В августе 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма в месяц составила 59 593 тг за квартиру, за комнату — 16 952 тг. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1342 тг/мес., комнат — 874 тг. По отношению к июлю средняя плата за аренду осталась без изменения. Расчетную базу составили 1062 объекта.
Цены по районам и формату жилья
В отчетном периоде максимальная средняя арендная ставкасформировалась на квартиры, расположенные в Михайловке и Городе,— 68 633и 68 576тенге в месяц соответственно.
Далее по уровню сниженияцены аренды следует район Юго-Восток, где квартиры сдаются в среднем за 60 810 тенге в месяц. Цены съемного жилья почти в два раза ниже цен съемного жилья в отдаленных районах города ‑Майкудуке и Пришахтинске— 38 399 и 32 195 тенге соответственно(диаграмма 1).
В августе 2014 года во всех районах города изменения ставок аренды были незначительными, то есть не превысилипогрешностирасчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам
|
Район |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к июлю 2014 г. |
Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес. |
Изменение цены к июлю 2014 г. |
Доходность квартир,% |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг./мес. |
% |
||||
|
Город |
1597 |
27,3 |
1,74 |
68576 |
1692,84 |
2,53 |
10,9 |
|
Майкудук |
935 |
14,8 |
1,61 |
38399 |
-1022,88 |
-2,59 |
10,95 |
|
Михайловка |
1426 |
75,3 |
5,58 |
68633 |
3207,12 |
4,9 |
11,23 |
|
Пришахтинск |
857 |
36,1 |
4,39 |
32195 |
-546,81 |
-1,67 |
10,94 |
|
Юго-Восток |
1252 |
21,9 |
1,78 |
60810 |
3,16 |
0,01 |
10,72 |
|
Среднее |
1342 |
15,5 |
1,17 |
59593 |
-157,43 |
-0,26 |
10,94 |
Рост ставки найма на отдельно сдаваемые комнаты составил 14,64% за квадратный метр, или выше на 5,18% за комнату в месяц.
В сегменте 1-комнатных квартир наблюдается максимальная цена квадрата, превышающая среднегородское значение на 2,4%. С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 10% (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир
|
Формат |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к июлю 2014 г. |
Средняя ставка аренды за квартиру,тг/мес. |
Изменение цены к июлю 2014 г. |
Доходность квартир,% |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/мес. |
% |
||||
|
1-комн. |
1374 |
-42,52 |
-2,23 |
47694 |
-239,98 |
-0,5 |
11,43 |
|
2-комн. |
1361 |
27,32 |
2,74 |
64743 |
894,12 |
1,4 |
11,42 |
|
3-комн. |
1207 |
45,11 |
4,79 |
75489 |
1697,87 |
2,3 |
11,19 |
|
комнаты |
874 |
106,57 |
14,64 |
16952 |
834,28 |
5,18 |
- |
|
Среднее |
1342 |
15,5 |
1,17 |
59593 |
-157,43 |
-0,26 |
10,94 |
По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за июнь 2014 года составила 111 262тенге. Среднедушевой денежный расход в I квартале 2014 года — 41 867 тенге в месяц. Исходя из этого, ежемесячная средняя арендная оплата за квартиру составляет 84% от среднего дохода за минусом среднедушевых денежных расходов.
Доходность жилья
Поскольку вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. В августе 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупных банков Казахстана.
Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2- комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районеМихайловка. Средний процент доходности от аренды квартир составил 11,01%, что на 1,44 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.
Индекс расслоения «дорогого» и «дешевого» жилья
Индекс расслоения —отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы.В августе 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 82 238 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 41 929 тенге. Индекс расслоения составил 1,96. По отношению к июлю в районах Город и Михайловка был зафиксирован рост ставок аренды в сегменте «дорогих» арендных квартир.
Таблица 3.Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя арендная ставка «дорогого» жилья, тг/мес. |
Относительные ценовые изменения арендной ставки «дорогого» жилья |
Средняя арендная ставка «дешевого» жилья, тг/мес. |
Относительные ценовые изменения арендной ставки «дешевого» жилья |
Индекс расслоения |
|
Город |
97336 |
6,89 |
46452 |
-1,46 |
2,10 |
|
Майкудук |
52143 |
-2,76 |
28786 |
-0,62 |
1,81 |
|
Михайловка |
103500 |
21,05 |
44300 |
-3,7 |
2,34 |
|
Пришахтинск |
40000 |
1,82 |
28333 |
-3,25 |
1,41 |
|
Юго-Восток |
80400 |
1,36 |
44660 |
-0,69 |
1,80 |
|
Среднее |
82238 |
3,38 |
41929 |
-2,68 |
1,96 |
В течение последних пяти лет в динамике арендных ставок на рынке жилья Караганды наблюдается замедление темпов роста. Так, если в 2010 году среднегодовой темп роста составлял 6,9%, в 2011 — 4,5%, в 2012 — 4%, то в 2013 году этот показатель оказался отрицательным — 1%. За 8 месяцев 2014 года средний темп составляет 0,7%. В период сезонной активизации спроса (июнь-август) средняя ставка аренды увеличилась на 4,1% (диаграмма 3).
По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы (сентябрь-октябрь) ожидается сохранение тенденции незначительного роста арендных ставок.
Анализируемая база предложения
В августе 2014 года отмечается снижение объема предложения арендных квартир на 8%. Расчетную базу составили 1062 объекта. Основной объем предложения арендных квартир в Караганде представлен, как правило, в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. Минимальное количество квартир к аренде предложено в районах Пришахтинск и Михайловка (диаграмма 4).
В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам. Далее по снижению объема предложения следуют 1- и 3- комнатные квартиры. Количество сдаваемых комнат от общего объема предложения составило 19% (диаграмма 5).
Прогнозы и выводы
- В августе 2014 года в г. Карагандена рынке арендного жилья преобладает ценовая стабильность.
- Наблюдается повышение уровня ставки найма в сегменте «дорогих» квартир в районах Город и Михайловка.
- Рост средней арендной ставки отмечен на отдельно сдаваемые комнаты.
- По данным аналитической службы kn.kz, в следующем периоде ожидается небольшой рост арендных ставок в пределах 1,5-2% в месяц в связи с сезонным оживлением на рынке арендного жилья и началом учебного года для приезжих студентов.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046