В мае 2014 года, по данным сайта kn.kz и газеты «Недвижимость», в городе Караганде предлагалось на продажу 279 гаражей, по средней цене 5525 у.е. за гараж (206 у.е./кв.м). Согласно данным аналитической службы, относительно апреля в мае 2014 года средняя цена квадратного метра сократилась на 11,5%.
Цены по районам
Максимальная цена гаражей, как за квадратный метр, так и в среднем за единицу, наблюдается в районе Город. За последний месяц здесь наблюдается ценовое понижение на 13%, а так как основной объем предложения принадлежит району Город, то и ценовые колебания по району оказали отрицательное влияние на среднегородской показатель. Далее следуют районы Михайловка и Юго-Восток, где цены относительно предыдущего периода находятся в стабильном состоянии. В районе Федоровка на продажу был выставлен один гараж по цене 2000 у.е. Минимальная средняя цена гаражей зафиксирована в микрорайоне Кунгей — 47 у.е./кв.м, или 850 у.е. за гараж.
Таблица 1. Показатели рынка гаражей по районам города
Район |
Общая площадь, кв.м |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Изменение по отношению к апрелю 2014 г., у.е./кв.м |
Изменение по отношению к апрелю 2014 г., % |
Средняя цена за гараж, у.е./ед. |
Город |
3323 |
299 |
-44,74 |
-13,03 |
7809 |
Михайловка |
1277 |
207 |
-7,93 |
-3,7 |
5235 |
Юго-Восток |
1558 |
132 |
-10,3 |
-7,23 |
3649 |
Федоровка |
18 |
111 |
0 |
0 |
2000 |
Майкудук |
1608 |
105 |
1,88 |
1,83 |
3710 |
Пришахтинск |
331 |
81 |
-6,94 |
-7,92 |
1907 |
Кунгей микрорайон |
36 |
47 |
- |
- |
850 |
Общее |
8151 |
206 |
-26,82 |
-11,53 |
5525 |
Цены по типу гаражей
Гаражный рынок по типу гаражей можно разделить на три вида: капитальные, переносные и подземные гаражи.
Подземные гаражи — наименее распространенный (3% от общего количества), и самый дорогой вид гаражей в Караганде — в среднем 7600 у.е. за гараж.
Основной объем предложения представлен капитальными гаражами, цена которых составляет 217 у.е./кв.м, или 5899 у.е. за гараж. Капитальные гаражи чаще всего построены из кирпича или бетонных блоков, имеют в наличии погреб и/или смотровую яму. Земельный участок, на котором располагается капитальный гараж, чаще всего выкуплен или арендован на длительный срок. Снижение средней цены по отношению к апрелю составило в данном сегменте 10,5%.
Переносные металлические гаражи — это временное сооружение, которое не является недвижимостью. Его средняя цена предложения 2157 у.е. за гараж, или 97 у.е./кв.м.
Таблица 2. Показатели рынка гаражей по типам
Тип гаража |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Средняя цена, , у.е./кв.м |
Изменение по отношению к апрелю 2014 г., у.е. |
Изменение по отношению к апрелю 2014 г., % |
Гараж подземный |
303 |
7600 |
-24,41 |
-7,46 |
Гараж капитальный |
217 |
5899 |
-26,02 |
-10,8 |
Гараж переносной |
97 |
2157 |
-12,43 |
-11,32 |
Общее |
206 |
5525 |
-26,82 |
-11,53 |
Цены «дорогих» и «дешёвых» объектов
Цена гаражей зависит, помимо месторасположения, также от индивидуальных характеристик объектов, таких, как наличие электричества, смотровой ямы, погреба, количество машиномест и др.
В сегмент «дорогих» гаражей попадают чаще всего капитальные гаражи с выгодным месторасположением. К «дешевым» относятся металлические, переносные гаражи, не утепленные.
Сегменты «дорогих» и «дешевых» объектов — это 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. Средняя цена «дорогих» гаражей составила 417 у.е./кв.м, «дешевых» — 66 у.е./кв.м. Наименьшее расхождение цен между «дорогими» и «дешевыми» гаражами отмечается в районе Майкудук — 3,84. Максимальный индекс расслоения зафиксирован в районе Город — 7,56. Среднегородской индекс расслоения составил 6,28.
Таблица 3. Показатели в сегменте «дорогих» и «дешевых» объектов по районам
Район |
Цена «дорогих» гаражей, у.е./кв.м |
Цена «дешевых» гаражей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
Цена «дорогих» гаражей, у.е./ед. |
Цена «дешевых» гаражей, у.е./ед. |
Город |
595 |
79 |
7,56 |
15570 |
1980 |
Михайловка |
421 |
67 |
6,25 |
11425 |
2025 |
Юго-Восток |
272 |
57 |
4,77 |
7318 |
1473 |
Майкудук |
224 |
58 |
3,84 |
7333 |
1678 |
Пришахтинск |
154 |
28 |
5,47 |
2933 |
733 |
Общее |
417 |
66 |
6,28 |
11200 |
1764 |
В разрезе типов гаражей, в отличие от средних цен в сегменте «дорогих» гаражей, максимальные цены установлены на капитальные гаражи, на них же и наибольший разбег цен — 6,65. Минимальная разница между «дорогими» и «дешевыми» объектами — на гаражи подземные — 1,3. Ценовые изменения за месяц как в сегменте «дорогих», так и «дешевых» гаражей ‑ отрицательные.
Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья по типам гаражей
Тип гаражей |
Цена «дорогих» гаражей, у.е./кв.м |
Цена «дешевых» гаражей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
Цена «дорогих» гаражей, у.е./ед. |
Цена «дешевых» гаражей, у.е./ед. |
Гараж капитальный |
447 |
67 |
6,65 |
11952 |
1811 |
Гараж подземный |
217 |
167 |
1,3 |
7000 |
4000 |
Гараж переносной |
174 |
39 |
4,45 |
4820 |
860 |
Общее по городу |
417 |
66 |
6,28 |
11200 |
1764 |
Анализ цен на парковочные места
В настоящее время средние тарифные ставки на парковочные места автостоянок Караганды составляют в Городе — 300 тг/сут., (7000 тг/мес.), на Юго-Востоке — 250 тг/сут., (6000 тг/мес.), в Майкудуке — 200 тг/сут., (от 3500 тг/мес.).
Предложение к аренде гаражей занимает небольшую долю — не более 20 предложений в месяц. Средняя ставка аренды гаражей в мае составила 12 600 тенге в месяц.
Сравнивая затраты по средней стоимости на приобретение гаража в Городе (7809 у.е.) и стоимость годовой аренды парковочного места на охраняемой стоянке (84 000 тг, или 462 у.е.), получим, что окупаемость гаража будет достигнута за 16 лет 10 месяцев.
Рынок гаражей в ретроспективе
Динамика средней цены предложения на рынке гаражей в период с 2012 по 2014 годы показывает относительную стабильность — в среднем 235 у.е./кв.м. Исключение составил период со II полугодия 2012 до начала 2013 года, когда средняя цена увеличилась на 7%. Однако к концу 2013 года средний уровень цен опустился до своего среднего уровня.
Анализируемая база предложения
В мае 2014 года в сегменте рынка гаражей г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, предложение составило 279 объектов общей площадью 8151 кв.м. Относительно предыдущего периода прирост предложения составил 6%.
Максимальный объем предложенных к продаже гаражей относится к району Город — 42%. Далее по уровню снижения объема предложения следуют районы Юго-Восток, Майкудук, Михайловка и Пришахтинск. Минимум гаражей предложено в мкр-не Кунгей и на Федоровке — менее 1%.
В разрезе типов гаражей основной объем состоит из капитальных, кирпичных или блочных гаражей. Далее следуют гаражи переносные (или металлические) и подземные.
Выводы
- В мае 2014 года на рынке гаражей города Караганды относительно апреля наблюдается снижение средней цены предложения на 11,5%.
- В разрезе районов основное влияние на снижение оказали гаражи капитального строения в Городе, где средняя цена сократилась на 13%.
- В связи со снижением объемов платежеспособного спроса в среднесрочной перспективе на рынке гаражей сохранится тенденция снижения цен.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046