Средняя ставка найма в столице сложилась на уровне 1022 у.е. за месяц проживания (186 700 тенге). В сегменте «дорогого» жилья арендная ставка увеличилась на 5,6% (до 1666 у.е. за месяц проживания), в сегменте «дешевого» жилья, напротив, сократилась на 1,9% (до 634 у.е.). Средняя ставка найма по городу установилась на уровне 14,16 у.е./кв.м. Количество анализируемых предложений составило 1572 квартиры.
Цены по районам
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — 1380 у.е. в месяц, превышение среднего показателя по городу составляет 35% (диаграмма 1). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 6-16%.
В мае диапазон ставок аренды находился в пределах от 328 у.е./мес. (за 1-комнатную в районе Сарыарка) до 8208 у.е./мес. (за многокомнатную квартиру в том же районе).
Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города
|
Район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
|
Алматы |
863 |
+15 |
+1.79 |
13.31 |
+0.18 |
+1.40 |
|
Есиль |
1380 |
+32 |
+2.39 |
15.70 |
+0.26 |
+1.65 |
|
Сарыарка |
960 |
-1 |
-0.09 |
14.17 |
-0.11 |
-0.77 |
|
По городу |
1022 |
+23 |
+2.29 |
14.16 |
+0.16 |
+1.12 |
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в марте 2014 года составила 162 569 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 186 700 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру, только в сегменте «дешевого» жилья. В сегменте «дешевого» жилья ставка найма находится на уровне 115 800 тенге за квартиру, что составляет 71,2% от среднемесячной номинальной заработной платы.
Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 341855тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса (304500 тенге за квартиру), отдавать за такую квартиру придется 89,1%.
Самый низкий уровень заработной платы у работников в области административного и вспомогательного обслуживания — 105999тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 72,3% от среднемесячной заработной платы.
Цены по формату квартир
В течение мая в разрезе формата квартир также наблюдались незначительные изменения арендных ставок. Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — 13,32 у.е. в месяц.
Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
|
1-комнатные |
564 |
+5 |
+0,98 |
14,26 |
+0,15 |
+1,04 |
|
2-комнатные |
836 |
-5 |
-0,56 |
13,32 |
+0,02 |
+0,14 |
|
3-комнатные |
1492 |
+13 |
+0,85 |
14,56 |
+0,19 |
+1,35 |
|
4-комнатные |
2890 |
+242 |
+9,15 |
17,74 |
+0,74 |
+4,33 |
|
Комнаты |
204 |
+1 |
+0,57 |
9,65 |
+0,04 |
+0,42 |
|
По городу |
1022 |
+23 |
+2,29 |
14,16 |
+0,16 |
+1,12 |
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 11,5%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
Средние ставки найма в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья изменились разнонаправлено: в сегменте «дорогого» жилья увеличились на 5,6% (до 1666 у.е. за месяц проживания). В сегменте «дешевого» жилья, напротив, сократились на 1,9% (до 634 у.е. за месяц проживания).
Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
715 |
0 |
0 |
420 |
-6 |
-1,52 |
1,70 |
|
2-комнатные |
1248 |
+8 |
+0,62 |
600 |
-20 |
-3,25 |
2,08 |
|
3-комнатные |
2672 |
+22 |
+0,83 |
836 |
+3 |
+0,32 |
3,20 |
|
4-комнатные |
5480 |
+805 |
+17,21 |
1211 |
-123 |
-9,21 |
4,52 |
|
Комнаты |
314 |
-5 |
-1,48 |
107 |
-1 |
-1,32 |
2,93 |
|
Алматы |
1364 |
+92 |
+7,23 |
562 |
-28 |
-4,78 |
2,43 |
|
Есиль |
2126 |
-51 |
-2,36 |
848 |
-5 |
-0,56 |
2,51 |
|
Сарыарка |
1737 |
+133 |
+8,32 |
562 |
-9 |
-1,65 |
3,09 |
|
Среднее |
1666 |
+88 |
+5,60 |
634 |
-12 |
-1,92 |
2,63 |
В анализируемом периоде повышение ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья прослеживается в районах Алматы и Сарыарка. В разрезе комнатности рост наблюдается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры.
В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено сокращение ценовых показателей во всех районах города. В разрезе комнатности основное снижение пришлось на многокомнатные квартиры.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартир по городу (1022 у.е./месяц) в мае опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 22,3%, однако он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 61,5%.
В мае прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько выше. За год в целом по городу ставки найма сократились на 5%. Основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 1- и 2-комнатного жилья.
Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 1,8%, «дешевого» — на 7,5%.
Доходность жилья
Доходность жилья показывает, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, или, положив сумму стоимости квартиры на депозит, получать проценты.
В мае 2014 года средняя ставка по депозитам в тенге составила 9,5% годовых и 3,7% годовых по депозитам в долларах (средняя ставка вознаграждения по данным 10 банков Казахстана).
В связи с тем, что на рынке аренды ставка найма выросла, а на рынке вторичного жилья продолжилось снижение средних цен, в мае наблюдается увеличение доходности в среднем ценовом сегменте и в сегменте «дорогого» жилья.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 10,7 %. Этот показатель свидетельствует о том, что сумма среднемесячного дохода от сдачи 1-комнатного жилья в аренду и годового темпа увеличения его стоимости на 1,2 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости в тенге, или на 7 п.п. в долларах США.
В сегменте элит-класса в анализируемом месяце высокий процент доходности у многокомнатных квартир — 10,14 %.
В таблице 4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Следует отметить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 4. Показатели доходности в г. Астана
|
Сектор рынка арендного жилья |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
|
|
1-комнатные |
8,29 |
6,58 |
10,74 |
|
|
2-комнатные |
7,93 |
7,23 |
9,28 |
|
|
3-комнатные |
8,64 |
9,35 |
8,66 |
|
|
4-комнатные |
10,01 |
10,14 |
8,80 |
|
|
Комнаты |
6,33 |
4,80 |
6,81 |
|
|
Алматы |
8,06 |
7,73 |
9,31 |
|
|
Есиль |
7,88 |
7,48 |
8,19 |
|
|
Сарыарка |
9,26 |
9,45 |
9,77 |
|
|
По городу |
8,54 |
8,34 |
9,26 |
Анализируемая база предложения
Анализ проведен на базе 1572 объекта, предоставленных газетой «Недвижимость» и порталом kn.kz. Район правого берега, включающий два административных района, — Алматы и Сарыарка, занимает в ней 84%. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 16% в анализируемом объеме (диаграмма 5).
С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 57%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3% (диаграмма 6).
Выводы
- С начала года средняя арендная ставка на жилье сократилась на 5%, с начала снижения (октябрь 2013 года) — на 25,5%.
- С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась с 10% до 8,54%, или сократилась на 1,46 п.п.
- В ближайшие месяцы в связи с сезонным снижением деловой активности на рынке арендного жилья прогнозируется стабильность средних ставок аренды.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046