На рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма составила в прошлом месяце 55 483 тенге за квартиру, за комнату — 15 630 тенге. В пересчете на квадратный метр средняя арендная ставка квартир равна 1254 тенге в месяц, комнат — 846 тенге. Расчетная база составила 799 квартир и 141 комнату, что на 6% меньше предложения прошлого месяца.
Цены по районам и формату жилья
Максимальные средние арендные ставки традиционно относятся к району Город — 63 829 тенге за квартиру. Далее по уровню снижения следуют районы Юго-Восток и Михайловка. Почти в два раза цены съемного жилья ниже в отдаленных районах города Майкудук и Пришахтинск (диаграмма 1).
В мае 2014 года ценовые изменения в сегменте аренды жилья находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует о стабильности арендных ставок.
Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам
|
Район |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к апрелю 2014 г. |
Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес. |
Изменение цены к апрелю 2014 г. |
Доходность квартир, % |
||
|
тг/ кв.м |
% |
тг/мес. |
% |
||||
|
Город |
1490 |
-28,46 |
-1,87 |
63829 |
-1847,23 |
-2,81 |
11,34 |
|
Михайловка |
1243 |
-54,7 |
-4,21 |
56267 |
-5816,67 |
-9,37 |
11,29 |
|
Юго-Восток |
1223 |
20,87 |
1,74 |
58423 |
698,26 |
1,21 |
11,2 |
|
Майкудук |
866 |
24,66 |
2,93 |
35630 |
299,45 |
0,85 |
11,23 |
|
Пришахтинск |
816 |
-28,49 |
-3,38 |
32973 |
993,81 |
3,11 |
11,33 |
|
По городу |
1254 |
-3,9 |
-0,21 |
55483 |
-569,51 |
-1,02 |
11,36 |
В разрезе комнатности ставки найма остаются в стабильном состоянии на все форматы жилья как за единицу площади, так и за квартиру в целом.
Максимальная цена квадрата зафиксирована в сегменте однокомнатных квартир, которая выше среднегородского значения на 4,5%. С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 11%.
Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир
|
Район |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к апрелю 2014 г. |
Средняя ставка аренды за квартиру, тг/мес. |
Изменение цены к апрелю 2014 г. |
Доходность квартир, % |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/мес. |
% |
||||
|
1 комн. |
1310 |
14,56 |
1,07 |
45594 |
842,19 |
1,88 |
11,79 |
|
2 комн. |
1227 |
-25,48 |
-1,97 |
60393 |
-1145,4 |
-1,86 |
11,69 |
|
3 комн. |
1114 |
3,64 |
0,35 |
71604 |
-2158,25 |
-2,93 |
11,47 |
|
комнаты |
846 |
65,52 |
8,52 |
15853,15 |
-235,67 |
-1,46 |
- |
|
По городу |
1254 |
-3,9 |
-0,21 |
55483 |
-569,51 |
-1,02 |
11,36 |
По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за март 2014 года составила 105 707 тенге. Исходя из этого, расходы на аренду квартиры по средней ставке 55 483 тенге будут составлять 47% от среднего дохода населения.
Доходность жилья
Доходность жилья показывает, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, или, положив сумму стоимости квартиры на депозит, получать проценты.
Поскольку вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше.
В мае 2014 года средняя ставка по депозитам составила 10% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана.
Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 11,36%, что на 1,36 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.
Индекс расслоения «дорогого» и «дешевого» жилья
В мае 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 73 687 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 40 839 тенге.
В «дорогом» сегменте ценовые изменения за анализируемый период составили минус 3,47% к цене предыдущего периода. В «дешевом» сегменте ценовые изменения небольшие, но тоже отрицательные — минус 0,25%.
Аренда «дорогого» жилья в 1,8 раза выше средней арендной ставки «дешевых» квартир. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Город — в два раза. Минимальный индекс расслоения в Пришахтинске.
Таблица 3 Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя арендная ставка «дорогого» жилья, тг/мес. |
Изменение арендной ставки «дорогого» жилья к апрелю 2014, % |
Средняя арендная ставка «дешевого» жилья, тг/мес. |
Изменение арендной ставки «дешевого» жилья к апрелю 2014, % |
Индекс расслоения |
|
Город |
87 582 |
-5,5 |
45 299 |
-0,19 |
1,93 |
|
Майкудук |
45 143 |
-2,47 |
28 036 |
0,64 |
1,61 |
|
Михайловка |
72 167 |
-29,02 |
45 000 |
6,58 |
1,6 |
|
Пришахтинск |
40 000 |
2,56 |
28 750 |
2,68 |
1,39 |
|
Юго-Восток |
76 512 |
4,2 |
43 365 |
-1,77 |
1,76 |
|
По городу |
73687 |
-3,47 |
40839 |
-0,25 |
1,8 |
Анализируемая база предложения
В мае 2014 года отмечается снижение объема предложения арендных квартир на 6%, расчетная база составила 940 объектов.
Основной объем предложения квартир в Караганде представлен, как правило, в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. Сравнительно меньше квартир на продажу предложено в районах Михайловка и Пришахтинск (диаграмма 4).
В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит двухкомнатным квартирам. Далее по снижению объема предложения следуют одно и трехкомнатные квартиры. Количество сдаваемых комнат от общего объема предложения составило 15% (диаграмма 5).
Ценовые изменения в ретроспективе
Динамика изменения арендной ставки с I квартала 2010 по I квартал 2013 года демонстрирует повышательный тренд. Так, минимальная ставка была отмечена в I квартале 2010 года — 805 тг/кв.м. Арендная ставка, зафиксированная в отчетном периоде, превышает показатель начала 2010 года на 56%.
За год (с мая 2013 года по май текущего года) средняя ставка аренды снизилась на 5%. Относительно апреля ценовые изменения составили минус 0,2% за метр квадратный.
Прогнозы и выводы
В мае 2014 года в г. Караганде по всем районам города преобладает стабильность цен на арендное жилье.
По данным аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы ожидается снижение цены аренды жилья в пределах до 1-1,5% в месяц, что обусловлено сезонным снижением деловой активности. Дополнительное давление на ставки аренды будет оказывать сокращение темпов роста реальных доходов населения, в том числе связанное с девальвацией национальной валюты в начале года. Отметим, что с момента девальвации средняя арендная ставка сократилась на 3,5%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046