В марте 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1127 у.е. (205 100 тг) за квадратный метр.
Падение средней долларовой цены за месяц составило 2,5%, или 28,5 долларов с квадратного метра.
После февральского «замирания», в марте, на рынке квартир Караганды долларовые цены начали отыгрывать февральский скачок, согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на 2014 год.
Сокращение средних цен было зафиксировано во всех районах города, на все типы и форматы жилья. Наиболее ощутимое снижение произошло в самом массовом сегменте квартир «хрущевок» и улучшенных панельных домах — 2,6% и 2,4%, или 28 долларов с каждого квадратного метра (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по типу
|
Тип жилья |
Объем предложения, ед. |
Цена за у.е./кв.м |
Изменения цены |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
новостройки |
250 |
1375 |
-18,2 |
-1,31 |
|
«сталинки» |
439 |
1220 |
-23,69 |
-1,91 |
|
улучшеной |
2089 |
1181 |
-28,42 |
-2,35 |
|
«хрущевки» |
2636 |
1045 |
-27,84 |
-2,59 |
|
Средняя |
5414 |
1127 |
-28,5 |
-2,47 |
Аналитики kn.kz, связывают такое давление с концентрацией спроса именно в этих «дешевых» сегментах (здесь цена на 200-300 долларов за квадрат ниже цен на квартиры в новостройках и старой постройки — «сталинках»), а покупатели этого класса жилья наиболее чувствительны к кризисным явлениям и снижению платежеспособности из-за девальвации.
Что касается новостроек и качественных домов старой постройки («сталинок»), то здесь продавцы квартир, как правило, готовы дольше ждать покупателей, поэтому и темпы снижения здесь почти вполовину меньше, чем в «дешевом» сегменте — минус 1,3 и минус 1,9% соответственно.
Однако как показывает опыт предыдущей девальвации, такое различие в темпах со временем сглаживается, и динамика цен на разные типы жилья приближается к среднерыночной.
Цены по районам
Максимальной ценой жилого квадрата в анализируемом периоде традиционно обладают квартиры, расположенные в районе Город. Цена на них на 17% выше среднегородского показателя. Практически в одном ценовом сегменте находится жилье районов Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в районах Майкудук и Пришахтинск. Средняя удельная цена в Майкудуке на 27% ниже среднегородской цены, в Пришахтинске — на 32%.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по районам города
|
Район |
Объем предложения, ед. |
Цена за у.е./кв.м |
Изменения цены |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Город |
1747 |
1323 |
-7,25 |
-0,54 |
|
Юго-Восток |
1727 |
1227 |
-17,44 |
-1,4 |
|
Михайловка |
237 |
1222 |
-17,08 |
-1,38 |
|
Майкудук |
1347 |
823 |
-7,7 |
-0,93 |
|
Пришахтинск |
356 |
760 |
-4,11 |
-0,54 |
|
Средние изменения за месяц |
5414 |
1127 |
-28,5 |
-2,47 |
Как показали расчеты, наиболее существенное снижение цен послед девальвации произошло на Юго-Востоке. Здесь средняя цена предложения за квартиру стала ниже в среднем на 1189 $. в Городе снижение составило 1000 $, в Майкудуке — 843 $. В районе Пришахтинск ценовая политика осталась прежней.
Цены по формату квартир
В разрезе комнатности ценовому снижению подверглись все форматы квартир. Несущественное снижение было зафиксировано на 1-комнатные квартиры — 0,3%.
Максимальной ценой квадратного метра обладают 3-комнатные квартиры, их цена выше среднегородской на 2,6%. Наиболее доступной ценой квадрата стали 2-комнатные квартиры, удельная цена которых ниже среднегородского показателя на 2,7% (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату
|
Формат квартир |
Объем предложения, ед. |
Цена за у.е./кв.м |
Изменения цены |
|
|
у.е./кв.м |
у.е./кв.м |
|||
|
1-комн. |
977 |
1149 |
-3,64 |
-0,32 |
|
2-комн. |
2178 |
1097 |
-40,74 |
-3,58 |
|
3-комн. |
1701 |
1156 |
-17,7 |
-1,51 |
|
4-комн. |
478 |
1108 |
-52,75 |
-4,54 |
|
Многокомн. |
80 |
1137 |
-91,61 |
-7,45 |
|
Средняя |
5414 |
1127 |
-28,5 |
-2,47 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Согласно наблюдениям аналитиков kn.kz, с августа 2007 года на рынке жилья в г. Караганда следовало снижение цен на 40% вплоть до ноября 2009 года. Далее с начала 2010 года следует повышательный тренд. В настоящее время средняя цена на рынке жилья Караганды соответствует ее пиковому значению 2007 года.
Динамика роста средних цен на жилье: с 2008 по 2009 г.г. — средняя цена на квартиры упала на 21%, с 2009 по 2010 г.г — следует стабильный рост на 2%; с 2010 по 2011 — на 22%; с 2011 по 2012 — на 17%; с 2012 по 2013 г.г. — на 11%.
Годовая динамика средней цены с марта 2013 года по март 2014 показывает рост долларовых цен на 7% (диаграмма 1).
Индекс расслоения
По результатам проведённого анализа, цена квадратного метра «дешевых» квартир составила 919 у.е./кв.м, «дорогих» — 1369 у.е. Цена в сегменте «дешевых» квартир изменилась на 2,5%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир за месяц составило минус 2,2%.
Таблица 3. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Район |
Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м |
Ценовые изменения, % |
Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м |
Ценовые изменения, % |
Индекс расслоения |
|
Город |
1067 |
-0,8 |
1644 |
0,2 |
1,54 |
|
Юго-Восток |
1040 |
-0,8 |
1439 |
-2,2 |
1,38 |
|
Михайловка |
929 |
-1,2 |
1512 |
-3,1 |
1,63 |
|
Майкудук |
642 |
-2,7 |
1022 |
1,0 |
1,59 |
|
Пришахтинск |
649 |
0,0 |
904 |
-0,6 |
1,39 |
|
Среднее значение |
919 |
-2,5 |
1369 |
-2,2 |
1,49 |
Отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому» из года в год сокращается. Так в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем — 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012 году — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте. В текущем периоде индекс расслоения вырос на 0,01.
Анализируемая база предложения
В марте 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетная база составила 5414 объектов общей жилой площадью 297 554 кв.м. Относительно предыдущего периода отмечается прирост объема предложения.
В равной доле представлено предложение в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. Сравнительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.
В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам. Далее по снижению объема предложения следуют 3- и 1-комнатные квартиры. Минимальное количество представлено на рынке квартир с 4- и более комнатами.
В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 53%, в кирпичных домах — 44%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%.
Выводы
- В марте 2014 года средняя удельная цена жилой площади снизилась на 2,5%.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается прирост объема предложения.
- Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отразятся на реальных денежных доходах населения в среднесрочной перспективе, что в свою очередь негативно скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами.
- В ближайшие месяцы прогнозируется дальнейшая коррекция цен на вторичное жилье города Караганды.
- Согласно прогнозам, в ближайшие месяцы на рынке жилья продолжится сокращение долларовых цен в пределах 1,5%-2% в месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Обзор составлен по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046