В феврале средняя цена квадратного метра частных домов по городу относительно января 2014 года осталась на прежнем уровне и составляет 257 960 тенге ($1488). Ценовой показатель на рынке частных домов в пригороде столицы составил 938 у.е./кв.м.
Цены по районам
В разрезе районов и форматов квартир изменения средних цен также незначительны и имеют разнонаправленный характер (таблица 1).
Таблица. 1. Средние цены и их изменение в разрезе районов и формата домов
|
Районы |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Изменение, % |
Погрешность расчетов, % |
|
Алматы |
1547 |
-0,5 |
5,4 |
|
Есиль |
1624 |
-3,9 |
7,7 |
|
Сарыарка |
1345 |
+0,7 |
6,1 |
|
Пригород |
938 |
-0,2 |
4,5 |
|
2-комн. |
1259 |
+2,6 |
16 |
|
3-комн. |
1516 |
-0,7 |
14 |
|
4-комн. |
1522 |
+0,2 |
6,3 |
|
5-комн. |
1549 |
-6,7 |
8,6 |
|
6-комн. |
1465 |
-3,9 |
7,8 |
|
7-комн. |
1470 |
+6,2 |
9,5 |
|
8-комн. |
1306 |
-3,8 |
13,2 |
|
9-комн. |
1442 |
+7,6 |
9,9 |
Наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, расположенные на левом берегу столицы, в районе Есиль. Ценовой показатель в этом районе превышает значение средней цены по городу на 9%.
Минимальные цены среди центральных районов города зафиксированы на частное жилье, расположенное на правобережье, в районе Сарыарка. Здесь удельная средневзвешенная цена предложения, напротив, меньше среднего значения по городу на 9%.
В разрезе формата домов самым дорогим квадратным метром по городу в феврале 2014 года обладали 5-комнатные дома. Тогда как 2-комнатные дома по-прежнему обладали самыми дешевыми квадратными метрами.
В зависимости от материала стен максимальные цены предложения единицы площади частного жилья зафиксированы на кирпичные дома, а минимальные— на шлаколитные и саманные.
Таблица 2. Средние цены и удельный вес предложения в разрезе площади, размера земельного участка и вида отопления
|
Сегмент рынка |
Удельная цена предложения, у.е./кв.м |
Удельный вес по объему предложения, % |
|
Площадь дома: |
||
|
до 70 кв.м |
1703 |
9,7 |
|
от 70 до 110 кв.м |
1451 |
23,5 |
|
от 110 до 150 кв.м |
1445 |
16,6 |
|
от 150 до 250 кв.м |
1434 |
21,5 |
|
от 250 до 350 кв.м |
1512 |
13,1 |
|
свыше 350 кв.м |
1507 |
15,6 |
|
Вид отопления: |
||
|
2 вида отопления |
1492 |
25,8 |
|
паровое отопление |
777 |
3,3 |
|
печное отопление |
931 |
60,8 |
|
центральное отопление |
1591 |
9,1 |
|
газовое отопление |
1538 |
1 |
|
Размер земельного участка: |
||
|
до 6 соток |
729 |
13,3 |
|
от 6 до 9 соток |
1010 |
21 |
|
свыше 9 соток |
1299 |
65,7 |
Из приведенной таблицы видна закономерность, что по мере увеличения площади дома средняя цена за квадратный метр снижается. Так, в зависимости от площади дома максимальная цена зафиксирована на дома до 70 кв.м —1703 у.е. за квадратный метр. Далее, в порядке убывания, следуют дома от 70 до 250 кв.м. Однако на дома площадью свыше 250 кв.м такая закономерность не распространяется, поскольку дома с такой большой площадью, как правило, относятся к жилью элит- и премиум-класса.
Существенное влияние на цену дома оказывает и вид отопления. Так, средняя цена на дома с центральным отоплением составляет 1591у.е. за квадратный метр, в то время как дома с печным и паровым отоплением дешевле домов с центральным порядка на 700у.е. с квадратного метра.
Также видна зависимость цен на частные дома от площади прилегающей к ним территории. Так,чем больше площадь земельного участка, тем выше цена квадратного метра данного объекта.
Структура предложения
В феврале 2014 года на продажу выставлялось 1387 частных домов. Максимальное количество предложений продажи частных домов делят между собой районы Алматы и Сарыаркаи пригород —29%, 28% и 26% соответственно. Минимальное число объектов приходилось на левый берег столицы — район Есиль.
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения в феврале 2014 года занимали 4-комнатные дома. Минимальное количество предложений приходилось на сегмент 2-комнатных домов: их количество составило всего 3% от общего числа объектов.
Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов
В феврале 2014 года на квартирном рынке в отличие от рынка частных домов наблюдается увеличение средних цен предложения на 0,6%, тогда как рынок частного жилья в тот же период оставался в состоянии стагнации.
Относительно февраля 2013 года увеличение ценовых показателей наблюдается как на квартирном рынке, так и на рынке частных домов. Так, увеличение средних цен предложения квартир составило 12% против 13% для рынка частного жилья.
Темпы роста на рынке частного жилья выше, чем на рынке квартир за счет больших темпов прироста стоимости в сегменте «дешевых» частных домов. Также стоит отметить, что значительное влияние на среднюю цену на рынке частного жилья оказывает сегмент «дешевого» жилья, именно поэтому средняя удельная цена здесь ниже, чем на квартирном рынке.
|
Сегмент рынка жилья |
Удельная цена «дорогого» жилья |
Изме-нение к февралю 2013г, % |
Удельная цена «дешевого» жилья |
Изменение к февралю 2013г, % |
Индекс расслоения |
|
Средняя цена на рынке частных домов |
2284 $/кв.м |
+6,5 |
916 $/кв.м |
+44,8 |
2,5 |
|
Средняя цена на рынке квартир |
2620 $/кв.м |
+10,5 |
1717 $/кв.м |
+14 |
1,5 |
Рынок частных домов города Астана более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие чего индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Показатель 2,5 говорит о том, что средняя цена «дорогих» домов выше цены «дешевых» в 2,5 раза. В сегмент «дорогих» домов в основном входят дома в престижных районах города с развитой инфраструктурой, построенные преимущественно из кирпича, с центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража и т. д. К сегменту «дешевого» частного жилья относятся дома, наиболее отдаленные от центра города, в основном это жилье из шлаколита, без ремонта и с печным отоплением.
Ценовые изменения в ретроспективе
С февраля 2013 г. по февраль 2014 г. средняя цена предложения частных домов в Астане выросла на 13%. При этом в сегменте «дорогого» частного жилья во II квартале 2013 года наблюдается увеличение цен на 3,3%, тогда как в III и IV кварталах, напротив, замечено снижение ценовых показателей в этом сегменте по 1%.
Прирост цен в сегменте «дешевых» домов во II квартале 2013 года составил 8,6%, в III квартале — 16%, однако уже в последнем квартале 2013 года темп роста снизился до уровня 12%.
Сокращение разрыва между «дорогим» и «дешевым» жильем в основном за счет удорожания «дешевого» демонстрирует и динамика индекса расслоения, которая показывает понижательный тренд уже со II квартала 2013 года.
Прогнозы на рынке частного жилья
Базовыми экономическими факторами, влияющими на спрос жилья, являются уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.
Как показывает динамика, реальные доходы населения г. Астана продолжают расти, однако в динамике последних 3 лет прослеживается снижение их темпов.
Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья. Как демонстрирует динамика, объемы ипотечного кредитования в Астане показывают стабильный рост в течение последних двух лет с небольшой коррекцией в конце лета прошлого года. Общий объем выданных ипотечных кредитов в январе 2014 года увеличился на 3% по отношению к декабрю 2013 года.
Динамика данных факторов показывает, что предпосылок к изменению тенденций на рынке жилья Астаны на предстоящий год нет. Однако в связи с девальвацией национальной валюты, произошедшей в феврале 2014 года, ожидается коррекция долларовых цен в сторону снижения в пределах 10% в год.
Выводы
- В феврале 2014 года на рынке частных домов в Астане наблюдается стабильность средних цен предложения.
- В среднесрочной перспективе на рынке частных домов города Астана ожидается снижение долларовых цен.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046