В октябре по сравнению с предыдущим месяцем изменение средней цены предложения составило плюс 15 у.е., или 2,1%. Количество предлагаемого к продаже жилья по отношению к сентябрю сократилось на 306 единиц (на 11,4%) и составило 2380 квартир.
Средняя цена предложения по районам
Анализ в разрезе районов показал, что рост средних показателей был зафиксирован в Городе и Пришахтинске — 23 и 16 у.е. соответственно. На Юго-Востоке, в Михайловке и Майкудуке изменения цен не превысили погрешности расчетов, что говорит об их незначимости (таблица 1).
Таблица 1
|
Район |
Средняя цена, |
Отклонение |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
у.е./кв.м |
% |
(+/-) у.е./кв.м |
(+/-) % |
||
|
Город |
908 |
+23 |
+2,6 |
17 |
1,8 |
|
Юго-Восток |
743 |
+3 |
+0,4 |
10 |
1,3 |
|
Михайловка |
771 |
-23 |
-2,9 |
64 |
8,3 |
|
Майкудук |
438 |
-2 |
-0,4 |
12 |
2,8 |
|
Пришахтинск |
389 |
+16 |
+4,4 |
15 |
3,9 |
|
Средняя |
738 |
+15 |
+2,1 |
11 |
1,5 |
Средняя цена предложения по типу квартир
В зависимости от формата квартир в октябре 2010 года увеличение средней цены произошло на трехкомнатные квартиры на 30 у.е. за квадратный метр (на 3,9%). На остальные форматы квартир изменения не превысили погрешностей расчетов, что свидетельствует об относительной стабильности ценовых показателей по сравнению с предыдущим месяцем (таблица 2).
Таблица 2
|
Формат квартир |
Средняя цена, |
Отклонение |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
у.е./кв.м |
% |
(+/-) у.е./кв.м |
(+/-) % |
||
|
1-комн. |
667 |
+8 |
+1,2 |
21 |
3,2 |
|
2-комн. |
684 |
+5 |
+0,7 |
16 |
2,3 |
|
3-комн. |
790 |
+30 |
+3,9 |
22 |
2,7 |
|
Многокомн. |
780 |
-4 |
-0,5 |
35 |
4,5 |
|
Средняя |
738 |
+15 |
+2,1 |
11 |
1,5 |
Изменения по материалу стен
В зависимости от материала стен влияние на средний показатель оказали квартиры, расположенные в монолитных домах, — плюс 97 у.е. (+11,6%). В панельных и кирпичных домах изменения не превысили ошибки выборки, что говорит о том, что они незначительны (таблица 3).
Таблица 3
|
Тип дома |
Средняя цена, |
Отклонение |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
у.е./кв.м |
% |
(+/-) у.е./кв.м |
(+/-) % |
||
|
Панель |
646 |
-2 |
-0,3 |
11 |
1,8 |
|
Кирпич |
817 |
+18 |
+2,3 |
18 |
2,2 |
|
Монолит |
836 |
+97 |
+11,6 |
78 |
8,3 |
|
Средняя |
738 |
+15 |
+2,1 |
11 |
1,5 |
Показатели расслоения
В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья средняя цена предложения верхнего сегмента снизилась на 1,7% до 965 у.е. за квадратный метр с погрешностью 1,5%. Отклонение средней цены в нижнем ценовом сегменте составило 0,9%, и средний показатель стоимости «дешевого» жилья сложился на уровне 521 у.е за квадратный метр. Все отклонения цены в нижнем ценовом сегменте в октябре находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности. Индекс расслоения за период составил 1,85.
Традиционно наибольшее расслоение имеет рынок жилья Михайловки (3,7) и Майкудука (2,2). Цены на рынке недвижимости более однородны на Юго-Востоке, здесь индекс расслоения минимален и составляет 1,59.
Предложение
За октябрь количество предлагаемого к продаже жилья сократилось на 306 квартир, или на 11,4%, и составило 2380 квартир. В целом же с начала года на рынке вторичного жилья Караганды наблюдается рост количества предложений. По сравнению с январем в октябре предложение квартир возросло на 6,6%. Кроме того, диаграмма 1 наглядно демонстрирует изменение структуры предложения. Из представленного графика видно: смещение кривой вверх и вправо свидетельствует о параллельном увеличении объема предложения и росте цен на жилье по сравнению с началом года.
Однако, несмотря на общую положительную тенденцию, по сравнению с сентябрьскими показателями объемы предложения на вторичном рынке жилья в октябре заметно снизились. Изменения структуры предложения за отчетный период подробно представлены на диаграмме 2.
Таким образом, график подробно отражает колебания, произошедшие на рынке недвижимости за последний месяц, а именно количество предложений и стоимость жилья на различных ценовых уровнях снизились.
Если рассматривать подробнее в разрезе районов, то можно увидеть: с сентября по октябрь сокращение объемов предложения произошло во всех районах города. Максимальное снижение было зафиксировано на Юго-Востоке — на 138 квартир (15,2%).
В разрезе форматов квартир объем предложения сократился на все типы без исключения. Наибольшее снижение наблюдалось на двух- и многокомнатные квартиры — на 173 (16,2%) и 68 единиц (16,0%) соответственно.
Существенное снижение объемов предложения привело к изменению структуры самого предложения. За отчетный период возросла доля квартир расположенных в Городе до уровня 39% (в сентябре удельный вес данного района составлял 36%) .Также на 1% возросла доля Майкудука. Все эти изменения произошли в результате сокращения долей Юго-Востока и Михайловки.
В зависимости от формата квартир отток предложения двухкомнатных квартир привел к снижению их доли с 40% до 37%. Удельный вес трехкомнатных квартир увеличился на 2% и составил 33% в общей совокупности. Традиционно максимальную долю занимают двухкомнатные квартиры — 37% (895 квартир), далее следуют трехкомнатные — 33% (781 квартира), по 15% занимают одно- и многокомнатные квартиры.
Экономические индикаторы
В августе 2010 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения по Карагандинской области сложились в сумме 41108 тенге, что на 20,2% больше, чем в августе 2009 года. Реальные денежные доходы возросли на 12,9%.
Численность безработного населения во II квартале 2010 года составила 40,7 тысячи человек и по сравнению со II кварталом 2009 года уменьшилась на 5,8 тысячи человек, или на 12,5%. Уровень безработицы за II квартал составил 5,4%.
По информации департамента по статистике Карагандинской области численность безработных, состоящих на учете в уполномоченных органах по вопросам занятости, на конец сентября 2010 года составила 9124 человека, это на 1228 человек меньше, чем на конец августа текущего года, и на 2968 человек меньше, чем на конец сентября прошлого года.
Индекс потребительских цен свидетельствует: по области цены на товары и услуги в сентябре 2010 года по сравнению с августом выросли на 0,7%, по сравнению с декабрем 2009-го — повысились на 5,1% (в среднем по республике повысились на 0,6% и 5,2% соответственно).
По оперативным данным Агентства по статистике, в январе-сентябре 2010 года общий объем розничного товарооборота составил 230708,6 миллиона тенге и увеличился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 18,2% (в постоянных ценах). Содержание казахстанских товаров составило 39,5% в объеме реализации средних и крупных предприятий торговли.
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, за январь-сентябрь 2010 года промышленностью Казахстана произведено продукции (включая малые предприятия, подсобные производства, сектор домашних хозяйств) в действующих ценах на 8430,8 миллиарда тенге, индекс физического объема к соответствующему периоду прошлого года составил 110,4%.
За январь-сентябрь 2010 года предприятиями области с учетом дооценки освоено 130,8 миллиарда тенге инвестиций в основной капитал, что в сопоставимых ценах составило 97,7% к объему января-сентября прошлого года.
Объем строительных работ (услуг) с учетом дооценки в январе-сентябре 2010 года сложился в сумме 54980,9миллиона тенге, что в сопоставимых ценах составляет 120,0% объема работ за январь-сентябрь 2009 года.
В январе-сентябре 2010 года на жилищное строительство направлено 9421,7миллиона тенге (8,1% общего объема инвестиций в основной капитал), что в сопоставимых ценах на 27,3% меньше объема соответствующего периода прошлого года.
Количество зарегистрированных юридических лиц в Карагандинской области по сравнению с соответствующим периодом прошлого года увеличилось на 3,6%.
Положительной динамики объемов ипотечного и потребительского кредитования не наблюдается.
Основные выводы по мониторингу
По результатам проведенного мониторинга можно сделать следующие выводы:
- наблюдается рост средней цены предложения по отношению к прошлому месяцу;
- рост средней цены предложения обусловлен ее увеличением на трехкомнатные квартиры расположенные в Городе и двухкомнатные квартиры на Юго-Востоке;
- рост цены предложения обусловлен появлением позитивных изменений в экономике;
- положительная динамика средней цены предложения наблюдается с начала года;
- определенную поддержку росту цен на рынке жилья оказало сокращение объемов предложения за отчетный период;
- сдерживающее влияние на рост цен на жилье оказывает отсутствие положительной динамики ипотечного кредитования и невысокие темпы роста доходов населения.
Мониторинг подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитический отдел портала www.kn.kz