В августе на рынке арендного жилья Алматы зафиксирован рост ставок найма. В целом по городу ценовой показатель подрос на 8,7%, т.е. до уровня 1034 у.е. за 1 месяц проживания.
При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня 1633 у.е./мес. (+5,5%), а «дешевого» — 611у.е./мес. (+8,3%). Анализ проведен на базе 701 объекта, представленного на портале kn.kz.
Цены по районам
Повышение средних арендных ставок прослеживается в Алатауском, Алмалинском и Жетысуском районах, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1). Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 47%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 59%.
При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 16,58 у.е., а наименьшая - в Алатауском — 6,98 у.е.
Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
|
Алатауский |
501 |
+72 |
+16.83 |
6.98 |
-0.36 |
-4.90 |
|
Алмалинский |
961 |
+88 |
+10.14 |
14.21 |
+0.05 |
+0.35 |
|
Ауэзовский |
529 |
+14 |
+2.80 |
9.8 |
+0.07 |
+0.72 |
|
Бостандыкский |
1060 |
+21 |
+2.06 |
13.62 |
-0.05 |
-0.37 |
|
Жетысуский |
517 |
+46 |
+9.82 |
9.16 |
+0.59 |
+6.88 |
|
Медеуский |
1522 |
+80 |
+5.52 |
16.57 |
+0.67 |
+4.21 |
|
Турксибский |
421 |
+12 |
+2.88 |
9.4 |
+0.36 |
+3.98 |
|
По городу |
1034 |
+83 |
+8.70 |
13.58 |
+0.35 |
+2.65 |
Цены по формату квартир
В разрезе комнатности в августе по городу отмечается рост ценового показателя на 1- и 2-комнатные квартиры. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 15,26 у.е., а наименьшая – на многокомнатные — 12,5 у.е. Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.
Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
|
1-комнатные |
516 |
+43 |
+9.04 |
13.53 |
+0.80 |
+6.28 |
|
2-комнатные |
906 |
+76 |
+9.17 |
13.81 |
+0.31 |
+2.30 |
|
3-комнатные |
1178 |
-23 |
-1.90 |
12.98 |
-0.15 |
-1.14 |
|
4-комнатные |
2184 |
+193 |
+9.68 |
15.26 |
+0.95 |
+6.64 |
|
5-комнатные и выше |
3459 |
+204 |
+6.26 |
12.5 |
+0.65 |
+5.49 |
|
По городу |
1034 |
+83 |
+8.70 |
13.58 |
+0.35 |
+2.65 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
После восьмимесячного снижения средних арендных ставок в обоих сегментах рынка арендного жилья с приближением делового сезона возобновился рост цен. Обычно продолжительность повышения ставок найма составляет 3 месяца, при этом стоимость ренты возрастает от 25% до 40%.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
|
Формат квартиры/район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
728 |
+57 |
+8.54 |
397 |
+44 |
+12.60 |
1.83 |
|
2-комнатные |
1443 |
+33 |
+2.36 |
523 |
+40 |
+8.33 |
2.76 |
|
3-комнатные |
1908 |
-96 |
-4.79 |
686 |
+25 |
+3.77 |
2.78 |
|
4-комнатные |
3497 |
+197 |
+5.98 |
1109 |
+56 |
+5.34 |
3.15 |
|
5-комнатные и выше |
5500 |
+1250 |
+29.41 |
2033 |
-142 |
-6.52 |
2.71 |
|
Алатауский |
800 |
+294 |
+58.09 |
467 |
+96 |
+25.92 |
1.71 |
|
Алмалинский |
1556 |
+37 |
+2.47 |
591 |
+56 |
+10.40 |
2.63 |
|
Ауэзовский |
772 |
+78 |
+11.27 |
390 |
+5 |
+1.37 |
1.98 |
|
Бостандыкский |
1632 |
-49 |
-2.91 |
593 |
-10 |
-1.60 |
2.75 |
|
Жетысуский |
598 |
-108 |
-15.34 |
425 |
+95 |
+28.83 |
1.41 |
|
Медеуский |
2523 |
+110 |
+4.56 |
846 |
+84 |
+10.98 |
2.98 |
|
Турксибский |
497 |
-16 |
-3.18 |
421 |
+92 |
+27.78 |
1.18 |
|
По городу |
1633 |
+85 |
+5.52 |
611 |
+47 |
+8.28 |
2.67 |
Рост ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья зафиксирован на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где прослеживается снижение цен. В разрезе районов основной рост пришелся на Алатауский и Ауэзовский, а снижение наблюдается в Жетысуском районе. В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено повышение ценовых показателей во всех районах города и на все форматы квартир. Исключения составили многокомнатные квартиры и квартиры в Бостандыкском районе, где наблюдается снижение цен.
Ценовые изменения в ретроспективе
В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (1034 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 у.е./мес.), на 41%, но все еще находится на 27% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 у.е./мес.).
За год в целом по городу ставки найма выросли на 5,6%. Основное влияние на повышение средней цены оказали увеличившиеся арендные ставки 2- и многокомнатного жилья. Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год не изменилась, а «дешевого» выросла на 7%.
В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохранялся понижательный тренд, однако в течение последних двух месяцев наблюдается рост ставок найма.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В августе 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, а в тенге – 9,5%. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).
Таблица 5. Доходность арендного жилья
|
Сектор рынка арендного жилья |
Доходностьквартир |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
|
1-комнатные |
8.65 |
8.36 |
9.61 |
|
2-комнатные |
9.00 |
8.03 |
9.32 |
|
3-комнатные |
8.04 |
6.85 |
9.07 |
|
4-комнатные |
7.72 |
6.00 |
8.64 |
|
Многокомнатные |
6.30 |
4.75 |
8.83 |
|
Алатауский |
5.92 |
3.36 |
10.05 |
|
Алмалинский |
8.22 |
7.81 |
8.69 |
|
Ауэзовский |
6.99 |
5.70 |
8.44 |
|
Бостандыкский |
7.45 |
6.49 |
8.25 |
|
Жетысуйский |
8.08 |
7.24 |
9.55 |
|
Медеуский |
7.31 |
6.06 |
8.49 |
|
Турксибский |
8.21 |
6.10 |
10.40 |
|
По городу |
8.36 |
7.30 |
9.14 |
В течение предыдущих восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10. В июле и августе текущего года повышение ренты отразилось на росте доходности. Стоит отметить, что в целом по городу ни в одном сегменте доходность от сдачи квартир не превышает ставок по депозитам в тенге.
Предложение на рынке аренды
Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе, на его долю приходится 32%, а минимальное – на Алатауский район – 1%.
В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 40%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 2%.
Выводы и прогнозы
- В августе 2014 года с приближением делового сезона на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается рост ставок ренты.
- За два месяца средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,10 п.п. до 8,36 п.п.
- В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется дальнейший рост ставок найма.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (июль 2014 г.)
Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (август 2013 г.)