На рынке земельных участков в I квартале 2014 года средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне18670 $/сот. При этом в сегменте «дорогих» земельных участков цена предложения за 1 сотку составила 37029$, а в сегменте «дешевых» — 6364$.
Средняя цена предложения на рынке земельных участков в алматинской области — 5840$/сот (-11,6%).
Цены по назначению, площади земельного участка и районам
В I квартале 2014 года повышение средней цены за 1 сотку по городу зафиксировано на земельные участки под застройку производственной недвижимостью, где по отношению к прошлому кварталу рост составил 18,1%. На остальные виды земельных участков удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена продолжает держаться на земельные участки, предназначенные под застройку коммерческой недвижимостью в Медеуском районе (194 444$/сот.), а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Жетысуском районе (2580$/сот.).
Максимальная запрашиваемая цена за участок 2,3 га была зафиксирована в Медеуском районе — 25 000 000 долларов под строительство коттеджного городка, а минимальная — 10 соток в Алатауском районе — 6000 долларов под ИЖС.
Таблица 1
Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы по назначению
|
Назначение ЗУ |
Кол-во объектов, |
Общая площадь, |
Средняя цена предложения, |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку |
Средняя цена «дорогих» ЗУ, |
Средняя цена «дешевых» ЗУ, |
Индекс расслоения |
|
|
$ |
% |
|||||||
|
ЗУ жилого назначения |
1515 |
33520 |
17458 |
+23 |
+0.13 |
34915 |
5882 |
5.94 |
|
ЗУ сельскохозяйственного использования |
420 |
54235 |
5425 |
+113 |
+2.12 |
12333 |
1173 |
10.45 |
|
ЗУ коммерческого назначения |
154 |
34391 |
36324 |
+2990 |
+8.97 |
70844 |
16914 |
4.19 |
|
ЗУ производственного назначения |
51 |
12087 |
8650 |
+1324 |
+18.07 |
18159 |
2205 |
8.23 |
|
По городу |
2140 |
134234 |
18670 |
+409 |
+2.24 |
37029 |
6364 |
5.82 |
Земельные участки под коммерческую застройку
Сегмент под коммерческую застройку в анализируемом квартале состоит из земельных участков, предназначенных под застройку торговыми, офисными помещениями и коммерческой недвижимостью без указания назначения.
Для точечной застройки, в основном в верхних районах Алматы, имеются небольшие земельные участки (до 6 соток), цена которых в 1,4 раза выше среднего ценового показателя земли коммерческого назначения.
Земельные участки под МЖС
Средний ценовой диапазон для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков от 10 до 100 соток. Резко возрастает цена на меньшие площади и снижается для площадей свыше 100 соток.
Земельные участки под ИЖС
Земельные участки под жилье представлены в основном под индивидуальное жилищное строительство, и 5% от зоны жилого использования ‑ под застройку коттеджными городками.
Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 38%. Однако наибольшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка от 10 до 50 соток, цены на который находятся в среднем ценовом диапазоне.
Как обычно, максимальные цены предложения прослеживаются на земельные участки до 3 соток, где цена почти в 2 раза превышает средний показатель по городу. В сегмент участков свыше 50 соток в основном попадают предложения в коттеджных городках.
Таблица 2
Ценовые показатели рынка земельных участков под индивидуальную жилищную застройку г. Алматы по районам
|
ЗУ под ИЖС |
Кол-во объектов, |
Общая площадь, |
Средняя цена предложения, |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку |
Средняя цена «дорогих» ЗУ, |
Средняя цена «дешевых» ЗУ, |
Индекс расслоения |
|
|
$ |
% |
|||||||
|
Алатауский |
281 |
2715 |
8311 |
-316 |
-3.66 |
14104 |
3986 |
3.54 |
|
Алмалинский |
71 |
1209 |
33480 |
-756 |
-2.21 |
64584 |
8909 |
7.25 |
|
Ауэзовский |
254 |
2746 |
14616 |
-604 |
-3.97 |
27484 |
5233 |
5.25 |
|
Бостандыкский |
234 |
4702 |
20449 |
-2423 |
-10.59 |
39793 |
7265 |
5.48 |
|
Жетысуский |
41 |
418 |
17937 |
+295 |
+1.67 |
34934 |
6342 |
5.51 |
|
Медеуский |
462 |
6440 |
18716 |
+257 |
+1.39 |
42613 |
3918 |
10.88 |
|
Турксибский |
72 |
543 |
11359 |
+1121 |
+10.95 |
21921 |
4930 |
4.45 |
|
По городу |
2140 |
134234 |
16244 |
+711 |
+4.58 |
32400 |
5544 |
5.84 |
|
Илийский |
31 |
267 |
2417 |
+64 |
+2.72 |
5040 |
776 |
6.49 |
|
Карасайский |
843 |
13599 |
6762 |
-1060 |
-13.55 |
16886 |
1074 |
15.72 |
|
Талгарский |
325 |
4246 |
3127 |
+300 |
+10.61 |
8037 |
651 |
12.34 |
|
По области |
1199 |
18113 |
5665 |
-822 |
-12.67 |
14193 |
952 |
14.9 |
Земельные участки сельскохозяйственного назначения
Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства.
Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 6 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне 8260 $/сот., что почти в 1,5 раза превышает среднюю цену по городу в данном сегменте.
Земельные участки производственного назначения
Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. На графике видна закономерность, что по мере увеличения площади земельного участка средняя цена увеличивается.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи земельных участков по городу (18670 $/сот.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный во II квартале прошлого года (16498 $/сот.), на 13,2%, но все еще находится на 44% ниже пикового показателя IV квартала 2007 года (33320 $/сот.).
В I квартале прошлого года цены на земельные участки в целом по городу были несколько ниже. За год земля подорожала на 6,9%. Главным образом это было связано с удорожанием «дорогих» земельных участков на 19,2%.
В течение последних двух лет на рынке земельных участков во всех сегментах наблюдался понижательный тренд. При этом темпы снижения цен на «дешевые» земельные участки наибольшие: 2012 год — 38%, 2013 год — 18%. В «дорогом» сегменте запрашиваемые цены сокращались на 12,5% в 2012 году и на 12,6% в 2013 году.
Средний ценовой сегмент показал снижение в 2012 году на 25%, в 2013 году ‑ на 15,4%.
Таблица 3
Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы
|
Ценовые сегменты |
I кв.2013 г |
II кв.2013 г |
III кв.2013 г |
IV кв.2013 г |
I кв.2014 г |
|
Средняя цена предложения за 1 сотку в сегменте "дешевых" ЗУ, $/сот. |
5423 |
5998 |
5842 |
6047 |
6364 |
|
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
-27.93 |
+10.60 |
-2.60 |
+3.51 |
+5.24 |
|
Средняя цена предложения за 1 сотку, в среднем ценовой сегмент, $/сот. |
17474 |
16498 |
16834 |
18261 |
18670 |
|
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
-14.70 |
-5.59 |
+2.04 |
+8.48 |
+2.24 |
|
Средняя цена предложения за 1 сотку, в сегменте "дорогих" ЗУ, $/сот. |
31070 |
34425 |
35413 |
37375 |
37029 |
|
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
-21.08 |
+10.80 |
+2.87 |
+5.54 |
-0.93 |
Структура анализируемой базы
Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило в I квартале 4149 ед., из них в городе — 2142 ед., в области — 2007 ед. Общая площадь земельных участков — 661 тыс. соток на сумму 1438 млн долларов.
В городе максимальную долю предложения (40%) занимают земельные участки для сельскохозяйственного использования, а минимальную (9%) — под застройку производственной недвижимостью.
В области (Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей иная: максимум (88%) пришелся на сегмент сельскохозяйственного использования, а минимум (2%) — на коммерческую застройку.
В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 21%. Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе, наибольшая — 61%, а в Илийском наименьшая — 6%.
Прогнозы на рынке земельных участков
Спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.
В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 5,2%.
Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 12.
Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 г. ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.
Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.
В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в среднем 4-5% в год. Основной рост наблюдался в 2012 году, составивший по отношению к 2011 году 10%.
В январе-марте 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 74067,6 млн. тенге, что на 22,6% больше, чем в январе-марте 2013года.
В январе-марте 2014 года инвестиций в жилищное строительство было направлено 24724,1 млн. тенге, что на 97,1% больше, чем в январе-марте предыдущего года.
В 2013 году наблюдалась положительная динамика в кредитовании экономики банками второго уровня, однако 2014 год ознаменовался снижением уровня выданных кредитов.
В 2013 году количество введенных в эксплуатацию зданий жилого назначения выросло на 11,8%, а нежилого назначения ‑ в 2,8 раза, в основном за счет финансирования 2012 года.
В январе-марте 2014 года ввод жилья за счет средств населения составил 151,4 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 43,9%. Количество зданий жилого назначения за I квартал 2014 года составило 778 объектов, а нежилого — 187 объектов.
Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Жетысуском (в 4,5 раза), Турксибском (в 3,0 раза) и Бостандыкском (в 2,0 раза) районах.
Выводы
- В I квартале 2014 года на рынке земельных участков г. Алматы было зафиксировано снижение средней цены на участки производственного назначения – 18,1%. Цена земли под МЖС, ИЖС, коммерческую застройку осталась без изменения.
- Также было отмечено снижение цен предложения на землю по области в Карасайском районе области на 12,9%.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическаяслужба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046