Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (февраль 2014 г.)

Тенденция роста цен на рынке вторичного жилья города Алматы, продолжавшаяся пять месяцев подряд, сменилась стагнацией. В феврале 2014 года средний ценовой  показатель зафиксирован на уровне 2027 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 368 400 тг./кв.м). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 0,3%, а «дешевого» — не изменился.

Цены по административным районам

Во второй месяц года сокращение средних цен предложения наблюдается в Медеуском районе, а повышение в Турксибском. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район	Объем предложений, ед.	Уд. вес в общем объеме, %	Средняя удельная цена предложения, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду
				$	%
Алатауский	179	1.95	1455	-4	-0.25
Алмалинский	1806	19.63	2168	+1	+0.03
Ауэзовский	2323	25.25	1723	+5	+0.32
Бостандыкский	2263	24.6	2306	-11	-0.49
Жетысуский	797	8.66	1492	+14	+0.95
Медеуский	1185	12.88	2648	-81	-2.98
Турксибский	646	7.02	1424	+36	+2.58
По городу	9199	100	2027	-6	-0.28

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, их цена превышает средний показатель по городу на 31%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 7% соответственно.

В районах первой Алматы в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 26-30%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 28%, а в спальном Ауэзовском районе — на 15%.

Таблица 2.

Топ 10 самых дорогих квартир в феврале 2014 года

Название комплекса	Кол-во комнат	Площадь, м²	Цена, $	Цена за 1 кв.м, $
ЖК "Есентай Парк"	3	134	770 000	5746
ЖК "Триумф-2"	4	207	1 200 000	5797
ЖК "Долина Роз"	7	340	2 000 000	5882
ЖК "Megatower Almaty"	3	102	620 000	6084
Коттеджный городок "Ботанический Сад"	4	146	900 000	6164
ЖК "Аль-Фараби"	3	110	700 000	6364
Коттеджный городок "Арман Вилла"	4	250	1 600 000	6400
ЖК "Esentai Palace"	3	121	800 000	6612
ЖК "Версаль"	4	187	1 400 000	7487
ЖК "Керемет"	3	90	750 000	8333

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Есентай Парк", ЖК "Триумф-2", ЖК "Долина Роз", ЖК "Megatower Almaty", Коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Аль-Фараби", Коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Esentai Palace", ЖК "Версаль" и ЖК "Керемет. Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5850-8330 $/кв.м.

Очевидно, что самая высокая запрашиваемая цена на квартиры приходится на жилье в новостройках элит-класса — 3060 $/кв.м(530400 тг./кв.м), а самая низкая цена предложения 1-го квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 1476 $/кв.м (268300  тг./кв.м).

Анализ доступности жилья

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в декабре 2013 года составила 134657 тенге, то доступность жилья в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 7 лет и 1 месяц. Для работников в финансовой и страховой сферах, чья заработная плата держится на уровне 228 795 тенге — 4 года и 2 месяца, для работников в сфере здравоохранения и социальных услуг (88 285 тенге) — 10 лет 10 месяцев. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях немного выше среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 7 лет и 1 месяц, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв. м — 17 лет и 4 месяца.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что незначительное сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на многокомнатные квартиры (с 5-комнатами и выше), в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов.

Таблица 3.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры	Объем предложений, ед.	Уд. вес в общем объеме, %	Средняя удельная цена предложения, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду
				$	%
1-комнатные	1723	18.73	1918	+25	+1.34
2-комнатные	3109	33.8	1954	-3	-0.13
3-комнатные	3379	36.73	2045	+1	+0.05
4-комнатные	844	9.17	2332	-37	-1.55
5-комнатные и выше	144	1.57	2690	-208	-7.19
По городу	9199	100	2027	-6	-0.28

Распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2) показывает, что существенных изменений не произошло, в диапазоне 500-1300 $/кв.м увеличение предложений составило 14%. В диапазоне 1300-2500 $/кв.м и 2500-9000 $/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 19% и 15% соответственно.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» вторичного жилья также возросли в течение последних пяти месяцев, при этом темп роста в «дорогом» сегменте опережал темп роста в «дешевом». В анализируемом периоде в целом по городу наблюдается ценовое затишье.

Таблица 4

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры	Средняя удельная цена предложения, в сегменте «дорогого» жилья $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду		Средняя удельная цена предложения, в сегменте «дешевого» жилья $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		$	%		$	%
1-комнатные	2356	+31	+1.35	1553	+10	+0.64	1.52
2-комнатные	2497	+4	+0.15	1520	-7	-0.47	1.64
3-комнатные	2646	-6	-0.24	1546	+10	+0.63	1.71
4-комнатные	3192	-63	-1.94	1720	-12	-0.72	1.86
5-комнатные и выше	4243	-99	-2.28	1602	-63	-3.76	2.65
Алатауский	1766	+52	+3.05	1191	-32	-2.63	1.44
Алмалинский	2785	-2	-0.06	1699	+27	+1.63	1.57
Ауэзовский	2177	+18	+0.82	1348	+8	+0.61	1.54
Бостандыкский	2989	+3	+0.11	1767	-8	-0.44	1.62
Жетысуский	1846	+7	+0.37	1214	+34	+2.87	1.45
Медеуский	3633	-115	-3.08	1841	-59	-3.11	1.9
Турксибский	1732	+25	+1.47	1156	+25	+2.19	1.44
По городу	2614	-9	-0.33	1555	0	-0.01	1.61

В «дорогом» сегменте вторичного жилья снижение удельных цен предложения наблюдается в Медеуском районе, а повышение — в Алатауском. В разрезе комнатности сокращение цен прослеживается на 3-х, 4-х и многокомнатные квартиры, а на 1-комнатные — цены выросли.

В «дешевом» сегменте вторичного жилья снижение средних цен предложения отмечается в Алатауском и Медеуском, рост — в Алмалинском, Турксибском и Жетысуском, а в остальных районах города средние цены изменились незначительно.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (2032 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 42%, но все еще находится на 34% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).

В феврале прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье - 14,9%, а минимальный — на 1-комнатное — на 1%,

При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цен составил 2,8%, а в сегменте «дорогого» — 4,5%.

По данным Департамента статистики г. Алматы, за год, с февраля 2013 года по январь 2014 года, уровень инфляции составил 5%,при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья во всех сегментах рынка (в «дорогом», «дешевом» и среднем ценовом сегментах) не превышает уровень инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне - около 1950 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживалась небольшая положительная динамика, которая сменилась стагнацией.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 9,2 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Выводы и прогнозы

• В феврале на рынке вторичного жилья города Алматы прослеживается ценовое затишье во всех сегментах рынка.
• Сдерживающими факторами дальнейшего роста цен на жилую недвижимость Алматы являются девальвация национальной валюты, снижение темпов роста реальных доходов населения и стабильно низкие объемы ипотечного кредитования;
• Влияние данных факторов отразится на рынке недвижимости с временным лагом и выразится в стагнации и последующем снижении долларовых цен. 

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046