Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (апрель 2014 г.)

После двухмесячного затишья на рынке вторичного жилья города Алматы началось снижение средних цен предложения. В апреле 2014 года средний ценовой показатель сократился на 1,5% до уровня 1996 $/кв.м (в тенговом эквиваленте ‑ до 363300 тг./кв.м). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 1,8%, а «дешевого» — на 1,5%.

Цены по административным районам

Основное влияние на снижение ценового показателя по городу оказало сокращение цен в Алатауском, Алмалинском и Бостандыкском районах. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительные, т. е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Алатауский

164

2.35

1405

-53

-3.67

Алмалинский

1376

19.72

2115

-68

-3.14

Ауэзовский

1783

25.56

1716

-6

-0.37

Бостандыкский

1747

25.04

2252

-57

-2.49

Жетысуский

587

8.41

1490

+10

+0.65

Медеуский

856

12.27

2626

-41

-1.52

Турксибский

463

6.64

1436

+21

+1.47

По городу

6976

100

1996

-30

-1.50

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, цена которых превышает средний показатель по городу на 32%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 13% и 6% соответственно.

В районах Алматы – 1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-28%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 30%, а в спальном Ауэзовском районе — на 14%.

Таблица 2.

Топ 10 самых дорогих квартир в апреле 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, $

Цена за 1 кв.м, $

ЖК "EsentaiPalace"

3

135

770000

5704

ЖК "Изумрудный Город"

3

60

350000

5833

ЖК "Долина Роз"

4

170

1000000

5882

ЖК "Megatower Almaty"

3

101.9

620000

6084

Коттеджный городок "Ботанический Сад"

4

146

900000

6164

ЖК "Есентай Парк"

3

134

850000

6343

ЖК "Аль-Фараби"

3

110

700000

6364

Коттеджный городок "Арман Вилла"

4

225

1520000

6756

ЖК "Керемет"

3

90

750000

8333

ЖК "Версаль"

4

176

1500000

8523

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Esentai Palace", ЖК "Изумрудный Город", ЖК "Долина Роз", ЖК "Megatower Almaty", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Аль-Фараби", коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Керемет" и ЖК "Версаль". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5700 – 8520 $/кв.м.

В апреле средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составляла 3075 $/кв.м (559700 тг./кв.м), а средняя цена предложения квартир комфорт-класса — 1431 $/кв.м (260500 тг./кв.м).

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили только 3-комнатные квартиры, где средние цены предложения сократились на 1,4%.

Таблица 3.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

1-комнатные

1373

19.68

1904

-17

-0.87

2-комнатные

2308

33.08

1935

-20

-1.04

3-комнатные

2548

36.53

2013

-29

-1.44

4-комнатные

653

9.36

2271

-30

-1.29

5-комнатные и выше

94

1.35

2449

-160

-6.14

По городу

6976

100

1996

-30

-1.50

Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует снижение цен на квартиры в домах старой постройки, улучшенной планировки и в «хрущевках». Средние цены предложения на квартиры в новостройках и в приватизированных общежитиях изменились незначительно.

Таблица 4.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Новой постройки

1980

28.38

2067

-30

-1.41

Приватизированное общежитие

71

1.02

1486

+41

+2.85

Старой постройки

125

1.79

1502

-122

-7.52

Улучшенной планировки

2953

42.33

2056

-27

-1.30

"Хрущевки"

1847

26.48

1875

-31

-1.64

По городу

6976

100

1996

-30

-1.50

Распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2) показывает, что сократилось количество предложений во всех диапазонах цен. В диапазоне 500 – 1300 $/кв.м уменьшение предложений составило 30%,в диапазоне 1300 – 2500 $/кв.м и 2500 – 9000 $/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 24% и 43% соответственно.

Распределение предложений по ценовым уровням по городу

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,8% (до 2553 $/кв.м). Основное влияние на снижение цены в данном сегменте оказали 1- и многокомнатные квартиры.

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с мартом, средняя цена предложения сократилась на 1,5% (до 1539 $/кв.м). Снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

Средние ценовые показатели по городу

Таблица 5

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дорогого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дешевого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комнатные

2327

-48

-2.03

1563

-10

-0.65

1.49

2-комнатные

2453

-18

-0.74

1504

-27

-1.78

1.63

3-комнатные

2591

-31

-1.17

1525

-26

-1.68

1.70

4-комнатные

3075

-42

-1.36

1662

-27

-1.62

1.85

5-комнатные и выше

3921

-377

-8.78

1597

+32

+2.04

2.45

Алатауский

1669

-142

-7.86

1181

-39

-3.23

1.41

Алмалинский

2658

-129

-4.63

1671

-31

-1.79

1.59

Ауэзовский

2163

+1

+0.06

1331

-18

-1.31

1.62

Бостандыкский

2899

-87

-2.90

1743

-48

-2.68

1.66

Жетысуский

1864

+32

+1.76

1206

+13

+1.12

1.55

Медеуский

3550

-54

-1.49

1840

-26

-1.37

1.93

Турксибский

1771

+63

+3.66

1160

-1

-0.11

1.53

По городу

2553

-47

-1.79

1539

-23

-1.47

1.66

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1996 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 40%, но все еще находится на 35% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).

В апреле прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где наблюдается незначительное снижение. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье — 3,8%, а минимальный — на 1-комнатное — на 1,2%. В целом по городу годовой рост составил 1,9%.

При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цен составил 2,9%, а в сегменте «дорогого» — 2%.

Динамика средней удельной цены предложения квартирПо данным Департамента статистики г. Алматы, за год (с апреля 2013 года по март 2014 года) уровень инфляции составил 5.3%, при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья в «дешевом» и среднем ценовом сегментах не превышает уровень инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне ‑ около 1950 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживавшаяся небольшая положительная динамика сменилась снижением.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,66, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 7 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Районы

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Комнатность

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 3,7%. В 2014 году темп роста среднедушевых денежных доходов увеличился до 6,7%.

Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 8.

Динамика среднедушевого денежного дохода населения

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населения

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 года ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровня

Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отражаются на реальных денежных доходах населения. Снижение объемов ипотечного кредитования окажет дополнительное давление на цены жилья.

Очевидно, что в первую очередь это скажется на доступности жилья для населения с низким и средним доходами. Как видно, цены в сегменте жилья комфорт- и эконом-класса уже подверглись снижению. В данных сегментах жилья сокращение цен может составить 7-10% до конца года.

Жилье элит- и бизнес-класса также отреагирует на девальвацию, но с задержкой во времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья имеется у населения с достаточно высоким уровнем дохода.

Выводы

  • В апреле на рынке вторичного жилья города Алматы прослеживается снижение цен на жилье старой постройки, на квартиры улучшенной планировки и квартиры в «хрущевках».
  • Ожидается дальнейшее снижение ценовых показателей в пределах 1-2% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Подождите, идет загрузка ...