В июне 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма составила в месяц 57360 тенге за квартиру, за комнату — 15614 тенге. После годового снижения в июле 2014 года зафиксирован рост цен на «дорогое» арендное жилье г. Караганды
ЦИФРЫ ОБЗОРА:
Средняя арендная ставка в Караганде (тг/кв.м)
1571 (+) — в районе Город
1249 (=) — в районе Михайловка
1217 (=) — в районе Юго-Восток
868 (=) — в районе Майкудук
838 (=) —в районе Пришахтинск
В июне 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма составила в месяц 57360 тенге за квартиру, за комнату — 15614 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1289 тенге в месяц, комнат — 780 тенге.
В сегменте «дорогих» квартир в июне 2014 года по отношению к маю зафиксирован рост ставок аренды на 5,9%, в сегменте «дешевых» квартир ставки аренды остались без изменения.
Цены по районам и формату жилья
Максимальные средние арендные ставки традиционно относятся к району Город — 68736 тенге за квартиру. Далее по уровню снижения следуют районы Юго-Восток и Михайловка — 58075 и 53324 тенге соответственно. В районах Майкудук и Пришахтинск цены съемного жилья уже почти в два раза ниже — в среднем 36465 и 31829 тенге.
В разрезе районов рост цен наблюдается в районе Город. Здесь находится максимальное количество предложенных к аренде квартир, что и повлияло на средне городскую арендную ставку. В остальных районах ценовые колебания незначительны.
Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к предыдущему месяцу |
Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес. |
Изменение цены к предыдущему месяцу |
Доходность квартир, % |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/мес. |
% |
|||||
|
Город |
371 |
1571 |
81.07 |
5.44 |
68736 |
4907 |
7.69 |
11.4 |
|
Майкудук |
154 |
868 |
2.47 |
0.29 |
36465 |
834 |
2.34 |
11.26 |
|
Михайловка |
34 |
1249 |
5.32 |
0.43 |
53324 |
-2943 |
-5.23 |
11.24 |
|
Пришахтинск |
41 |
838 |
22.53 |
2.76 |
31829 |
-1144 |
-3.47 |
11.26 |
|
Юго-Восток |
269 |
1217 |
-5.88 |
-0.48 |
58075 |
-348 |
-0.6 |
11.2 |
|
По городу |
869 |
1289 |
35.88 |
2.86 |
57360 |
1877 |
3.38 |
11.4 |
В разрезе комнатности, ставки найма выросли на двухкомнатные квартиры на 3,92% за квадрат, или на 4,24% в среднем за квартиру.
Средняя аренда за комнату в целом остается в стабильном состоянии.
Максимальная цена квадрата наблюдается в сегменте однокомнатных квартир, она выше среднегородского значения на 3,5%. С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их арендная ставка ниже средней по городу на 8%.
Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к предыдущему месяцу |
Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес. |
Изменение цены к предыдущему месяцу |
Доходность квартир, % |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/мес. |
% |
|||||
|
1 комн. |
351 |
1334 |
15.35 |
1.41 |
45483 |
-111 |
-0.24 |
11.81 |
|
2 комн. |
401 |
1281 |
39.91 |
3.92 |
62955 |
2562 |
4.24 |
11.77 |
|
3 комн. |
117 |
1184 |
53.725 |
5.82 |
73575 |
1971 |
2.75 |
11.49 |
|
комнаты |
140 |
780 |
-58.33 |
-8.11 |
15614 |
-239 |
-1.51 |
- |
|
По городу |
869 |
1289 |
35.88 |
2.86 |
57360 |
1877 |
3.38 |
11.4 |
По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за апрель 2014 года составила 104633 тенге, а средняя арендная ставка 57360 тенге. С учетом среднедушевого денежного расхода — 41867 тенге в месяц (1 квартал 2014 года) ежемесячный платеж за аренду квартиры составит 90,6% от среднего дохода за минусом среднедушевых денежных расходов.
Доходность жилья
Анализ доходности жилья показывает, на сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем аренду, чем вложить сумму стоимости квартиры в банк и получать процент с депозита.
Поскольку банковские депозиты традиционно считаются наименее рисковыми видами вложений, их доходность должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска в ней всегда выше.
В июне 2014 года средняя ставка по тенговым депозитам составила 9,5% годовых. Средний процент доходности от аренды квартир составил 11,4%, что на 1,9 процентных пункта выше средней ставки по депозиту. Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город.
Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк.
Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья
Индекс расслоения — это отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которого берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы. В июне 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 78056 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 41626 тенге. Индекс расслоения равен 1,88.
В «дорогом» сегменте цена увеличилась за месяц на 5,9%. В «дешевом» сегменте ценовые изменения находятся на уровне погрешности.
По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Город — более чем в 2 раза. Минимальный индекс расслоения зафиксирован в Пришахтинске.
Таблица 3 Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья.
|
Район |
Средняя арендная ставка «дорогого» жилья, тг/мес. |
Изменения арендной ставки «дорогого» жилья, % |
Средняя арендная ставка «дешевого» жилья, тг/мес. |
Изменения арендной ставки «дешевого» жилья, % |
Индекс расслоения |
|
Город |
98700 |
12.69 |
47757 |
5.43 |
2.07 |
|
Майкудук |
48387 |
7.19 |
27903 |
-0.47 |
1.73 |
|
Михайловка |
75429 |
4.52 |
43571 |
-3.17 |
1.73 |
|
Пришахтинск |
39375 |
-1.56 |
25000 |
-13.04 |
1.58 |
|
Юго-Восток |
72870 |
-4.76 |
43315 |
-0.12 |
1.68 |
|
По городу |
78056 |
5.93 |
41626 |
1.93 |
1.88 |
Ценовые изменения в ретроспективе
В динамике последних 4 лет на рынке арендного жилья наблюдается снижение темпов роста арендных ставок с 26,3% в 2011 году до 8,3% в 2013 году. В августе 2013 года положительный тренд арендной ставки сменился на отрицательный. В итоге показатель сократилась на 10%. Данное снижение было обусловлено сокращением реальных доходов населения в связи с довольно сдержанными темпами экономического роста. Уровень арендной ставки в январе-июне 2014 года на 6,6% ниже показателя аналогичного периода 2013 года.
После почти годового снижения в июне текущего года относительно мая наблюдается рост арендных ставок на 2,86% за квадратный метр, что обусловлено увеличением показателя в «дорогом» сегменте.
По данным аналитической службы kn.kz. в летнем периоде резких ценовых изменений на рынке арендного жилья не ожидается в связи с сезонным затишьем — периодом отпусков и каникул.
Структура предложения
В июне 2014 года по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz расчетная база составила 869 объектов. Отмечается снижение объема предложения арендных квартир на 7%.
Основной объем предложения представлен, как правило, в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует Майкудук. Сравнительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск Михайловка.
В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит двухкомнатным квартирам. Далее по мере снижения объема предложения следуют одно- и трехкомнатные квартиры. Количество сдаваемых комнат от общего объема предложения составило 14%.
Прогнозы и выводы
- В июне 2014 года в г. Караганде на рынке арендного жилья после почти годового снижения зафиксирован ценовой рост на 2,86% за квадратный метр, или на 3,38% за квартиру.
- Рост арендных ставок произошел преимущественно в «дорогом» сегменте жилья.
- В разрезе районов увеличение средних арендных ставок наблюдается в районе Город.
- В разрезе комнатности, ставки найма выросли на двухкомнатные квартиры на 3,92% за квадрат, или на 4,24% в среднем за квартиру.
- В динамике последних 4 лет наблюдается тенденция снижения средних арендных ставок.
- По данным аналитической службы kn.kz, в летнем периоде существенных изменений средних ставок на рынке арендного жилья не ожидается в связи с сезоном отпусков и каникул.
- В период с августа по октябрь вероятно сезонное повышение ставок аренды в связи с началом нового учебного и делового сезона.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046