Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (февраль 2014 г.)

Четвертый месяц подряд на рынке арендного жилья снижаются долларовые цены. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне $941 (171000 тенге/мес.) за 1 месяц проживания, что на 8,5% ниже предыдущего месяца. При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья сократилась на 8,5%, а «дешевого» — на 13,9%. Количество анализируемых объектов составило 2 122 квартиры.

Цены по районам

Снижение средней цены аренды наблюдается во всех районах города. Исключение составили Алатауский и Турксибский районы, где изменения незначительные. Максимально сократились ставки найма в Алмалинском районе — 13,5%, а минимально — в Медеуском — 7,8% (см. таблицу 1).

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 64%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе - здесь аренда ниже среднегородского показателя на 51%.

При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды продолжает держаться в Медеуском районе — $16,68 или 3033 тенге, а наименьшая — зафиксирована в Алатауском — $7,64 или 1389 тенге.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Средняя стоимость аренды, за квартиру $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		$	%		$	%
Алатауский	507	-63	-11.13	7.64	-0.67	-8.06
Алмалинский	833	-130	-13.50	13.5	-1.26	-8.54
Ауэзовский	549	-67	-10.88	9.3	-1.41	-13.17
Бостандыкский	1010	-86	-7.87	13.81	-1.25	-8.30
Жетысуский	468	-73	-13.42	8.93	-1.6	-15.19
Медеуский	1547	-131	-7.80	16.68	-0.87	-4.96
Турксибский	465	+8	+1.66	9.21	-0.79	-7.90
По городу	941	-88	-8.51	12.94	-1.13	-8.03

Цены по формату квартир

Сокращение ставок найма по городу прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где цены аренды не изменились. Максимально снизились арендные ставки на многокомнатное жилье — 17,9%, а минимально — на 2-комнатное — 7%.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — $15.01 или 2728 тенге, а наименьшая — на 3-комнатные — $12.57 или 2286 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 3.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды за квартиру, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		$	%		$	%
1-комнатные	501	-44	-8.12	12.88	-1.22	-8.65
2-комнатные	758	-57	-7.04	12.81	-0.97	-7.04
3-комнатные	1121	-184	-14.10	12.57	-1.6	-11.29
4-комнатные	2161	+27	+1.26	15.01	+0.18	+1.21
5-комнатные и выше	3186	-696	-17.93	13.43	-1.8	-11.82
По городу	941	-88	-8.51	12.94	-1.13	-8.03

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья в течение последних четырех месяцев сократились на 18% и 22% соответственно. В феврале темп снижения в обоих сегментах значительно увеличился и составил для «дорогого» сегмента 8,5%, для «дешевого» — 13,9%.

Таблица 3.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды, «дорогого» сегмента $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, в сегменте «дешевого» сегмента $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		$	%		$	%
1-комнатные	686	-76	-9.94	364	-33	-8.29	1.88
2-комнатные	1209	-77	-6.02	452	-72	-13.71	2.67
3-комнатные	1885	-316	-14.37	630	-100	-13.65	2.99
4-комнатные	3797	+283	+8.05	987	-121	-10.90	3.85
5-комнатные и выше	4262	-928	-17.87	1563	-1009	-39.23	2.73
Алатауский	701	-108	-13.38	372	+2	+0.53	1.89
Алмалинский	1288	-320	-19.90	525	-91	-14.71	2.45
Ауэзовский	762	-80	-9.47	398	-57	-12.46	1.91
Бостандыкский	1773	-32	-1.79	538	-101	-15.76	3.29
Жетысуский	610	-180	-22.73	363	-18	-4.61	1.68
Медеуский	2486	-266	-9.68	774	-133	-14.70	3.21
Турксибский	698	+137	+24.50	293	-64	-17.96	2.38
По городу	1510	-140	-8.48	538	-87	-13.86	2.80

В анализируемом периоде снижение ценового показателя в сегменте «дорогого» жилья прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского. В разрезе комнатности снижение наблюдается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено снижение ценовых показателей во всех районах города, кроме Алатауского. В разрезе комнатности снижение наблюдается на все форматы квартир.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу (941 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 28%, но все еще находится на 33% ниже, чем пиковый показатель январе 2008 года (1414 $/мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 23,5%, существенно превысив уровень инфляции — 5%. Основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 2-комнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 23%, а «дешевого» - на 24%.

В динамике во всех сегментах арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой понижательный тренд.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В феврале 2014 года показатель 1,71 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,71 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце наибольшая ставка по депозитам в долларах осталась на прежнем уровне — 5% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья
1-комнатные	1.83	1.86	1.79
2-комнатные	1.84	1.89	1.7
3-комнатные	1.79	1.77	1.71
4-комнатные	2.11	2	1.89
Многокомнатные	1.38	0.9	1.64
Алатауский	1.41	1.43	1.53
Алмалинский	1.56	1.49	1.53
Ауэзовский	1.3	1.22	1.37
Бостандыкский	1.5	1.41	1.51
Жетысуйский	1.5	1.53	1.57
Медеуский	1.68	1.49	1.72
Турксибский	1.68	1.95	1.47
По городу	1.71	1.63	1.65

В течение последних четырех месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем на 10%.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде прослеживается в Бостандыкском районе, где на его долю приходится 29%, а минимум пришелся на Алатауский район — 2%.

В зависимости от формата квартир, наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 39%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2%.

Выводы и прогнозы

• В феврале 2014 года на рынке аренды города Алматы продолжилось снижение средней ставки найма, при этом девальвация тенге привела к увеличению темпов снижения;
• Арендная ставка сократилась на все форматы квартир, кроме 4-комнатных;
• За последние 4 месяца средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 10%;
• В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется дальнейшее сокращение долларовых цен в связи с девальвацией национальной валюты. Вместе с тем, снижение темпов роста реальных доходов населения будет влиять и на тенговую цену аренды.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046