Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (май 2014 г.)

В мае 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1107 у.е. (201 474 тг) за квадратный метр. Согласно данным аналитической службы kn.kz, падение цены за месяц составило 0,8%.

Квартиры в домах старой постройки подешевели на 4,2%, квартиры в улучшенных панельных домах — на 1,4%.

Цены по районам

В анализируемом периоде ценовое снижение зафиксировано по двум территориальным районам города. В центральной части города квартиры снизились на 1,22% за квадрат. В районе Пришахтинск ценовое снижение составило 2,12%. Ценовые колебания в разрезе районов привели к ценовой коррекции в целом по городу на минус 0,8% (таблица 1).

Максимальной ценой жилого квадрата в анализируемом периоде по-прежнему обладают квартиры, расположенные в районе Город (на 19% выше среднегородского показателя). Далее по уровню снижения цены следуют районы Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в районах Майкудук и Пришахтинск. Средняя удельная цена в Майкудуке на 24% ниже среднегородской цены, в Пришахтинске на 32%.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район	Цена, у.е./кв.м.	Изменения цены к апрелю 2014 г.		½ сумма погрешности, %
		у.е./кв.м	%
Город	1322	-16.34	-1.22	1.12
Юго-Восток	1240	-2.22	-0.18	0.79
Михайловка	1182	-18.73	-1.56	4.27
Майкудук	837	-9.18	-1.09	1.1
Пришахтинск	754	-16.3	-2.12	2.02
Средние изменения за месяц	1107	-9.03	-0.8	0.8

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности по всем форматам квартир наблюдается стабильность цен относительно апреля 2014 года.

Максимальной ценой квадратного метра обладают многокомнатные (5 и более комнат) квартиры, их цена выше среднегородской на 3,5%. Наиболее доступной ценой за квадрат обладают 2-комнатные квартиры, удельная цена которых ниже среднегородского показателя на 1,2% (таблица 2).

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату

Формат квартир	Цена, у.е./кв.м	Изменения цены к апрелю 2014 г.		½ сумма погрешности, %
		у.е./кв.м	%
1-комн.	1113	-4.9	-0.44	1.78
2-комн.	1094	-2.98	-0.27	1.28
3-комн.	1118	-16.38	-1.44	1.62
4-комн.	1108	-13.83	-1.23	3.15
Многокомн.	1143	-51.67	-4.32	7.96
Среднее	1107	-9.03	-0.8	0.8

Цены по типу жилья

Самыми дорогими квартирами на рынке жилья в Караганде являются квартиры в новостройках. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены общего объема предложения по Караганде на 22%. Предложение квартир в новостройках занимает всего 4% от общего объема предложений.

Максимальный объем предложения принадлежит квартирам типа «хрущевка». По цене за квадратный метр они являются самыми доступными.

Ценовое снижение зафиксировано на квартиры в домах старого типа (до 1974 года постройки) ‑ на 4,18% и на квартиры улучшенной планировки ‑ на 1,4% (таблица 3). 

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по типу

Тип жилья	Цена за у.е./кв.м	Изменения цены к апрелю 2014 г.		½ сумма относительной погрешности, %
		у.е./кв.м	%
Новостройки	1355	10.8	0.8	4.3
«Старая постройка»	1137	-49.6	-4.2	3.5
«Улучшенная панель»	1169	-16.7	-1.4	1.1
«Хрущевка»	1031	2.6	0.3	1.3
Среднее	1107	-9.03	-0.8	0.8

Ценовые изменения в ретроспективе

Годовая динамика средней цены с мая 2013 года по май 2014 показывает рост долларовых цен на 4,6%. С периода девальвации от месяца к месяцу темпы ценовых изменений приближаются к показателю аналогичного периода предыдущего года. С момента девальвации средняя цена в Караганде сократилась на 4,2%.

Индекс расслоения «дорогого» и «дешевого» жилья

По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дешевых» квартир составила 884 у.е./кв.м, «дорогих» — 1367 у.е./кв.м. Ценовые изменения за период в сегменте «дешевых» квартир составили минус 1,4%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир так же отрицательные — минус 0,2%.

Отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому» из года в год сокращается. Так в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем — 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012 году — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняют темпы роста цен в «дорогом» сегменте. В текущем периоде индекс расслоения вырос на 0,05.

Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья

Район	Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м	Изменение к апрелю 2014 г., %	Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м	Изменение к апрелю 2014 г., %	Индекс расслоения
Город	1041	-1.0	1669	-0.8	1.60
Юго-Восток	1039	-0.1	1478	0.4	1.42
Михайловка	851	-6.5	1516	-4.4	1.78
Майкудук	647	-2.5	1043	0.2	1.61
Пришахтинск	604	-6.5	918	-1,0	1.52
Среднее значение	884	-1.4	1367	-0.2	1.55

Отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому» из года в год сокращается. Так в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем — 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012 году — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте. В текущем периоде индекс расслоения вырос на 0,05.

Предложение

В мае 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетная база без учета агентств составила 4143 объекта. Относительно предыдущего периода количество предложений от частных лиц сократилось на 4%.

Практически в равной доле представлено предложение в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. Сравнительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.

В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит двухкомнатным квартирам. Далее по снижению объема предложения следуют трех- и однокомнатные квартиры. Минимальное количество представлено на рынке четырех-, пяти- и более комнат.

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 54%, в кирпичных домах — 44%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 2%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья значительными составляющими спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья.

По данным Национального банка РК, динамика объемов ипотечного кредитования в Караганде имеет небольшую положительную тенденцию. В 2013 году в среднем было выдано на 497 млн тенге, или на 8,5% больше, чем в 2012 году. В среднем в 2013 году в квартал выдавалось 1594 млн тенге ипотечных кредитов. В I квартале 2014 года было выдано 3018 млн тенге кредитов, что свидетельствует о сохранении положительной динамики ипотечного кредитования в 2014 году.

Динамика уровня доходов населения по городу Караганды показывает, что хоть номинальные доходы относительно предыдущего периода и растут, уровень реальных доходов по-прежнему снижается.

Ввод в эксплуатацию жилых зданий: в январе-апреле 2014 года введено в эксплуатацию 523 объекта, в том числе 457 — жилого назначения. Всего в области введено 104,7 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 90% к аналогичному периоду прошлого года.

Объем жилья, введенный предприятиями в январе-апреле 2014 года, снизился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 24,3%. Объем жилья, введенный индивидуальными застройщиками, увеличился на 1,6%.

По данным Агентства по статистике средние фактические затраты на строительство 1 кв.м. жилья в многоквартирных домах в январе-апреле 2014 года составили 97 тыс. тенге. Средняя цена на рынке строящегося жилья составляет 1000-1300 у.е./кв.м (182 000-236 600 тг/кв.м). Таким образом, средняя себестоимость почти в три раза ниже средней цены квадратного метра в новостройках, или в два раза ниже цены в домах типа «хрущевка». Все это говорит о сильно завышенных ценах на рынке квартир.

Учитывая сдержанные темпы роста экономики, ипотечного кредитования и снижение реальных доходов населения, на рынке вторичного жилья прогнозируется дальнейшая коррекция цен в сторону снижения. Однако с учетом роста затрат на новое строительство, на рынке первичного жилья с большой вероятностью будет наблюдаться стагнация цен.  

Выводы

• Относительно апреля в мае 2014 года средняя удельная цена жилой площади снизилась на 0,8%.
• Ценовое снижение зафиксировано на квартиры в домах старого типа (до 1974 года постройки) на 4,2% и на квартиры улучшенной планировки на 1,4%.
• В разрезе районов города цены упали в Городе и Пришахтинске.
• В динамике темпы снижения цены предложения «дешевого» жилья обгоняют темпы снижения «дорогого» жилья.
• В соответствии с прогнозом аналитической службы kn.kz, сделанным в начале года, с момента девальвации снижение средней цены составило 4,2%.
• Ожидается, что в ближайшие месяцы на рынке вторичного жилья продолжится коррекция цен в пределах 1-2%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046