у.е. |
Относительное изменение средней цены, % |
1/2 сумма относительной погрешности, % |
|
Город |
1531 |
155241 |
84 |
10.91 |
0.72 |
7.12 |
|
Майкудук |
1035 |
75748 |
33 |
-28.81 |
-2.71 |
3.4 |
|
Михайловка |
1886 |
170500 |
10 |
209.62 |
12.5 |
16.14 |
|
Юго-Восток |
1297 |
102300 |
178 |
-34.05 |
-2.56 |
3.28 |
|
Среднее |
1352 |
116289 |
305 |
-22.93 |
-1.67 |
3.28 |
Ценовые колебания в рассматриваемых районах не оказали влияния на цены в новостройках города в целом. Доля квартир в новых домах в Майкудуке составляет 11%, в Михайловке — 3%. Основной объем новых многоэтажек представлен в районах Юго-Восток — 58% и Город — 28% соответственно. (Диаграмма 2)
Цены по формату
В разрезе комнатности по всем форматам квартир преобладает ценовая стабильность. Изменения за период не превышают 2%.
Таблица 2. Средние показатели новостроек в разрезе форматов квартир
|
Формат квартиры |
Объем предложения, ед. |
Средняя цена за квартиру, у.е./ |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Абсолютные изменения, у.е./кв.м |
Относительные изменения, % |
½ сумма погрешности, % |
|
1 комн. |
22 |
55 591 |
1161 |
-156.32 |
-11.87 |
8.52 |
|
2 комн. |
123 |
84 151 |
1320 |
10.07 |
0.77 |
4.95 |
|
3 комн. |
136 |
125 633 |
1369 |
-49.85 |
-3.51 |
4.78 |
|
4 комн. |
17 |
214 059 |
1584 |
-44.37 |
-2.73 |
19.95 |
|
многокомн. |
7 |
454 143 |
1635 |
369.49 |
29.2 |
26.9 |
|
Среднее |
305 |
1 162 89 |
1352 |
-22.93 |
-1.67 |
3.28 |
Максимальный ценовой показатель сформировался в сегменте многокомнатных (пяти- и более комнат) квартир — 1635 у.е. за квадрат, что на 21% выше среднегородской цены. Минимальная цена единицы площади отмечена на однокомнатные квартиры — 1161 у.е., что на 14% ниже средней цены по городу.
Максимальный объем предложения представлен в сегменте трех- и двухкомнатных квартир — 45% и 40% соответственно. Минимальное количество предложено многокомнатных квартир (5- и более комнат) — 2% (диаграмма 4).
Цены по материалу стен
Новое жилищное строительство в Караганде представлено из кирпича и монолита — 43% и 57% соответственно. Средняя цена квартир в кирпичных домах — 1484 у.е./кв.м, в монолитных — 1321 у.е./ кв.м.
Ценовые изменения в ретроспективе
В период наблюдения за ценами на квартиры в новостройках с 2010 года по текущий период минимальная цена зафиксирована в I квартале 2010 года. Линия тренда указывает на стабильный рост цен. Ценовой пик пришелся на IV квартал 2013 года, относительно I квартала 2010 года данный показатель вырос более чем в 2 раза.
За год, со II квартала 2013 года, в текущем периоде рост цен составил 4%. Средний ежеквартальный темп роста 0,93%. В связи с девальвацией национальной валюты снижение средней цены составило 6%.
Индекс расслоения «дорогого» и «дешевого» жилья
По результатам проведенного анализа цена квадратного метра «дешевых» квартир в новостройках составила 1063 у.е./кв.м, «дорогих» — 1739 у.е./кв.м. Цена в сегменте «дешевых» квартир с IV квартала 2013 года изменилась на 0,32%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир за квартал составил минус 3,04%.
Среднегородской индекс расслоения на жилье в новостройках равен 1,64. Максимальный индекс расслоения зафиксирован в районе Город — 1,98, минимальный — в районе Михайловка (1,24).
Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Район |
Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м |
Относительные ценовые изменения «дешевого» жилья, % |
Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м |
Относительные ценовые изменения «дорогого» жилья, % |
Индекс расслоения |
|
Город |
1057 |
-3.81 |
2095 |
2.53 |
1.98 |
|
Майкудук |
926 |
-7.36 |
1162 |
1.14 |
1.25 |
|
Михайловка |
1792 |
46.89 |
2217 |
4.43 |
1.24 |
|
Юго-Восток |
1048 |
2.55 |
1649 |
-0.26 |
1.57 |
|
Среднее |
1063 |
0.32 |
1739 |
-3.04 |
1.64 |
Строящиеся ЖК в Караганде
По итогам исследования были зафиксированы 16 многоэтажных жилых строящихся зданий, семь из которых возведены в рамках государственной программы «Доступное жилье — 2020» ее операторами ‑ ЖССБК и АО «Казахстанская ипотечная компания». Жилье по госпрограмме от ЖССБК представлено по цене от 90 тыс. тг/кв.м, жилье по программе от КИК предлагается в виде аренды с последующим выкупом от 30 тыс. до 52 тыс. тг в месяц. Строящееся жилье от частных застройщиков представлено по ценам от 730 до 1500 долларов за квадрат в зависимости от класса жилья.
Таблица 5. Перечень строящиеся ЖК в Караганде
|
Наименование |
Месторасположение |
Застройщик |
Этажность |
Срок сдачи |
Класс жилья |
Цена от застройщика |
|
ЖК «Arman De Luxe» |
Ул. Ержанова, 18 |
ТОО «Караганда Бизнес» |
6 этажей |
3-7 подъезд – май 2014 г. |
Бизнес-класс |
От 1250 у.е./кв.м |
|
Строящийся жилой дом |
Ул. Алиханова, 37/4 тел. 41-29-21 |
ТОО «Матан Строй Групп» |
9 этажа |
Октябрь 2014 г. |
Комфорт-класс |
1200 у.е./кв.м |
|
Строящийся жилой дом |
Пр. Шахтеров, 36/1 |
По программе «Доступное жилье — 2020» по линии Жилстройсбербанка, ТОО «ЮТЕКС» |
7,16 и 18 этажей по блокам |
Сдан |
Экономкласс |
90 000 тг/кв.м |
|
Строящийся жилой дом |
Пр. Шахтеров, 37 |
По программе «Доступное жилье — 2020» по линии Жилстройсбербанка, ТОО «Оливия» |
4 и 16 этажные секции |
Май 2014 г. |
Эконом-класс |
90 000 тг/кв.м |
|
Строящийся жилой дом |
14-й мкр-н, 22/1 |
По программе «Доступное жилье — 2020», по линии Казахстанской ипотечной компании |
5 этажей |
Строительство начато в 2013 году |
Экономкласс |
Цена аренды от от 30 тыс. тг. до 52 тыс. тг. |
|
Строящийся жилой дом |
Мкр-н «Шапагат» 2 очередь |
По программе «Доступное жилье — 2020» по линии Жилстройсбербанка |
5 этажей |
2-е полугодие 2014 г. |
Экономкласс |
90 000 тг/кв.м |
|
Строящийся жилой дом |
Мкр-н «Панель Центр» в районе Ледового дворца |
По программе «Доступное жилье — 2020» по линии Жилстройсбербанка |
16 этажей |
2015 г. |
Экономкласс |
90 000 тг/кв.м |
|
Строящийся жилой дом |
12-й мкр-н |
По программе АО «Казахстанской ипотечной компании» |
5 этажей |
Строительство начато в 2013 году |
Эконом-класс |
Цена аренды от от 30 тыс. тг. до 52 тыс. тг. |
|
Строящийся жилой дом |
15-й мкр-н |
По программе АО «Казахстанской ипотечной компании» |
5 этажей |
Строительство начато в 2013 году |
Эконом-класс |
Цена аренды от от 30 тыс. тг. до 52 тыс. тг. |
|
ЖК «Элит» |
Р-н Ботанического сада |
ТОО «Новострой Астана» |
3 этажа |
1 очередь август 2014 г. |
Бизнес-класс |
1350 у.е./кв.м |
|
2 очередь декабрь 2014 г. |
||||||
|
ЖК «Престиж» |
Ул. Ермекова, 21/1 |
ТОО «Тритон 2003» |
5 этажей |
Сдан в эксплуатацию в сентябре 2013 г., ведется ремонт |
Бизнес-класс |
1300 у.е./кв.м |
|
Строящийся дом |
Ул. Таттимбета, 5/2 |
ТОО «Инсар» |
5 этажей |
Май 2015 г. |
Комфорт-класс |
От 185 тыс тг. до 200 тыс. тг. |
|
ЖК «Парк Отау» |
Ул. Ержанова, р-н Ботанического сада |
ТОО «Темiр Зат». |
4 этажа |
Август 2014 г. |
Класс Люкс |
1500 у.е./кв.м |
|
Многоэтажный жилой дом с подземным паркингом |
Ул. Чижевского, 27 |
Заказчик ЖСК «Строй Проект» |
4 этажа |
Ноябрь 2015 г. |
Бизнес-класс |
|
|
Многоэтажный жилой дом |
Ул. Кривогуза, 33/1 |
Компания «Грин парк» |
9 этажей |
4 кв. 2014 г. – 1 кв. 2015 г. |
Бизнес-класс |
От 1300 до 1380 у.е./кв.м |
|
Многоэтажный жилой дом |
Восток-5 |
Компания «Абсолют Казахстан» |
18 этажей |
Ноябрь 2014 г. |
Эконом-класс |
от 730 у.е./кв.м |
Прогнозы
Ценообразующими факторами на рынке жилья являются условия ипотечного кредитования, уровень доходов населения, инвестиции в жилищное строительство, себестоимость строительства и ввод в эксплуатацию жилья.
В январе-июле 2014 года на жилищное строительство направлено 15 907 млн тенге, что на 55% больше объема соответствующего периода прошлого года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля средств, освоенных в жилищном строительстве, составила 8%. В июле относительно июня текущего года объем инвестиций вырос на 9%.
Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья. Во II квартале текущего года, по данным Национального банка РК, прослеживается снижение темпов кредитования по городу Караганде, однако ежемесячная динамика имеет положительную тенденцию. В июне 2014 года банками второго уровня было выдано 48 971 тыс. ипотечных займов, что на 846 тыс. больше показателя предыдущего периода.
Реальный уровень дохода населения показывает отрицательную динамику относительно аналогичного периода предыдущего года. Номинальный уровень дохода вырос на 9,2%.
Во II квартале 2014 года в области введено 81,1 тыс. кв. метров общей площади жилья, что на 9% меньше результата аналогичного периода прошлого года.
Средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах в январе-августе 2014 года составили 77,6 тыс. тенге. Темпы роста строительства имеют положительную динамику.
Выводы
- Во II квартале 2014 года на рынке строящегося жилья в Караганде преобладает ценовая стабильность, как в разрезе районов, так и в целом по городу.
- После девальвации национальной валюты снижение средней цены составило 6%.
- В связи с сокращением темпов реальных доходов населения и объемов ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе на рынке нового жилья ожидается сохранение текущих тенденций. Прогнозируется незначительное снижение средних цен предложения в пределах 0,5-1,0% в месяц.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (I квартал 2014 года)