В апреле на рынке вторичного жилья Астаны средняя цена предложения сократилась на 1,1% (т. е. до 2101 у.е. за 1 кв.м). Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2571 у.е./кв.м (-1,7% к марту), в «дешёвом» — 1688 у.е./кв.м (-0,9% к марту).
Цены по административным районам
Во всех районах города сократились ценовые показатели: максимально — в районе Есиль, а минимально — в районе Сарыарка.
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Изменение объема к марту, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Алматы |
2848 |
+123 |
2046 |
-17 |
-0.83 |
|
Есиль |
977 |
+13 |
2522 |
-38 |
-1.47 |
|
Сарыарка |
1648 |
+39 |
1949 |
-20 |
-1.01 |
|
Среднее |
5473 |
+175 |
2101 |
-23 |
-1.09 |
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к продаже в районе Есиль по цене, превышающей средний показатель по городу на 20%. Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на 4-комнатные квартиры в районе Есиль — 2706 у.е. При этом средняя минимальная цена продолжает держаться на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1897 у.е.
Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в анализируемом месяце находится в диапазоне 4500-5950 у.е./кв.м.
Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в апреле 2014 года
|
Название жилого комплекса |
Кол-во |
Площадь, кв.м |
Цена, у.е. |
Цена, у.е./кв.м, |
|
«Хайвил Астана» |
5 |
189 |
850000 |
4497 |
|
«Английский квартал» |
3 |
144 |
650000 |
4514 |
|
Europe Palace |
4 |
177 |
800000 |
4520 |
|
Green Village |
4 |
220 |
1000000 |
4545 |
|
«Нурсая» |
4 |
215 |
990000 |
4605 |
|
«ЦМТ - Центр международной торговли» |
4 |
140 |
700000 |
5000 |
|
Caspian Palace |
2 |
52 |
260000 |
5000 |
|
«Городской романс» |
4 |
169 |
850000 |
5030 |
|
«Арман» |
4 |
235 |
1250000 |
5319 |
|
«Миланский квартал» |
2 |
60 |
357000 |
5950 |
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Очевидно, что самая высокая средняя запрашиваемая цена приходится на квартиры в новостройках элит-класса — 2758 у.е./кв.м, а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается на жильё старой постройки — 1594 у.е./кв.м.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья
|
Тип жилья |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
|||
|
Новой постройки |
+104 |
2190 |
-25 |
-1.15 |
|
Старой постройки |
-11 |
1594 |
+16 |
+0.99 |
|
Улучшенной планировки |
+39 |
1907 |
-20 |
-1.06 |
|
«Хрущевки» |
+43 |
1898 |
-13 |
-0.70 |
|
Среднее |
+175 |
2101 |
-23 |
-1.09 |
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 1- и 2-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов, т.е. остались на прежнем уровне. Подробнее в таблице 2.
Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 1,3%, 6,2% и 4,6% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного жилья лежат ниже среднегородского показателя на 2% и 0,5%.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры
|
Комнатность |
Объем предложений, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
1383 |
+94 |
2129 |
-25 |
-1.18 |
|
2-комнатные |
2015 |
+102 |
2059 |
-24 |
-1.17 |
|
3-комнатные |
1552 |
-28 |
2091 |
-11 |
-0.51 |
|
4-комнатные |
432 |
+21 |
2231 |
-39 |
-1.74 |
|
5-комнатные и выше |
91 |
-14 |
2198 |
-90 |
-3.95 |
|
Среднее |
5473 |
+175 |
2101 |
-23 |
-1.09 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал сокращение цен на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 1,3% и 0,8% соответственно, и на квартиры в новостройках и домах с улучшенной планировкой.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в апреле 2014 года пополнилась объектами в «дешёвом» и среднем ценовых сегментах. Так, объем предложения в диапазонах 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м вырос на 15,8% и 4,6% соответственно. Для диапазона 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано уменьшение объёмов на 12,3%.
Удельная цена предложения новых объектов, выставленных на продажу менее месяца, обычно выше тех объектов, которые предлагаются к продаже более месяца. В апреле запрашиваемые цены сравнялись, что свидетельствует о смене настроений на рынке продажи и дальнейшем сокращении стоимости.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,7% (до 2571 у.е./кв.м). Основное влияние на снижение цены в данном сегменте оказали многокомнатные квартиры.
В секторе «дешёвого» жилья по сравнению с мартом средняя цена предложения сократилась на 0,9% (до 1688 у.е./кв.м). Снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.
Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
2574 |
-37 |
-1.42 |
1742 |
-28 |
-1.56 |
1.48 |
|
2-комнатные |
2475 |
-54 |
-2.13 |
1687 |
-7 |
-0.38 |
1.47 |
|
3-комнатные |
2562 |
-31 |
-1.19 |
1669 |
-8 |
-0.5 |
1.54 |
|
4-комнатные |
2986 |
+1 |
+0.04 |
1619 |
-59 |
-3.53 |
1.84 |
|
5-комнатные и выше |
2823 |
-316 |
-10.06 |
1541 |
+23 |
+1.54 |
1.83 |
|
Алматы |
2477 |
-48 |
-1.91 |
1671 |
-3 |
-0.16 |
1.48 |
|
Есиль |
3164 |
-17 |
-0.53 |
1971 |
-19 |
-0.95 |
1.61 |
|
Сарыарка |
2392 |
-39 |
-1.60 |
1553 |
-28 |
-1.81 |
1.54 |
|
Среднее |
2571 |
-44 |
-1.67 |
1688 |
-15 |
-0.88 |
1.52 |
Отметим, что цены в сегменте «дешёвого» жилья росли с середины 2012 года в среднем на 1,2% в месяц, при этом цены в сегменте «дорогого» жилья увеличиваются медленнее, чем в сегменте «дешёвого» в среднем на 0,7% в месяц.
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешёвому», для расчёта которых берётся 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,52, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.
Ценовые изменения в ретроспективе
С ноября 2007 года тенговые цены в сегменте «дорогого» жилья увеличились на 38,9% (+130 800 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 46,6% (+97 600 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 42,3%, прибавив к каждому квадратному метру по 113 800 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 52,1%, а наименьший — на многокомнатное — 28%.
Однако долларовые цены всё ещё находятся ниже пиковых цен 2007 года в сегменте «дорогих» и средних квартир на 18,1% и 2,2% соответственно, при этом «дешёвые» квартиры выросли на 15,8%.
За год, с апреля 2013 года по март текущего года, уровень инфляции в столице составил 6,3%. За аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья рост цен в Астане превысил уровень инфляции в 1,1 раза, а в среднем ценовом сегменте и сегменте «дешёвого» жилья — в 1,4 раза и в 2 раза соответственно.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет 149 700 у.е. (от 84 200у.е. — за 1-комнатную до 416 800 у.е. — за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 0,4% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жилье — 15,4%, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене 11 200 у.е., а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 23,5%, или минус 128 300 у.е.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5473 ед. общей площадью — 384 тыс. кв.м, объёмом рынка в ценах предложения — 813 млн долларов.
Лидером по объёму предложений остаётся район Алматы — 52%, а минимум традиционно пришёлся на новый, быстро застраивающийся, район Есиль — 18%.
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 2%.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объёме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 32% и 19% соответственно.
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырём основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая, — 71%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущёвкам» — 7%.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия ипотечного кредитования банками второго уровня.
С июля 2013 года в Астане наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В феврале 2014 года по отношению к февралю 2013 реальные денежные доходы уменьшились на 1,8%.
Объёмы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объём выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 12 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В январе 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 3 640 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.
Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отразятся на реальных денежных доходах населения. В случае дальнейшего снижения объёмов ипотечного кредитования это может оказать дополнительное давление на цены жилья.
Разумеется, это в первую очередь скажется на доступности жилья для населения с низким и средним доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос. Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.
Жильё элит- и бизнес-класса может отреагировать на девальвацию с задержкой во времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья находится у населения с достаточно высоким уровнем дохода.
Выводы
- Относительно марта в апреле 2014 года снижение составило 23 доллара на каждый квадратный метр, или 1,1%.
- Сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 1- и 2-комнатные квартиры в монолитных и кирпичных домах новой и улучшенной постройки, в то время как изменения цен в остальных сегментах не превысили уровня погрешности расчетов.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается сокращение объёма предложения.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1%-1,5% в месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046