На рынке земельных участков во II квартале 2014 года средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 17971 у.е./сот., в области — 5844 у.е./сот. При этом по...
...городу в сегменте «дорогих» земельных участков средняя цена предложения прослеживается на уровне 35566 у.е./сот., а в сегменте «дешевых» —на уровне 5621 у.е./сот.
Цены по назначению, площади земельного участка и районам
Во II квартале по отношению к прошлому кварталу сокращение средней запрашиваемой цены за 1 соткупо городу зафиксировано в сегментах под коммерческую застройку и ИЖС на 8,2% и 6,2% соответственно. При этом рост цен прослеживается на земельные участки производственного назначения. На земли сельскохозяйственного использования удельная цена предложения изменилась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена отмечена на земельный участок, предназначенный под застройку коммерческой недвижимостью в Алмалинском районе (272 727 у.е./сот.), а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Алатауском районе (1000у.е./сот.).
Наибольшая запрашиваемая цена за участок держится в Медеуском районе — 25 000 000 долларов под строительство коттеджа, а минимальная — в Алатауском районе — 6000 долларов под ИЖС.
Таблица 1 Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы по назначению
|
Назначение ЗУ |
Кол-во объектов, |
Общая площадь, |
Средняя цена предложения, |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
Средняя цена «дорогих» ЗУ, |
Средняя цена «дешевых» ЗУ, |
Индекс расслоения |
|
|
у.е. |
% |
|||||||
|
ЗУ жилого назначения |
1545 |
33039 |
16239 |
-1218 |
-6.98 |
32551 |
4994 |
6.52 |
|
ЗУ сельскохозяйственного использования |
383 |
24358 |
5192 |
-233 |
-4.30 |
11906 |
1216 |
9.79 |
|
ЗУ коммерческого назначения |
223 |
10680 |
31021 |
-5303 |
-14.60 |
59230 |
10435 |
5.68 |
|
ЗУ производственного назначения |
49 |
8771 |
14428 |
+5777 |
+66.79 |
21580 |
4491 |
4.81 |
|
По городу |
2200 |
76848 |
17971 |
-700 |
-3.75 |
35566 |
5621 |
6.33 |
Земельные участки под коммерческую застройку
Во II квартале 2014 года средняя цена предложения в сегменте коммерческой застройки зафиксирована на уровне 31021 у.е./сот., что на 14,6% ниже, чем в предыдущем квартале.
Наибольшие цены предложения держатся на земельные участки площадью до 6 соток, а наименьшие цены – на участки свыше 500 соток.
Для точечной застройки в верхних районах Алматы имеются небольшие земельные участки, площадью до 6 соток, цена которых более чем в 9 разпревышает средний ценовой показатель по городу.
Земельные участки под МЖС
Средний ценовой диапазон для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков от 10 до 100 соток. Возрастает цена на меньшие площади и снижается для площадей свыше 100 соток.
Земельные участки под ИЖС
Жилая зона представлена в основном земельными участками под индивидуальное жилищное строительство,и 5% от зоны жилого использования предназначена под застройку коттеджными городками.
Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. В Казахстане каждый житель, достигший 18 лет, может получить 10 соток под ИЖСбесплатно. Воспользовавшись этим правом и не начав строительство, гражданин РК может потерять данное право, так как земли изымаются государством. В связи с этим часть земельных участков предлагается по достаточно низким ценам. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 44%. Наименьшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка до 3 соток, где цены наибольшие. В сегмент участков свыше 50 сотокв основном попадают предложенияв коттеджных городках.
Таблица 2 Ценовые показатели рынка земельных участков под индивидуальную жилищную застройку г. Алматы по районам
|
ЗУ под ИЖС |
Кол-во объектов, |
Общая площадь, |
Средняя цена предложения, |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку |
Средняя цена «дорогих» ЗУ, |
Средняя цена «дешевых» ЗУ, |
Индекс расслоения |
|
|
у.е. |
% |
|||||||
|
Алатауский |
320 |
3059 |
8615 |
367 |
4.45 |
15997 |
3612 |
4.43 |
|
Алмалинский |
55 |
1423 |
28541 |
-4939 |
-14.75 |
60061 |
9226 |
6.51 |
|
Ауэзовский |
243 |
2921 |
13722 |
-710 |
-4.92 |
25312 |
4223 |
5.99 |
|
Бостандыкский |
249 |
9130 |
21985 |
+1537 |
+7.52 |
46462 |
7802 |
5.96 |
|
Жетысуский |
51 |
412 |
15990 |
-1947 |
-10.85 |
29874 |
6053 |
4.94 |
|
Медеуский |
443 |
9769 |
18769 |
+323 |
+1.75 |
41950 |
3421 |
12.26 |
|
Турксибский |
140 |
1291 |
7717 |
-3562 |
-31.58 |
16064 |
2337 |
6.87 |
|
По городу |
1501 |
28007 |
15554 |
-885 |
-5.38 |
32310 |
4499 |
7.18 |
|
Енбекшиказахский |
30 |
274 |
3414 |
+564 |
+21.27 |
8064 |
1008 |
8.00 |
|
Илийский |
36 |
373 |
3119 |
+702 |
+29.04 |
4339 |
714 |
6.08 |
|
Карасайский |
1008 |
22243 |
7058 |
+295 |
+4.36 |
18192 |
1161 |
15.67 |
|
Талгарский |
370 |
5305 |
3052 |
-75 |
-2.41 |
7214 |
570 |
12.65 |
|
По области |
1444 |
28195 |
5857 |
+200 |
+3.53 |
14859 |
996 |
14.92 |
Земельные участки производственного назначения
Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. С уменьшением площади земельного участка, запрашиваемые цены увеличиваются, а с увеличением, напротив, сокращаются.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения
Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство —75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства.
Под садоводствоотводятсяв основном земельные участки площадьюдо 6 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне 6500у.е./сот., что почти в 1,3 разапревышает среднюю цену по городу в данном сегменте.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи земельных участков по городу (17971 у.е./сот.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный воII кварталепрошлого года (16498 у.е./сот.), на 8,9%, но все еще находится на 46% ниже, чем пиковый показатель IV квартала 2007 года (33320у.е./сот.).
ВоIIквартале прошлого года цены на земельные участки в целом по городу были несколько ниже. За год земля подорожала на 8,9%. Главным образом это было связано с удорожанием «дорогих» земельных участков на3,3%.
В течение последних двух лет на рынке земельных участков во всех сегментах наблюдался понижательный тренд. При этом темпы снижения цен на «дешевые» земельные участки наибольшие: 2012 год — 38%, 2013 год — 18%. В «дорогом» сегменте запрашиваемые цены сокращались на 12,5% в 2012 году и на 12,6% в 2013 году.
Средний ценовой сегмент показал снижение в 2012 году на 25%, в 2013 году – на 15,4%.
Таблица 3 Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы
|
Ценовые сегменты |
I кв.2013 г. |
II кв.2013 г. |
III кв.2013 г. |
IV кв.2013 г. |
I кв.2014 г. |
II кв.2014 г. |
|
Средняя цена предложения за 1 сотку в сегменте "дешевых" ЗУ, у.е./сот. |
5423 |
5998 |
5842 |
6047 |
6364 |
5621 |
|
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
-27.93 |
+10.60 |
-2.60 |
+3.51 |
+5.24 |
-11.67 |
|
Средняя цена предложения за 1 сотку, в среднем ценовой сегмент, у.е./сот. |
17474 |
16498 |
16834 |
18261 |
18670 |
17971 |
|
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
-14.70 |
-5.59 |
+2.04 |
+8.48 |
+2.24 |
-3.75 |
|
Средняя цена предложения за 1 сотку, в сегменте "дорогих" ЗУ, у.е./сот. |
31070 |
34425 |
35413 |
37375 |
37029 |
35566 |
|
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
-21.08 |
+10.80 |
+2.87 |
+5.54 |
-0.93 |
-3.95 |
Структура анализируемой базы
Количество анализируемых объектовна рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило воII квартале2014 года 4467 ед., из них в городе — 2200 ед., в области — 2267 ед. Общая площадь земельных участков — 320тыс. соток на сумму 1553 млн долларов.
В городе максимальную долю предложения(40%) занимают земельные участки для сельскохозяйственного использования, а минимальную (9%) — под застройку производственной недвижимостью.
В области (Енбекшиказахский, Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей иная: максимум (75%) пришелся на сегмент сельскохозяйственного использования, а минимум (по 6%) — на коммерческую и производственную застройку.
В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 24%. Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе, наибольшая — 53%,а в Енбекшиказахском — наименьшая(1%).
Прогнозы на рынке земельных участков
Основными факторами, влияющими на спрос земельных участков в г.Алматы, являются: рост ВВП, инвестиционная и кредитная деятельность региона, ввод в эксплуатацию новых зданий и личные доходы населения.
На рынке Алматы спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.
Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 году), а в 2013 году вырос до 6%. В 2014 году прогнозируется рост ВВП сохранить на уровне 6%.
В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако в 2012 году по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, а в 2013 году только 5,2%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 13.
Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 г. ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.
Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.
В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в районе 4-5%. Основной рост наблюдался в 2012 году по отношению к 2011 году, который составил 10%.
Объем инвестиций в основной капитал за январь-май 2014 года с учетом оценки составил 146190,4 млн тенге, что на 16,8% больше, чем в январе-мае 2013года. Доля инвестиций в основной капитал, освоенных предприятиями и организациями города Алматы, составила 7,9% от республиканского объема.
В январе-мае 2014 года объем строительных работ (услуг) составил 69027,0 млн тенге, что на 14% больше, чем в январе-мае 2013 года. В общем объеме работ (услуг), выполненных строительными организациями, наибольшую долю (58,9%) занимают работы по возведению зданий. Объем строительных работ, выполненных на жилищном строительстве, составил 18854,4 млн тенге или 27,3% от общего объема выполненных строительных работ.
В январе-мае 2014 года инвестиций в жилищное строительство было направлено 40875,7 млн тенге, что на 48,4% больше, чем в январе-мае предыдущего года.
При этом динамика темпов кредитования экономики банками второго уровня продолжает демонстрировать снижение темпов роста.
В 2013 году количество введенных в эксплуатацию зданий жилого назначения выросло на 11,8%, а нежилого назначения в 2,8 раза, в основном за счет финансирования 2012 года.
В январе-мае 2014 года общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 585,3 тыс. кв. м.
Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-маем 2013г. на 5,8% и составила 447,5 тыс. кв. м.
Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (в2,2 раза), Турксибском (на 44,5%), Алатауском (на 35,5 %) и Жетысуском (на 32,4%) районах.
Выводы
- Средние удельные цены предложения воII квартале 2014 изменились незначительно как в городе, так и в области.
- По городу, как в сегменте «дорогих» земельных участков, так и в сегменте«дешевых», средние удельные цены предложения сократились.
- По области в cегменте «дорогих» земельных участков наблюдается рост средних цен предложения, а в сегменте «дешевых», напротив, прослеживается снижение цен.
- С учетом уменьшения темпов роста экономики, снижения реальных денежных доходов населения и девальвации национальной валюты на рынке земельных участков продолжится сокращение средних цен предложения.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046