Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (апрель 2014 г.)

В апреле на рынке арендного жилья Астаны зафиксирован рост арендных ставок на 11,3% до уровня 1001 у.е. за месяц проживания (182 300 тенге). Аренда жилья в сегментах «дорогого» и «дешевого» увеличились в цене на 12,1% и 9,9% соответственно и составили 1578 и 646 у.е. за квартиру.

Средняя ставка найма по городу за 1 квадратный метр остановилась на уровне 14,04 у.е., прибавив 3,9%. Количество анализируемых предложений составило 1590 квартир.

Цены по районам

Основное влияние на повышение арендной ставки по городу оказали районы Есиль и Сарыарка, здесь аренда выросла на 13,9% и 24,3% соответственно. В районе Алматы изменение ставки найма незначительное.

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль, превышение среднего показателя по городу составляет 35% (диаграмма 1). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 4-15%.

В данном месяце диапазон ставок аренды находится в пределах от 357 у.е./мес. (за 1-комнатную в районе Сарыарка) до 7000 у.е./мес. (за многокомнатную квартиру также в районе Сарыарка).

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район	Средняя стоимость аренды, за квартиру у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, у.е./1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		у.е.	%		у.е.	%
Алматы	850	+3	+0.34	13.16	+0.11	+0.85
Есиль	1351	+165	+13.87	15.48	+0.39	+2.55
Сарыарка	963	+188	+24.26	14.32	+1.15	+8.74
По городу	1001	+102	+11.34	14.04	+0.52	+3.86

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в марте 2014 года составила 168 609 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 182 300 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 117 700 тенге за квартиру, что составляет 70% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 326 212 тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса (287 300 тенге в месяц за квартиру), отдавать за такую квартиру придется 88%.

Самый низкий уровень заработной платы у работников, в области административного и вспомогательного обслуживания— 114 946 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 68% от среднемесячной заработной платы.

Цены по формату квартир

В разрезе формата квартир влияние на повышение среднего показателя по городу оказали 2- и 3-комнатные квартиры, аренда которых выросла на 6,2% и 9,6% соответственно за квартиру.

Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно зафиксирована на 2-комнатные квартиры — 13,34 у.е. в месяц. 

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды квартиры, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, у.е./1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	561	+4	+0.71	14.16	+0.39	+2.87
2-комнатные	844	+49	+6.18	13.34	+0.48	+3.7
3-комнатные	1482	+129	+9.55	14.39	+0.52	+3.72
4-комнатные	2649	+223	+9.21	17.01	+0.69	+4.24
Комнаты	203	+4	+2.08	9.64	+0.15	+1.55
По городу	1001	+102	+11.34	14.04	+0.52	+3.86

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 20%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья вувеличились на 12,1% и 9,9% соответственно. 

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, у.е./мес.

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды в «дорогом» сегменте, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	715	-10	-1.42	426	+5	+1.14	1.68
2-комнатные	1240	+100	+8.76	620	+47	+8.14	2.00
3-комнатные	2650	+170	+6.84	833	+42	+5.37	3.18
4-комнатные	4675	+375	+8.72	1334	+246	+22.63	3.50
Комнаты	319	-1	-0.34	109	+2	+1.65	2.93
Алматы	1272	-47	-3.58	590	+7	+1.20	2.16
Есиль	2177	+271	+14.23	853	+127	+17.47	2.55
Сарыарка	1603	+412	+34.61	571	+77	+15.55	2.81
По городу	1578	+171	+12.12	646	+58	+9.87	2.44

В анализируемом периоде повышение ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья прослеживается в районах Сарыарка и Есиль. В разрезе комнатности рост наблюдается только на 2-, 3- и многокомнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья также отмечено повышение ценовых показателей в районах Есиль и Сарыарка. В разрезе комнатности основной рост пришелся на многокомнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу — 1001 у.е./мес. в апреле опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 23,9%, однако он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 58,2%.

В 2013 году на рынке аренды жилья Астаны наблюдались разнанаправленные тенденции. Так, с января по сентябрь на рынке сохранялся планомерный рост с незначительными сезонными колебаниями. Поворот тренда на снижение наметился с октября и сохранялся до марта 2014 года. За последний год в целом по городу ставки найма сократились на 4,1%, не превысив уровень инфляции — 6,3%. Основное влияние на повышение средней цены оказали арендные ставки 1- и 2-комнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 2%, а «дешевого» — на 3,3%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т. е. хранить сбережения в банке. В апреле 2014 года средняя ставка по депозитам составила 8,8% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана).

В связи с тем, что на рынке аренды ставка найма выросла, а на рынке вторичного жилья продолжилось снижение средних цен, в апреле наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 10,87 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 2,07 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Стоит отметить, что в данном месяце, индекс доходности 3-комнатного жилья снова ниже уровня среднего банковского вознаграждения.

В сегменте элит-класса в анализируемом месяце высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,06 п.п., однако индекс доходности 1- и 2-комнатных квартир находится ниже уровня среднего банковского вознаграждения.

Таблица 4. Показатели доходности в г. Астана

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п.
1-комнатные	8.15	6.52	10.87
2-комнатные	7.95	7.18	9.78
3-комнатные	8.41	9.06	8.72
4-комнатные	9.33	8.88	9.40
Комнаты	6.19	4.77	6.65
Алматы	7.82	7.24	9.59
Есиль	7.55	7.24	8.23
Сарыарка	9.45	9.24	10.51
По городу	8.34	7.97	9.58

Структура предложения

Анализ проведен на базе 1590 объектов, предоставленных газетой «Недвижимость» и порталом kn.kz. Район правого берега, включающий два административных района, Алматы и Сарыарка, занимает в ней 83%. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 17% в анализируемом объеме (диаграмма 5).

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 54%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3% (диаграмма 6).

Количество предложений в новостройках составило лишь 9%, причем в районе левобережья — 3%, в районе правого берега — 6%.

Выводы

• На рынке арендного жилья Астаны тенденция снижения ставок найма сменилась ростом.
• С начала года средняя арендная ставка на жилье сократилась на 5,9%, с начала снижения (октябрь 2013 года) — на 26,4%.
• С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась с 10% до 8,3%, или на 1,7%.
• В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья с наступлением летних каникул ожидается ценовое затишье.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046