В августе 2014 года на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения увеличилась на 1,5% до 1999 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого»и «дешевого» возросли до 2524 у.е./кв.м и 1577 у.е./кв.м. Анализ проведен на базе 3931 объекта, представленного на портале kn.kz.
Цены по административным районам
В августе наблюдается рост ценового показателя в Бостандыкском и Медеуском районах, в остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Алатауский |
59 |
1.5 |
1467 |
-48 |
-3.19 |
|
Алмалинский |
838 |
21.32 |
2107 |
+18 |
+0.88 |
|
Ауэзовский |
891 |
22.67 |
1670 |
+6 |
+0.38 |
|
Бостандыкский |
1134 |
28.85 |
2187 |
+46 |
+2.12 |
|
Жетысуский |
289 |
7.35 |
1384 |
-44 |
-3.07 |
|
Медеуский |
495 |
12.59 |
2675 |
+89 |
+3.45 |
|
Наурызбайский |
6 |
0.15 |
1725 |
- |
- |
|
Турксибский |
219 |
5.57 |
1378 |
-8 |
-0.60 |
|
По городу |
3931 |
100 |
1999 |
+29 |
+1.48 |
Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе ‑ цена здесь превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 9% и 5% соответственно. В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 31%. В новых административных Наурызбайском и Алатауском районах ценовой показатель ниже на 14-27%, а в спальном Ауэзовском районе — на 16%.
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Столичный Центр", ЖК "Жастар-1 MAG Group", ЖК "Салем", коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ренессанс", ЖК "Европолис", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Долина Роз" и ЖК "Керемет". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 4430–8330у.е./кв.м.
Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в августе 2014 года
|
Название комплекса |
Кол-во |
Площадь, м² |
Цена, у.е. |
Цена за 1 кв.м, у.е. |
|
ЖК "Столичный Центр" |
4 |
140 |
620000 |
4429 |
|
ЖК "Жастар-1 MAG Group" |
4 |
145 |
650000 |
4483 |
|
ЖК "Салем" |
3 |
140 |
710000 |
5071 |
|
Коттеджный городок "Эдельвейс" |
5 |
216 |
1100000 |
5093 |
|
ЖК "Ренессанс" |
4 |
160 |
820000 |
5125 |
|
ЖК "Европолис" |
4 |
179 |
960000 |
5363 |
|
Коттеджный городок "Ботанический Сад" |
4 |
150 |
850000 |
5667 |
|
ЖК "Есентай Парк" |
3 |
134 |
770000 |
5746 |
|
ЖК "Долина Роз" |
4 |
189 |
1090000 |
5767 |
|
ЖК "Керемет" |
3 |
90 |
750000 |
8333 |
В августе наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила 2974у.е./кв.м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — 1659у.е./кв.м.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили 1-комнатные квартиры и квартиры в панельной постройке, где прослеживается рост цен.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
785 |
19.97 |
1912 |
+33 |
+1.76 |
|
2-комнатные |
1257 |
31.98 |
1894 |
+16 |
+0.87 |
|
3-комнатные |
1395 |
35.49 |
1992 |
+4 |
+0.18 |
|
4-комнатные |
406 |
10.33 |
2420 |
+43 |
+1.81 |
|
5-комнатные и выше |
88 |
2.24 |
2437 |
+79 |
+3.33 |
|
По городу |
3931 |
100 |
1999 |
+29 |
+1.48 |
Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья демонстрирует повышение цен на квартиры старой постройки и на квартиры улучшенной планировки. Средние цены предложения в остальных сегментах жилья изменились незначительно.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья
|
Тип жилья |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Новой постройки |
907 |
23.07 |
2073 |
-46 |
-2.16 |
|
Приватизированное общежитие |
31 |
0.79 |
1702 |
+88 |
+5.48 |
|
Старой постройки |
179 |
4.55 |
1843 |
+401 |
+27.78 |
|
Улучшенной планировки |
1803 |
45.87 |
2074 |
+73 |
+3.63 |
|
"Хрущевки" |
1011 |
25.72 |
1835 |
+7 |
+0.38 |
|
По городу |
3931 |
100 |
1999 |
+29 |
+1.48 |
Распределение объема предложений по ценовым уровням в августе демонстрирует к июлю значительное сокращение объектов в среднем ценовом сегменте на 12%, которое и оказало влияние на средний ценовой показатель по городу, выросший на 1,5% (диаграмма 1).
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья возросла на 2,2% (до 2524 у.е./кв.м). Повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 2- комнатного жилья, где ценовой показатель сократился. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июлем средняя цена предложения выросла на 1,1% (до 1577 у.е./кв.м). Основное влияние на повышение ценового показателя оказали 1-, 2- и 4-комнатные квартиры.
Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
2265 |
+47 |
+2.13 |
1613 |
+45 |
+2.87 |
1.40 |
|
2-комнатные |
2333 |
-17 |
-0.72 |
1539 |
+30 |
+2.01 |
1.52 |
|
3-комнатные |
2536 |
+27 |
+1.07 |
1534 |
-20 |
-1.30 |
1.65 |
|
4-комнатные |
3329 |
+191 |
+6.10 |
1793 |
+53 |
+3.07 |
1.86 |
|
5-комнатные и выше |
3855 |
+188 |
+5.12 |
1491 |
-133 |
-8.20 |
2.59 |
|
Алатауский |
1619 |
-125 |
-7.17 |
1262 |
-48 |
-3.67 |
1.28 |
|
Алмалинский |
2611 |
-6 |
-0.25 |
1695 |
+49 |
+2.96 |
1.54 |
|
Ауэзовский |
2023 |
+6 |
+0.32 |
1347 |
-12 |
-0.86 |
1.50 |
|
Бостандыкский |
2835 |
+146 |
+5.41 |
1688 |
-13 |
-0.75 |
1.68 |
|
Жетысуский |
1683 |
-46 |
-2.64 |
1180 |
-2 |
-0.15 |
1.43 |
|
Медеуский |
3500 |
+144 |
+4.29 |
1950 |
+29 |
+1.52 |
1.80 |
|
Турксибский |
1614 |
-150 |
-8.52 |
1179 |
+85 |
+7.78 |
1.37 |
|
По городу |
2524 |
+55 |
+2.22 |
1577 |
+16 |
+1.05 |
1.60 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1999 у.е./кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 у.е./кв.м), на 40,3%, но все еще находится на 34,6% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у.е./кв.м). В августе прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир, кроме 2- и многокомнатных, где цены снизились. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год рост цен составил 4,2%, а в сегменте «дорогого» – на 3,1%.
В целом по городу годовой прирост составил 3,2%, не превысив уровня инфляции, ‑ 5,8% (с августа 2013 года по июль 2014 года, по данным Департамента статистики г. Алматы).
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья также прослеживается небольшой повышательный тренд, связанный с началом делового сезона. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне – около 1950 у.е./кв. м, однако с сентября 2013 года прослеживалась небольшая положительная динамика, которая после девальвации национальной валюты сменилась небольшим снижением.
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,60, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 3,9 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на новый Наурызбайский район.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 6 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 5,3%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 8.
Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне, в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.
При этом в течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, объемы которых в течение последних пяти лет заметно сократились. Однако в апреле-июне текущего года рост долларовых кредитов возобновился.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-июль 2014 года составил 1218 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1565 сделок) на 22%. В июле 2014 года по сравнению с июнем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах выросло на 15%. Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 1,4%.
По данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами. В январе-июне 2014 года на жилищное строительство было направлено 48301,7 млн. тенге, что на 28,9% больше, чем в январе-июне 2013 года. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-июнем 2013 года на 7,3% и составила 514,7 тыс. кв.м. За счет всех источников финансирования за январь-июнь 2014 года введены в эксплуатацию жилые дома на 3920 квартир.
Выводы
- В августе на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу выросла на 1,5%.
- В разрезе сегментов наблюдается рост средней цены на «дешевое» жилье на 1,1%, на «дорогое» – на 2,2%.
- С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 1,4%.
- Количество сделок по отношения к июню увеличилось на 15% и составило 1565 единиц.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz с началом делового сезона на вторичном рынке жилья ожидается повышение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июль 2014 года)
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (август 2013 года)