Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (март 2014 г.)

В марте на рынке арендного жилья Астаны продолжилось незначительное снижение арендных ставок. Главным образом, на снижение повлиял сегмент «дорогого» жилья, цена аренды которого сократилась на 3,3%, до уровня 1407 $ в месяц. Средняя ставка аренды «дешевых» квартир составила 588 $ в месяц, что ниже показателя февраля на 0,9%.

В целом с начала 2014 года снижение ставок аренды составило 15,5%, а с начала снижения (октябрь 2013 года) — 33,9%. Средняя ставка найма по городу остановилась на уровне 899 $ за месяц проживания (163 700 тенге за квартиру) или 13,5 $ за 1 квадратный метр. Количество анализируемых предложений составило 1935 квартир.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья в течение четырех-пяти месяцев снизились на 36% и 28% соответственно.

Таблица 1. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, $/мес.

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды в «дорогом» сегменте, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		$	%		$	%
1-комнатные	725	+25	+3,56	421	-4	-0,87	1,72
2-комнатные	1141	+44	+3,97	574	-3	-0,54	1,99
3-комнатные	2481	-188	-7,03	791	+15	+1,92	3,14
4-комнатные	4300	+27	+0,64	1088	+47	+4,52	3,95
Комнаты	320	+0	+0,13	107	+2	+1,59	2,99
Алматы	1319	-43	-3,15	583	+10	+1,73	2,26
Есиль	1906	-56	-2,88	726	-7	-0,99	2,62
Сарыарка	1191	+58	+5,16	494	-1	-0,12	2,41
По городу	1407	-47	-3,26	588	-5	-0,90	2,39

В анализируемом периоде сокращение ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья прослеживается в районах Алматы и Есиль. В разрезе комнатности снижение наблюдается только на 3-комнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья также отмечено снижение ценовых показателей в районах Есиль и Сарыарка. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры.

Цены по районам

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль, превышение среднего показателя по городу составляет 32% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 6-14%.

В данном месяце диапазон ставок аренды находится в пределах от 302 $/мес. (за 1-комнатную в районе Сарыарка) до 5400 $/мес. (за многокомнатную квартиру также в районе Сарыарка).

Таблица 2. Показатели рынка аренды по административным районам города.

Район	Средняя стоимость аренды, за квартиру $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		$	%		$	%
Алматы	848	-16	-1,86	13,05	-0,14	-1,04
Есиль	1186	-49	-3,97	15,09	+0,16	+1,09
Сарыарка	775	+13	+1,77	13,17	-0,01	-0,06
По городу	899	-30	-3,22	13,52	-0,10	-0,70

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в феврале 2014 года составила 146 910 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 163 700 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. В сегменте «дешевого» жилья ставка найма находится на уровне 107 100 тенге за квартиру, что составляет 73% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 310 407 тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса (256 200 тенге за квартиру), отдавать за такую квартиру придется 83%.

Самый низкий уровень заработной платы у работников в деятельности сельского, лесного и рыбного хозяйства — 91 023 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 84% от среднемесячной заработной платы. 

Цены по формату квартир

В разрезе формата квартир влияние на снижение среднего показателя по городу оказали 3-комнатные квартиры, аренда которых сократилась на 5,3%. Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно зафиксирована на 2-комнатные квартиры — 12,9 $ в месяц.

Таблица 3. Показатели рынка аренды по формату квартир.

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды квартиры, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		$	%		$	%
1-комнатные	557	+5	+0,9	13,77	-0,21	-1,48
2-комнатные	795	-4	-0,46	12,86	+0,16	+1,28
3-комнатные	1352	-75	-5,28	13,88	-0,42	-2,96
4-комнатные	2425	+134	+5,85	16,32	+0,04	+0,23
Комнаты	199	-5	-2,39	9,5	-0,11	-1,17
По городу	899	-30	-3,22	13,52	-0,10	-0,70

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 37,3%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу — 899 $/месяц в марте опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 $) на 31,6%, однако он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 $), на 42,1%.

Динамика изменения ставок аренды жилья имеет ярко выраженный сезонный характер. Основной рост ставок приходится на второе полугодие, а точнее — на июль-сентябрь.

Вместе с тем, динамика за ряд последних лет, очищенная от сезонных колебаний, свидетельствует о разнонаправленных тенденциях на рынке арендного жилья. Так, с начала 2008 года среднегодовой темп роста арендных ставок в «дешевом» сегменте (20% самых дешевых квартир в базе) составляет 5,5% в год, в «дорогом» — лишь 1,1% в год.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить деньги на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В марте 2014 года средняя ставка по депозитам составила 8,8% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФБанк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).

В связи с тем, что темпы снижения ставок найма на рынке аренды превосходят темпы снижения средних цен на рынке вторичного жилья, в марте наблюдается уменьшение индекса доходности в среднем и «дорогом» сегментах рынка.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 9,90 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 1,1 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Стоит отметить, что в данном месяце индекс доходности 3- и многокомнатного жилья снова ниже уровня среднего банковского вознаграждения.

В сегменте элит-класса в анализируемом месяце высокий индекс доходности у многокомнатных квартир — 8,72 п.п., однако даже он находится ниже уровня среднего банковского вознаграждения.

В таблице 5 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 5. Показатели доходности в г. Астане.

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п.
1-комнатные	7,82	6,40	9,90
2-комнатные	7,57	6,52	9,18
3-комнатные	8,09	8,61	8,59
4-комнатные	8,76	8,72	8,19
Комнаты	6,07	4,83	6,50
Алматы	7,80	7,08	9,57
Есиль	7,29	7,36	7,72
Сарыарка	8,24	7,45	9,20
По городу	7,90	7,36	9,09

Структура предложения

Анализ проведен на базе 1935 объектов, предоставленных газетой «Недвижимость» и порталом kn.kz. Район правого берега, включающий два административных района, — Алматы и Сарыарка, занимает 85%. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 15% в анализируемом объеме.

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 53%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 2%.

Количество предложений в новостройках составило лишь 8%, причем в районе левобережья — 3%, в районе правого берега — 5%.

Выводы

• На рынке арендного жилья Астаны сохраняется тенденция снижения ставок.
• С начала года средняя арендная ставка на жилье сократилась на 15,5%, с начала снижения (октябрь 2013 года) — на 33,9%.
• За последние 6 месяцев средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась с 10% до 7,9%, или на 2,1%.
• В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья ожидается сохранение текущих тенденций, выраженное в дальнейшем незначительном снижении ставок преимущественно в «дорогом» сегменте.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046