Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (июль 2014 г.)

В июле 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1090 у.е. (199 470 тг) за квадратный метр. Согласно данным аналитической службы kn.kz, на квартирном рынке преобладает ценовая стабильность.

Цены по районам

Изменение средней цены за период незначительное — минус 0,4%. В анализируемом периоде ценовое снижение зафиксировано в районе Юго-Восток на 1,17% (-14,35 у.е./кв.м). Данные изменения на среднюю цену в целом по городу влияния не оказали (таблица 1).

Максимальной ценой жилого квадрата в анализируемом периоде обладают квартиры, расположенные в районе Город, они на 19% дороже среднегородского показателя. Далее по уровню снижения цены следуют районы Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в районах Майкудук и Пришахтинск. Средняя удельная цена в Майкудуке на 24% ниже среднегородской цены, в Пришахтинске — на 31%. 

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район	Объем предложения, ед.	Цена, у.е./кв.м	Изменения цены к июню 2014 г.
			у.е./кв.м	%
Город	1127	1298	-11,21	-0,86
Майкудук	1146	824	-3,59	-0,43
Михайловка	180	1178	-5,61	-0,47
Пришахтинск	239	752	-14,3	-1,87
Юго-Восток	1166	1207	-14,34	-1,17
Средние значения по городу	3858	1090	-4,35	-0,4

Цены по формату квартир

В разрезе форматов квартир ценовое снижение зафиксировано на многокомнатные квартиры — на 9,42% (-113 у.е./кв.м), к ним относятся квартиры в 5 и более комнат. На карагандинском рынке многокомнатные квартиры представлены в наименьшем количественном объеме, поэтому их цена никак не повлияла на средний показатель в целом по городу. Максимальной ценой квадратного метра обладают 3- и 4-комнатные квартиры, их цена выше среднегородской на 2%. Наиболее доступная цена квадрата у 2-комнатных квартир, удельная цена которых ниже среднегородского показателя на 1,8% (таблица 2). 

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату

Формат квартир	Объем предложения, ед.	Цена, у.е./кв.м	Изменения цены к июню 2014 г.
			у.е./кв.м	%
1-комн.	733	1091	-6,2	-0,57
2-комн.	1617	1070	-4,16	-0,39
3-комн.	1154	1113	-2,27	-0,2
4-комн.	300	1113	9,66	0,88
Многокомн.	54	1091	-113,45	-9,42
Среднее	3858	1090	-4,35	-0,4

Цены по типу жилья

Самыми дорогими квартирами на рынке жилья в Караганде являются квартиры в новостройках. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены общего объема предложения по Караганде на 18%. Предложение квартир в новостройках занимает всего 4% от объема предложения. В разрезе форматов жилья наблюдается ценовая стабильность (таблица 3). 

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по типу

Тип жилья	Объем предложения, ед.	Цена, у.е./кв.м	Изменения цены к июню 2014 г.
			у.е./кв.м	%
новостройки	153	1283	-27,12	-2,07
старой постройки	296	1122	-17,79	-1,56
улучшенной планировки	1551	1152	-6,77	-0,58
«хрущевки»	1857	1018	1,07	0,11
среднее	3858	1090	-4,35	-0,4

Ценовые изменения в ретроспективе

Годовая динамика средней цены с июля 2013 года по июль 2014 показала пиковое значение в феврале текущего года. С марта темпы ценовых изменений приближаются к показателю аналогичного периода предыдущего года. С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) ценовое снижение составило 5,6%. Изменения за год — 0,8% (диаграмма 1).

Индекс расслоения «дорогого» и «дешевого» жилья

По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дешевых» квартир составила 878 у.е./кв.м, «дорогих» — 1340 у.е. Ценовые изменения за период в сегменте «дешевых» квартир составили 0,47%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир отрицательные ‑ минус 0,2%. По всем районам города, кроме Михайловки, наблюдаются отрицательные ценовые изменения как в «дешевом», так и в «дорогом» сегментах.

Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья

Район	Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м	Ценовые изменения, %	Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м	Ценовые изменения, %	Индекс расслоения
Город	1034	-0,32	1621	-0,85	1,57
Майкудук	638	-0,49	1038	0,87	1,63
Михайловка	875	4,68	1509	2,45	1,72
Пришахтинск	617	-0,23	899	-4,52	1,46
Юго-Восток	1014	-0,27	1426	-1,80	1,41
Общее по городу	878	0,47	1340	-0,20	1,53

Соотношение цены «дорогого» жилья к «дешевому» из года в год сокращается. Так, в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012 году — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте. В текущем периоде индекс расслоения снизился на 0,01.

Максимальный индекс расслоения наблюдается в районе Михайловка, что говорит о различной структуре предложения. Минимальная разница в средней цене зафиксирована в районе Юго-Восток.

Анализируемая база предложения

В июле 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетную базу без учета агентств составили 3858 объектов. Практически в равной доле представлено предложение в районах Город, Майкудук и Юго-Восток. Значительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.

В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит двухкомнатным квартирам. Далее по уровню снижения объема предложения следуют трех- и однокомнатные квартиры. Минимальное количество представлено на рынке четырех-, пяти- и более комнат.

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 56%, в кирпичных домах — 41%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья. По данным Национального банка РК, динамика объемов ипотечного кредитования в Караганде имеет положительную тенденцию. По последним данным НБ РК в мае месяце было выдано 48125 млн тг. кредитов, что на 25 млн тг. больше, чем в предыдущем месяце.

Реальный уровень дохода населения показывает отрицательную динамику. Номинальный доход, напротив, вырос на 8,8%.

По данным Агентства по статистике Карагандинской области, в январе-июне 2014 года на жилищное строительство направлено 14564,4 млн тенге, что на 59,1% больше объема соответствующего периода прошлого года. Относительно предыдущего месяца уровень инвестирования строительства сократился.

За январь-июнь 2014 года в области введено 170,3 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 90,9% к аналогичному периоду прошлого года. Объем жилья, введенного предприятиями в январе-июне 2014 года, снизился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 46,9%. Объем жилья, введенного индивидуальными застройщиками, увеличился на 26,5%.

Средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах в январе-июне 2014 года составили 85 тыс. тенге, данный показатель ниже показателя, зафиксированного в июне 2013 г. на 8,3%. То есть наблюдается снижение затрат на строительство.

Себестоимость строительства в долларовом эквиваленте составляет 464 у.е./кв.м, почти в три раза ниже средней цены квадратного метра в новостройках, или в два раза ниже цены в домах типа «хрущевка».

Экономические показатели, влияющие на уровень спроса населения и ценообразование на квартирном рынке жилья, показывают отрицательную динамику. Следовательно, предпосылок для роста цен на рынке вторичного жилья нет. В краткосрочной перспективе ожидается стагнация цен, возможно понижение цен до 3% в квартал.

Выводы

• В июле на квартирном рынке жилья города Караганды преобладает ценовая стабильность.
• В разрезе районов снижение цен зафиксировано в районе Юго-Восток на 1,17%.В разрезе форматов квартир сократились в цене многокомнатные квартиры на 9,42%. Тем не менее, колебания в сегментах рынка на среднюю цену в целом по городу влияния не оказали.
• С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) ценовое снижение составило 5,6%. Изменения за год ‑ 0,8%.
• В краткосрочной перспективе резких ценовых колебаний не ожидается. Возможно понижение цен до 3% в квартал.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

На квартирном рынке Караганды продолжается снижение цен. Июнь 2014

Обзор рынка вторичного жилья Караганды (июль 2013 года)