В июне на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения сократилась на 1,7% до уровня 2047 у.е. за 1 кв.м. С начала девальвации средняя цена...
...на вторичном рынке жилья Астаны сократилась на 4,1%.
ЦИФРЫ ОБЗОРА:
Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья (у.е./кв.м)
1644 (вниз) — в «дешевом» ценовом сегменте
2047 (вниз) — в среднем ценовом сегменте
2511 (вниз) — в «дорогом» ценовом сегменте
2620 (не изменилась) — на квартиры в новостройках элит-класса
В июне на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения сократилась на 1,7% до уровня 2047 у.е. за 1 кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2511 у.е./кв.м (-1% к маю), в «дешевом» — 1644 у.е./кв.м (-2,6% к маю).
Цены по административным районам
В течение месяца средние удельные цены предложения сократились во всех районах города: максимально — в районе Сарыарка (минус 1,9% по сравнению с маем), а минимально — в районе Алматы (минус 1,1%).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города
|
Район |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Алматы |
3213 |
+425 |
2009 |
-22 |
-1.08 |
|
Есиль |
954 |
+32 |
2443 |
-30 |
-1.22 |
|
Сарыарка |
1933 |
+308 |
1916 |
-38 |
-1.92 |
|
По городу |
6100 |
+765 |
2047 |
-36 |
-1.74 |
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — 2443 у.е., что выше среднего показателя по городу на 19%.
В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 2684 у.е., минимальная цена держится на 2-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1863 у.е.
Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в июне находилась в диапазоне 4120-5330 у.е./кв.м.
Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в июне 2014 года
|
Название жилого комплекса |
Кол-во |
Площадь, кв.м |
Цена, у.е. |
Цена, |
|
ЖК «Авиценна» |
2 |
57 |
235000 |
4123 |
|
ЖК «Оркен Deluxe» |
3 |
96 |
410000 |
4271 |
|
ЖК «Гранд Астана» |
2 |
58 |
250000 |
4310 |
|
ЖК «GreenVillage» |
6 |
460 |
2000000 |
4348 |
|
ЖК «Аягоз» |
4 |
200 |
900000 |
4500 |
|
ЖК «Гармония» |
2 |
82 |
400000 |
4878 |
|
ЖК «ЦМТ - Центр международной торговли» |
4 |
140 |
700000 |
5000 |
|
ЖК «Городской Романс» |
4 |
169 |
850000 |
5030 |
|
ЖК «Арман» |
4 |
235 |
1250000 |
5319 |
|
ЖК «Миланский Квартал» |
2 |
60 |
320000 |
5333 |
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра приходилась в июне на квартиры в новостройках элит-класса — 2620 у.е., а самая низкая цена предложения прослеживается на жилье старой постройки — 1620 у.е.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья
|
Тип жилья |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Новой постройки |
4294 |
+516 |
2128 |
-36 |
-1.65 |
|
Старой постройки |
99 |
+20 |
1620 |
+7 |
+0.42 |
|
Улучшенной планировки |
1225 |
+164 |
1876 |
-27 |
-1.41 |
|
«Хрущевки» |
482 |
+65 |
1849 |
-55 |
-2.89 |
|
По городу |
6100 |
+765 |
2047 |
-36 |
-1.74 |
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 4.
Средние удельные цены на одно-, четырех- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 1,2%, 7,2% и 4,8% соответственно, а цены на двух- и трехкомнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 2,2% и 0,5%.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры
|
Комнатность |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
1612 |
+165 |
2072 |
-34 |
-1.61 |
|
2-комнатные |
2213 |
+311 |
2003 |
-61 |
-2.98 |
|
3-комнатные |
1737 |
+229 |
2037 |
-27 |
-1.31 |
|
4-комнатные |
448 |
+38 |
2195 |
+35 |
+1.60 |
|
5-комнатные и выше |
90 |
+22 |
2144 |
+39 |
+1.87 |
|
По городу |
6100 |
+765 |
2047 |
-36 |
-1.74 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал в июне сокращение цен во всех сегментах. Исключение составили квартиры старой постройки, где средняя удельная цена за месяц не изменилась.
Анализируемая база в июне 2014 года пополнилась объектами во всех ценовых сегментах (диаграмма 2). Так, в диапазонах 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м количество предложений выросло на 43% и 14% соответственно. В диапазоне 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано увеличение объема на 18%.
Удельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, сократилась в июне на 2,9%, ценовой разрыв новыми объектами и объектами, выставленных на продажу более месяца, составил 26 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 20% от общего объема предложений.
При этом, как видно на диаграмме 3, удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В июне по отношению к маю цены сократились на 1,6%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1% (до 2511 у.е./кв.м). Снижение цен в данном сегменте прослеживается на одно- и двухкомнатные квартиры.
В секторе «дешевого» жилья по сравнению с маем средняя цена предложения сократилась на 2,6% до уровня1644 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир.
Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
2496 |
-55 |
-2.14 |
1708 |
-24 |
-1.39 |
1.46 |
|
2-комнатные |
2410 |
-58 |
-2.37 |
1647 |
-59 |
-3.47 |
1.46 |
|
3-комнатные |
2527 |
10 |
0.38 |
1606 |
-50 |
-3.06 |
1.57 |
|
4-комнатные |
2886 |
+84 |
+3.01 |
1594 |
-12 |
-0.75 |
1.81 |
|
5-комнатные и выше |
3067 |
171 |
5.92 |
1404 |
-14 |
-0.98 |
2.18 |
|
Алматы |
2442 |
-10 |
-0.40 |
1642 |
-29 |
-1.75 |
1.49 |
|
Есиль |
3034 |
-15 |
-0.51 |
1903 |
-46 |
-2.38 |
1.59 |
|
Сарыарка |
2366 |
-25 |
-1.03 |
1519 |
-52 |
-3.32 |
1.56 |
|
По городу |
2511 |
-25 |
-0.97 |
1644 |
-44 |
-2.61 |
1.53 |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,57, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний ценовой показатель по городу повысился на 39,8%, прибавив к каждому квадратному метру по 106900 тенге. В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 36,6% (+123400 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 43,9% (+92100 тг/кв.м).
При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 47,1%, а наименьший на многокомнатное — 32%.
Однако долларовые цены всё еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 143800у.е. (от 80300 у.е. за однокомнатную до 451800у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 3,4% меньше, или минус 7700 у.е. Однако в разрезе форматов квартир в течение года наблюдались разнонаправленные изменения. Так, снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — минус 14%, или 136600 у.е., в то время как 1-комнатное жилье подросло в цене на 3,8% (плюс 6300 у.е. за квартиру). Цены на другие форматы квартир остались без изменений.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6100 ед. общей площадью 419 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 875 млн долларов.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 53%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 15%.
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают двухкомнатные квартиры — 36%, а минимальный пятикомнатные и выше — 2%.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 31% и 20% соответственно.
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 70%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 8%.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В апреле 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения города составили 98750тенге, что на 3,9% выше, чем в апреле 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период уменьшились на 2,8%.
Можно отметить, что в 2014 году в течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имеют отрицательную динамику и держатся на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.
Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 13 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В январе-апреле 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 7115 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.
При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-май 2014 года составил 689 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (914 сделок) на 32,7%. В мае 2014 года по сравнению с апрелем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 28%.
Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы всё же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 4,1%.
По данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-мае 2014 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 36480,9 млн тенге, это 121,9% к уровню января-мая 2013 года. За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 3157 квартир, общая площадь введенного жилья составила 419202 квадратных метров, что на 27,4% выше уровня января-мая 2013 года
Выводы
- По сравнению с маем в июне 2014 года снижение среднего ценового показателя по городу составило 36 долларов на каждый квадратный метр, или 1,7%.
- Это было обусловлено снижением цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в домах всех типов постройки, кроме старых домов.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложений.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на вторичном рынке жилья столицы ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046