Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (май 2014 г.)

В мае на рынке арендногожилья Алматы после полугодового снижения ставок аренды установилось ценовое затишье. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 878 у.е. за 1 месяц проживания. При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня1412 у.е./мес.(+2,6%), а «дешевого» —522 у.е./мес.(-1,4%). Количество анализируемых объектов составило 1995 квартир.

Цены по районам

Сокращение средних арендных ставок зафиксировано только вАлмалинском районе, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов(см. таблицу 1).

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 51%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 49%.

При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе —

16,05 у.е., а наименьшая - в Алатауском — 7.93 у.е.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Средняя стоимость аренды, за квартиру у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, у.е./кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		у.е.	%		у.е.	%
Алатауский	481	+2	+0.46	7.93	+0.18	+2.32
Алмалинский	769	-53	-6.47	13.19	-0.51	-3.72
Ауэзовский	533	-13	-2.45	9.44	-0.41	-4.16
Бостандыкский	1017	+4	+0.40	13.62	-0.37	-2.64
Жетысуский	459	-16	-3.30	8.93	0.00	0.00
Медеуский	1324	-5	-0.34	16.05	-0.22	-1.35
Турксибский	450	+37	+9.01	9.6	-0.10	-1.03
По городу	878	+5	+0.56	12.75	-0.18	-1.39

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в мае отмечается снижение ценового показателя только на 1-комнатные квартиры.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 14,37 у.е., а наименьшая – на 1-комнатные — 12.49 у.е..

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды за квартиру, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, у.е./кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	478	-19	-3.74	12.49	-0.37	-2.88
2-комнатные	738	-12	-1.66	12.81	-0.14	-1.08
3-комнатные	1134	-44	-3.77	12.56	-0.24	-1.88
4-комнатные	1952	+84	+4.48	14.37	+0.57	+4.13
5-комнатные и выше	3073	-174	-5.36	12.85	+0.75	+6.20
По городу	878	+5	+0.56	12.75	-0.18	-1.39

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В течение полугода сокращались средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья. В маев«дешевом» сегменте снижение ставок аренды продолжилось и к апрелю составило 1,4%, а в «дорогом», напротив, ставки найма выросли на 2,6%.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды, «дорогого» сегмента у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, в сегменте «дешевого» сегмента у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	638	-44	-6.49	356	-10	-2.68	1.79
2-комнатные	1200	+6	+0.48	465	-20	-4.10	2.58
3-комнатные	1941	-26	-1.30	605	-27	-4.24	3.21
4-комнатные	3211	+221	+7.39	987	+3	+0.27	3.25
5-комнатные и выше	4667	+667	+16.67	1658	+30	+1.87	2.81
Алатауский	594	-4	-0.59	345	-22	-6.08	1.72
Алмалинский	1213	-88	-6.73	488	-31	-5.88	2.48
Ауэзовский	730	-28	-3.71	407	0	0.00	1.80
Бостандыкский	1779	+102	+6.10	542	+3	+0.64	3.28
Жетысуский	587	-8	-1.39	334	-30	-8.25	1.76
Медеуский	2152	-25	-1.14	728	-29	-3.77	2.96
Турксибский	600	+116	+23.85	358	0	0.00	1.68
По городу	1412	+36	+2.59	522	-8	-1.43	2.70

Основное влияние нап овышение ценового показателя в сегменте «дорогого» жилья оказали цены Бостандыкскогои Турксибского районов. В разрезе комнатности рост наблюдается на 4- и многокомнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено незначительное снижение ценовых показателей в Алатауском, Алмалинском, Жетысуском и Медеуском районах. В разрезе комнатности снижение ставок найма наблюдается на 1-, 2-, и 3-комнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (878 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 у.е./мес.), на 20%, но все еще находится на 38% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 у.е./мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 14,5%. Основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 1-, 2- и 4-комнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 20%, а «дешевого» - на 15%.

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохраняетсяпонижательный тренд.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В мае 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, а в тенге – 9,5%.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5. Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходностьквартир в среднем по городу, п.п.	Доходностьквартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п.	Доходностьквартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п.
1-комнатные	8.01	6.93	8.96
2-комнатные	8.14	6.98	9.07
3-комнатные	7.74	6.66	8.13
4-комнатные	7.87	6.67	8.70
Многокомнатные	6.46	4.48	8.31
Алатауский	7.38	6.32	7.17
Алмалинский	7.56	6.63	8.17
Ауэзовский	6.54	4.86	8.41
Бостандыкский	7.42	6.78	7.53
Жетысуйский	7.27	5.73	8.81
Медеуский	7.40	5.89	9.06
Турксибский	8.08	6.98	8.61
По городу	7.94	6.83	8.69

В течение последних шести месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 7,94.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде прослеживается в Бостандыкском районе, где на его долю приходится30%, а минимум ‑ на Алатауский и Турксибский районы — по 2%.

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 40%,минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные) — 2%.

Выводы и прогнозы

• В мае 2014 года на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается стабильность.
• За полгода средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 2,85п.п.
• В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется летнее ценовое затишье.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046