В I квартале 2014 года удельная цена предложения на рынке частных домов южной столицы сложилась на уровне 1581$/кв.м (+2,7%). Средняя цена в сегменте «дорогих» частных домов зафиксирована на уровне 2595 $/кв.м, а «дешевых» — 585 $/кв.м.
Цены
Рост средних цен предложения наблюдаются в Алатауском, Бостандыкском, Медеуском и Турксибском. В остальных районах города изменения цен незначительные, то есть лежат ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Таблица 1
Показатели рынка частных домов в разрезе районов города Алматы
|
Районы |
Количество предложений, ед. |
Удельная цена предложения, $/кв.м |
Изменение, |
|
|
$/кв.м |
% |
|||
|
Алатауский |
2827 |
1206 |
+39 |
+3.33 |
|
Алмалинский |
601 |
1852 |
+65 |
+3.64 |
|
Ауэзовский |
2014 |
1552 |
+14 |
+0.9 |
|
Бостандыкский |
1112 |
2248 |
+153 |
+7.3 |
|
Жетысуский |
1460 |
1349 |
+11 |
+0.79 |
|
Медеуский |
2803 |
1962 |
+54 |
+2.84 |
|
Турксибский |
2019 |
1330 |
+41 |
+3.16 |
|
По городу |
12836 |
1581 |
+42 |
+2.74 |
В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в Бостандыкском районе, — 2248$, ценовой показатель в этом районе превышает значение средней цены по городу на 42%. Минимальными ценами обладает частное жилье в Алатауском районе, удельная цена предложения здесь сложились на уровне 1206$, что меньше среднего значения по городу на 24%.
Основное влияние на повышение ценового показателя по городу оказал рост цен на 1-, 2-, 3- и 5-комнатные дома.
Таблица 2
Показатели рынка частных домов в разрезе количества комнат
|
Количество комнат |
Количество предложений, ед. |
Удельная цена предложения, $/кв.м |
Изменение, |
|
|
$/кв.м |
% |
|||
|
1-комнатные |
126 |
2053 |
+285 |
+16.13 |
|
2- комнатные |
818 |
1856 |
+110 |
+6.3 |
|
3- комнатные |
2314 |
1673 |
+68 |
+4.21 |
|
4- комнатные |
2945 |
1583 |
+32 |
+2.04 |
|
5- комнатные |
2663 |
1464 |
+48 |
+3.4 |
|
6- комнатные |
1554 |
1478 |
-1 |
-0.1 |
|
7- комнатные |
1058 |
1559 |
+7 |
+0.46 |
|
8- комнатные |
601 |
1520 |
-16 |
-1.05 |
|
9- комнатные |
239 |
1569 |
+68 |
+4.51 |
|
10- комнатные и выше |
518 |
1652 |
+45 |
+2.81 |
|
По городу |
12836 |
1581 |
+42 |
+2.74 |
В разрезе формата домов самыми дорогими квадратными метрами обладают однокомнатные дома: средняя цена единицы площади составила 2053$. Пятикомнатные дома имеют самые дешевые квадратные метры — 1464$ за единицу площади.
Анализ с разделением домов по материалу постройки показал, что наибольшая средняя цена держится на каркасно-камышитовые дома. В данном сегменте выставляются на продажу дома в центральных районах города, где цена одного квадратного метра превышает 10000$. Наименьшие средние цены предложения прослеживаются на блочные и шлаколитные строения.
Из анализа видно, что квадрат площади у частных домов с земельным участком свыше 9 соток дороже домов с небольшими прилегающими участками. В I квартале 2014 года рост за квадратный метр прослеживается на дома с земельными участками до 6 соток и свыше 9 соток.
Таблица 3
Показатели рынка частных домов в разрезе площади земельного участка
|
Площадь земельного участка |
Количество предложений, ед. |
Удельная цена предложения, $/кв.м |
Изменение, |
|
|
$/кв.м |
% |
|||
|
до 6 соток |
4878 |
1472 |
+50 |
+3.49 |
|
от 6 до 9 соток |
5020 |
1460 |
+27 |
+1.86 |
|
свыше 9 соток |
2938 |
1970 |
+79 |
+4.2 |
Разница в средних ценах домов с евроремонтом и обычным ремонтом составляет в среднем на 100$. А вот средняя цена домов в черновой отделке почти на 540$ ниже среднего показателя – 1045$ за квадратный метр.
В зависимости от площади наибольшая цена за единицу площади зафиксирована на дома площадью свыше 350 кв.м, ненамного отстают от них частные дома, площадью менее 70 кв.м.
В I квартале 2014 года повышение ценовых показателей прослеживается на дома, площадью до 70 кв.м и от 70 до 110 кв.м на 3,5% и 3,8% соответственно.
Частные дома с центральным отоплением и газовым отоплением дороже домов с отоплением на твердом топливе в среднем на 250$/кв.м. Аналогичная разница зафиксирована между домами с гаражом и без него.
Таблица 4
Показатели рынка частных домов в разрезе вида отопления и наличия гаража
|
Вид отопления/гараж |
Количество предложений, ед. |
Удельная цена предложения, $/кв.м |
Изменение, |
|
|
$/кв.м |
% |
|||
|
Без отопления |
14 |
730 |
+38 |
+5.57 |
|
Газовое |
9125 |
1586 |
+36 |
+2.3 |
|
На твердом топливе |
1624 |
1342 |
+61 |
+4.75 |
|
Центральное |
2073 |
1599 |
-8 |
-0.47 |
|
Дом без гаража |
9450 |
1492 |
+35 |
+2.42 |
|
Дом с гаражом |
3386 |
1745 |
+33 |
+1.95 |
Структура предложения
Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений на рынке продажи частных домов в I квартале 2014 года приходилось на Алатауский и Медеуский районы (по 22%). Минимальное число объектов выставляется на продажу в Алмалинском районе (5%).
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома (23%). Минимальное количество предложений пришлось на сегменты 9- и 1-комнатных домов соответственно, 2% и 1% от общего числа объектов.
Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов
На протяжении 2013 г. и в начале 2014 г. и квартирный рынок, и рынок частных домов находятся в состоянии стагнации. При квартальном сравнении были зафиксированы несущественные изменения. И только в IV квартале прошлого года на рынке квартир все же отразился сезонный фактор, когда средняя цена возросла на 2,6%. Основной рост при этом пришелся на сентябрь и ноябрь — по 1,2%. В I квартале 2014 рост цен составил 1,7%.
Рынок частных домов оставался практически стабильным весь 2013 год, на этот сегмент не повлияло даже традиционное осеннее оживление спроса. Изменение цен в III и IV кварталах не превысило 0,5%. Первый квартал 2014 года на рынке частных домов ознаменовался ростом цен на 2,7%.
Рынок частных домов города Алматы более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Индекс расслоения (в данном случае 2,7) показывает, во сколько раз средняя цена «дорогих» домов выше средней цены «дешевых». В сегмент «дорогих» домов в основном входят элитные дома, расположенные в престижных районах города (Бостандыкский и Медеуский), с развитой инфраструктурой, площадью свыше 350 кв.м, газовым либо центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража, большим прилегающим земельным участком (свыше 9 соток) и т.д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья в основном относятся дома в не столь привлекательных районах города, чаще всего недостроенные либо в черновой отделке, площадью от 150 до 250 кв.м, преимущественно с печным отоплением и маленьким прилегающим земельным участком (до 6 соток).
Сегмент «дорогого», как на рынке квартир, так и на рынке частных домов лежит в одном ценовом диапазоне. Существенный разрыв приходится на средний ценовой сегмент и сегмент «дешевого» жилья — на 450 $/кв.м и 600 $/кв.м соответственно.
Очевидно, что значительное влияние на среднюю цену по городу на рынке частного жилья оказывают сегмент «дешевого» жилья и средний ценовой сегмент, именно поэтому средняя удельная цена здесь ниже, чем на квартирном рынке.
Коттеджные поселки города Алматы
В настоящее время пригород Алматы комплексно застраивается индивидуальным жильем в коттеджных поселках. Количество коттеджных городков, пользующихся высоким спросом, ограничено. В связи с недостаточно развитой инфраструктурой, отсутствием коммуникаций и подъездных путей, удаленностью автомагистралей или их перегруженностью, присутствием многоэтажного строительства. Цены на индивидуальные коттеджи варьируются от 790 $/кв.м до 2750 $/кв.м и зачастую продаются в черновой отделке. Привлекательность коттеджных городков напрямую зависит от возможности подключения газа и качественной воды, наличия канализации и размера земельного участка, качества строительного материала и отделки дома. В таблице 5 представлены строящиеся коттеджные городки в пригородах Алматы.
Таблица 5
Застраивающиеся коттеджные городки в пригороде Алматы
|
Коттеджный городок |
Адрес |
Площадь дома, кв.м |
Площадь земельного участка, сот. |
Цена за 1 кв.м, $/кв.м |
|
«Жана Куат» |
п. Покровка |
45-200 |
3 |
900-1000 |
|
SunTown |
п. Баганашил |
370-420 |
9 |
1880 |
|
CrystalAirVillage |
п. КызЖибек |
255 |
12 |
2745 |
|
«Алма Тау» |
п. Карагайлы |
230 |
2 |
1000 |
|
«Альпийские Луга» |
по Навои, Карасайский р-н |
373 |
6-7 |
1550 |
|
«Радуга» |
р-н развилки, по Талгарской трассе |
368 |
6 |
788 |
|
«Тау Самал» |
р-н санатория Алатау |
160-290 |
0 |
1450 |
Прогнозы на рынке частного жилья
Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка частных домов, являются рост ВВП, объем инвестиций в основной капитал и строительство, уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.
Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 году), а в 2013 году вырос до 6%. В 2014 году прогнозируется рост ВВП сохранить на уровне 6%.
Замедление экономического роста влияет и на темпы роста реальных доходов населения, которые имеют отрицательную динамику с начала 2012 года. С апреля 2013 года наблюдается снижение номинальных денежных доходов населения.
В конце 2013 года наблюдалось некоторое увеличение темпов роста реальных денежных доходов, однако в январе-феврале индекс снова опустился в отрицательную зону.
Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн. тенге в год. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Первый квартал 2014 года ознаменовался ростом ипотечного кредитования.
В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в среднем 4-5% в год. Основной рост наблюдался в 2012 году, составивший по отношению к 2011 году 10%.
В январе-марте 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 74067,6 млн. тенге, что на 22,6% больше, чем в январе-марте 2013года.
В январе-марте 2014 года инвестиций в жилищное строительство было направлено 24724,1 млн. тенге, что на 97,1% больше, чем в январе-марте предыдущего года.
Анализ экономических показателей как индикаторов рынка недвижимости дает основание прогнозировать сдержанные темпы роста цен на рынке частных домов в среднесрочной перспективе. Ожидается, что изменение средней цены до конца года не превысит темпа инфляции. Вместе с тем, девальвация национальной валюты приведет к коррекции долларовых цен в сегменте «дешевого» жилья в пределах 5-8% за год.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046