Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (апрель 2014 г.)

После двухмесячного затишья на рынке вторичного жилья города Алматы началось снижение средних цен предложения. В апреле 2014 года средний ценовой показатель сократился на 1,5% до уровня 1996 $/кв.м (в тенговом эквиваленте ‑ до 363300 тг./кв.м). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 1,8%, а «дешевого» — на 1,5%.

Цены по административным районам

Основное влияние на снижение ценового показателя по городу оказало сокращение цен в Алатауском, Алмалинском и Бостандыкском районах. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительные, т. е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район	Объем предложений, ед.	Уд.вес в общем объеме, %	Средняя удельная цена предложения, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду
				$	%
Алатауский	164	2.35	1405	-53	-3.67
Алмалинский	1376	19.72	2115	-68	-3.14
Ауэзовский	1783	25.56	1716	-6	-0.37
Бостандыкский	1747	25.04	2252	-57	-2.49
Жетысуский	587	8.41	1490	+10	+0.65
Медеуский	856	12.27	2626	-41	-1.52
Турксибский	463	6.64	1436	+21	+1.47
По городу	6976	100	1996	-30	-1.50

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, цена которых превышает средний показатель по городу на 32%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 13% и 6% соответственно.

В районах Алматы – 1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-28%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 30%, а в спальном Ауэзовском районе — на 14%.

Таблица 2.

Топ 10 самых дорогих квартир в апреле 2014 года

Название комплекса	Кол-во комнат	Площадь, м²	Цена, $	Цена за 1 кв.м, $
ЖК "EsentaiPalace"	3	135	770000	5704
ЖК "Изумрудный Город"	3	60	350000	5833
ЖК "Долина Роз"	4	170	1000000	5882
ЖК "Megatower Almaty"	3	101.9	620000	6084
Коттеджный городок "Ботанический Сад"	4	146	900000	6164
ЖК "Есентай Парк"	3	134	850000	6343
ЖК "Аль-Фараби"	3	110	700000	6364
Коттеджный городок "Арман Вилла"	4	225	1520000	6756
ЖК "Керемет"	3	90	750000	8333
ЖК "Версаль"	4	176	1500000	8523

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Esentai Palace", ЖК "Изумрудный Город", ЖК "Долина Роз", ЖК "Megatower Almaty", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Аль-Фараби", коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Керемет" и ЖК "Версаль". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5700 – 8520 $/кв.м.

В апреле средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составляла 3075 $/кв.м (559700 тг./кв.м), а средняя цена предложения квартир комфорт-класса — 1431 $/кв.м (260500 тг./кв.м).

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили только 3-комнатные квартиры, где средние цены предложения сократились на 1,4%.

Таблица 3.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры	Объем предложений, ед.	Уд.вес в общем объеме, %	Средняя удельная цена предложения, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду
				$	%
1-комнатные	1373	19.68	1904	-17	-0.87
2-комнатные	2308	33.08	1935	-20	-1.04
3-комнатные	2548	36.53	2013	-29	-1.44
4-комнатные	653	9.36	2271	-30	-1.29
5-комнатные и выше	94	1.35	2449	-160	-6.14
По городу	6976	100	1996	-30	-1.50

Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует снижение цен на квартиры в домах старой постройки, улучшенной планировки и в «хрущевках». Средние цены предложения на квартиры в новостройках и в приватизированных общежитиях изменились незначительно.

Таблица 4.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья	Объем предложений, ед.	Уд.вес в общем объеме, %	Средняя удельная цена предложения, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду
				$	%
Новой постройки	1980	28.38	2067	-30	-1.41
Приватизированное общежитие	71	1.02	1486	+41	+2.85
Старой постройки	125	1.79	1502	-122	-7.52
Улучшенной планировки	2953	42.33	2056	-27	-1.30
"Хрущевки"	1847	26.48	1875	-31	-1.64
По городу	6976	100	1996	-30	-1.50

Распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2) показывает, что сократилось количество предложений во всех диапазонах цен. В диапазоне 500 – 1300 $/кв.м уменьшение предложений составило 30%,в диапазоне 1300 – 2500 $/кв.м и 2500 – 9000 $/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 24% и 43% соответственно.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,8% (до 2553 $/кв.м). Основное влияние на снижение цены в данном сегменте оказали 1- и многокомнатные квартиры.

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с мартом, средняя цена предложения сократилась на 1,5% (до 1539 $/кв.м). Снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

Таблица 5

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры	Средняя удельная цена предложения, в сегменте «дорогого» жилья $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду		Средняя удельная цена предложения, в сегменте «дешевого» жилья $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		$	%		$	%
1-комнатные	2327	-48	-2.03	1563	-10	-0.65	1.49
2-комнатные	2453	-18	-0.74	1504	-27	-1.78	1.63
3-комнатные	2591	-31	-1.17	1525	-26	-1.68	1.70
4-комнатные	3075	-42	-1.36	1662	-27	-1.62	1.85
5-комнатные и выше	3921	-377	-8.78	1597	+32	+2.04	2.45
Алатауский	1669	-142	-7.86	1181	-39	-3.23	1.41
Алмалинский	2658	-129	-4.63	1671	-31	-1.79	1.59
Ауэзовский	2163	+1	+0.06	1331	-18	-1.31	1.62
Бостандыкский	2899	-87	-2.90	1743	-48	-2.68	1.66
Жетысуский	1864	+32	+1.76	1206	+13	+1.12	1.55
Медеуский	3550	-54	-1.49	1840	-26	-1.37	1.93
Турксибский	1771	+63	+3.66	1160	-1	-0.11	1.53
По городу	2553	-47	-1.79	1539	-23	-1.47	1.66

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1996 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 40%, но все еще находится на 35% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).

В апреле прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где наблюдается незначительное снижение. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье — 3,8%, а минимальный — на 1-комнатное — на 1,2%. В целом по городу годовой рост составил 1,9%.

При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цен составил 2,9%, а в сегменте «дорогого» — 2%.

По данным Департамента статистики г. Алматы, за год (с апреля 2013 года по март 2014 года) уровень инфляции составил 5.3%, при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья в «дешевом» и среднем ценовом сегментах не превышает уровень инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне ‑ около 1950 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживавшаяся небольшая положительная динамика сменилась снижением.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,66, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 7 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 3,7%. В 2014 году темп роста среднедушевых денежных доходов увеличился до 6,7%.

Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 8.

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 года ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.

Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отражаются на реальных денежных доходах населения. Снижение объемов ипотечного кредитования окажет дополнительное давление на цены жилья.

Очевидно, что в первую очередь это скажется на доступности жилья для населения с низким и средним доходами. Как видно, цены в сегменте жилья комфорт- и эконом-класса уже подверглись снижению. В данных сегментах жилья сокращение цен может составить 7-10% до конца года.

Жилье элит- и бизнес-класса также отреагирует на девальвацию, но с задержкой во времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья имеется у населения с достаточно высоким уровнем дохода.

Выводы

• В апреле на рынке вторичного жилья города Алматы прослеживается снижение цен на жилье старой постройки, на квартиры улучшенной планировки и квартиры в «хрущевках».
• Ожидается дальнейшее снижение ценовых показателей в пределах 1-2% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046