В январе 2011 года на рынке вторичного жилья средняя цена предложения составила 763 у.е. за квадратный метр, с погрешностью выборки 11,7 у.е., или 1,5%. По сравнению с декабрем прошлого года средневзвешенная цена предложения не изменилась. Количество предлагаемого к продаже жилья по отношению к прошлому месяцу возросло на 171 единицу, или на 8%, и составило 2307 квартир.
Средняя цена предложения по районам
На вторичном рынке жилья города Караганды уже с первых дней января наблюдается активизация, которая главным образом выражается в увеличении количества предложений и росте ценовых показателей в большинстве районов города. Наибольшее удорожание квадратного метра жилья в отчетном периоде зафиксировано по Пришахтинску, где цена в среднем выросла на 5,9%, или на 23,5 у.е. за квадрат. Далее следует Майкудук — плюс 5,5% (24,6 у.е. за кв.м), Город — 3,7% (33,4 у.е.), Юго-Восток — 3,3% (25,3 у.е.). По району Михайловка ценовые отклонения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности и стабильности средней цены предложения (таблица 1).
|
Район |
Средняя цена, |
Отклонение |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
у.е./кв.м |
% |
(+/-) у.е./кв.м |
(+/-) % |
||
|
Город |
941 |
+33,4 |
+3,7 |
17,5 |
1,9 |
|
Юго-Восток |
803 |
+25,3 |
+3,3 |
10,7 |
1,3 |
|
Михайловка |
828 |
+7,6 |
+0,9 |
53,8 |
6,5 |
|
Майкудук |
469 |
+24,6 |
+5,5 |
12,7 |
2,7 |
|
Пришахтинск |
418 |
+23,5 |
+5,9 |
16,3 |
3,9 |
|
Средняя |
763 |
+5,3 |
+0,7 |
11,7 |
1,5 |
Однако удорожание квадратного метра жилья практически во всех районах Караганды не привело к резкому скачку средней цены предложения по городу. Данный факт объясняется главным образом тем, что в отчетном периоде на карагандинском рынке вторичного жилья изменилась структура предложения, а именно возросло количество продаваемых квартир в Майкудуке и Пришахтинске, т.е. районах, которые заведомо являются более «дешевыми» по уровню цен на жилье. Таким образом, по сравнению с декабрем 2010 года в отчетном периоде средняя цена предложения существенно не изменилась и составила на конец периода 763 у.е. за кв. м.
Подробный анализ структуры предложения по ценовым уровням, графически представленный на диаграмме 1, зафиксировал в отчетном периоде увеличение количества «дешевого» жилья в Майкудуке и Пришахтинске с ценовым диапазоном от 200 до 600 у.е. за квадратный метр. Наряду с увеличением доли дешевого жилья на вторичном рынке, в сегменте более дорогого жилья с ценовым диапазоном от 800 до 2000 у.е. наблюдается удорожание, о чем свидетельствует параллельный сдвиг кривой предложения вправо.
Средняя цена предложения по типу квартир
Продолжив дальнейшее исследование, можно увидеть, что в разрезе формата квартир средние цены предложения не изменились и все отклонения лежали в пределах допустимых погрешностей (таблица 2).
Но при этом надо учитывать тот факт, что с изменением структуры предложения изменилась и структура выборки по каждому формату жилья: по сравнению с декабрем в ней зафиксировано большее число квартир, расположенных в Майкудуке и Пришахтинске. Таким образом, возросшие доли предложения «дешевого» жилья Майкудука и Пришахтинска не позволили средним ценам в разрезе формата квартир преодолеть рубеж погрешности и прибавить в значении. В силу этого средняя цена предложения значительно не изменилась и оставалась в пределах погрешности весь период.
|
Формат квартир |
Средняя цена, |
Отклонение |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
у.е./кв.м |
% |
(+/-) у.е./кв.м |
(+/-) % |
||
|
1-комн. |
709 |
+13,2 |
+1,9 |
24,1 |
3,4 |
|
2-комн. |
714 |
+2,0 |
+0,3 |
16,6 |
2,3 |
|
3-комн. |
815 |
+1,0 |
+0,1 |
22,4 |
2,7 |
|
Многокомн. |
827 |
+18,2 |
+2,3 |
33,8 |
4,1 |
|
Средняя |
763 |
+5,3 |
+0,7 |
11,7 |
1,5 |
Изменения по материалу стен
В отчетном периоде средняя цена предложения составила по Караганде 763 у.е. за 1 кв.м. Несмотря на стабильность среднего показателя по городу, стоимость квартир в кирпичных домах за период возросла на 2,8%, или на 23 у.е. за квадрат. Ценовые отклонения по панельным и монолитным домам в отчетном периоде не превысили ошибки выборки, что говорит об их незначительности по сравнению с декабрем прошлого года (таблица 3).
|
Тип дома |
Средняя цена, |
Отклонение |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
у.е./кв.м |
% |
(+/-) у.е./кв.м |
(+/-) % |
||
|
Панель |
669 |
-11,9 |
-1,8 |
12,6 |
1,9 |
|
Кирпич |
856 |
+23,0 |
+2,8 |
18,0 |
2,2 |
|
Монолит |
887 |
+39,1 |
+4,6 |
64,2 |
7,2 |
|
Средняя |
763 |
+5,3 |
+0,7 |
11,7 |
1,5 |
Показатели расслоения
Проведенный анализ показал: индекс расслоения на рынке вторичного жилья по городу составил 1,8, что свидетельствует о превышении стоимости «дорогого» жилья над стоимостью «дешевого» в 1,8 раза. Наибольшее расслоение рынка жилья зафиксировано в Михайловке (2,3) и Майкудуке (2,0). Цены на рынке недвижимости более однородны в Городе и Пришахтинске — здесь индекс расслоения составляет 1,8 и 1,6 соответственно. На Юго-Востоке коэффициент расслоения минимален и составляет 1,5.
Предложение
За январь 2011 года количество выставленного на продажу жилья по городу увеличилось на 171 единицу, или на 8%, и составило 2307 квартир. Максимальный рост количества предложений зафиксирован в Майкудуке — на 34,7%, или 126 квартир. Далее следуют Пришахтинск и Михайловка, где количество выставленного на продажу жилья за период выросло на 28% (30 ед.) и 22% (24 ед.) соответственно. По Городу, напротив, зафиксировано снижение объема предложения на 1,1%, или на 9 квартир. На Юго-Востоке объем предложения в отчетном периоде не изменился.
В январе в результате роста количества продаваемых квартир в Майкудуке, Пришахтинске и Михайловке изменилась структура предложения. В отчетном периоде она сложилась следующим образом: максимальную долю занял Город — 38%, или 874 ед. (против 41%, или 883 квартиры в декабре 2010 г.). Далее следует Юго-Восток — 29%, или 674 ед., напомним, что в декабре удельный вес предложения в данном районе был выше и занимал 32%. Доля Майкудука выросла по сравнению с прошлым месяцем на 4% и составила в отчетном периоде 21% (489 ед.). Доли Михайловки и Пришахтинска за период выросли каждая на 1% и заняли по 6% в совокупном объеме предложения.
С точки зрения формата жилья количество предложений в январе выросло во всех сегментах. Наибольший рост зафиксирован в сегменте двухкомнатных квартир — плюс 11,6%, или 95 ед. Далее следуют трехкомнатные — плюс 9,2% (62 ед.), многокомнатные — 2,3% (8 ед.) и однокомнатные квартиры — плюс 2,1% (6 ед.).
С точки зрения формата квартир в декабре 2010 года максимальную долю предложения — 39% заняли двухкомнатные квартиры (914 ед.), далее следуют трехкомнатные квартиры, составляющие 32% предложения (737 ед.). Доли многокомнатных и однокомнатных квартир составили 16% и 13% соответственно.
С позиции материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичным домами, на долю квартир в указанных домах приходится 50% (1152 ед.) и 48% (1100 ед.) соответственно. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален, он составляет лишь 2%, или 55 единиц.
В зависимости от качества жилья структура предложения по Караганде в январе сложилась следующим образом: 45% в общем объеме предложения заняли «хрущевки», 40% — улучшенное жилье, 10% — жилье старого типа и 5% от общего числа квартир, выставленных на продажу, расположены в новостройках.
Основные выводы по мониторингу
По результатам проведенного мониторинга можно сделать следующие выводы:
- в отчетном периоде на рынке вторичного жилья г. Караганды зафиксирован значительный приток количества предложений по Майкудуку, Пришахтинску и Михайловке;
- в разрезе районов города наблюдается рост ценовых показателей;
- наряду с общим повышением цен в отдельных районах города средний показатель по городу оставался стабильным, что объясняется значительным притоком на рынок квартир в более «дешевых» районах Майкудука и Пришахтинска.
Мониторинг подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитический отдел портала www.kn.kz