В феврале 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма составила в месяц 59 500 тенге за квартиру, за комнату — 17 600 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1299 тенге в месяц, комнат — 847 тенге. Относительно января изменение средней ставки аренды незначительно — менее одного процента.
Цены по районам и формату жилья
Средние цены съемного жилья в районах Город и Михайловка сформировались практически в одном ценовом сегменте — 67 000 тенге в месяц. На Юго-Востоке аренда в среднем на 7 тысяч тенге ниже. Почти вполовину дешевле предлагаются в аренду квартиры в Майкудуке и Пришахтинске (диаграмма 1).
По сравнению с январем средняя арендная ставка в феврале 2014 года по Караганде сократилась на 1,7%, в абсолютном выражении — на 1100 тенге за квартиру в месяц. Главным образом, это было обусловлено снижением размера ренты в Городе на 3,2%, (-2095 тенге), в то время как в остальных районах города изменения не превысили погрешности расчетов.
Изменения средней ставки аренды в районах Михайловка и Пришахтинск были связаны с изменением структуры предложения, объем которого составляет 39 и 18 квартир соответственно. В данном случае изменения носят неценовой характер (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес. |
Изменение цены к январю 2014 г. |
Доходность квартир, % |
|
|
тг/мес. |
% |
|||||
|
Город |
460 |
1 521 |
67 400 |
-2 095 |
-3,2 |
10,15 |
|
Михайловка |
39 |
1 317 |
67 000 |
-2 958 |
-6,7 |
10,1 |
|
Юго-Восток |
355 |
1 240 |
60 400 |
-740 |
-0,9 |
10,13 |
|
Майкудук |
178 |
886 |
38 100 |
-157 |
1,5 |
10,09 |
|
Пришахтинск |
18 |
761 |
33 400 |
3 602 |
+9,0 |
10 |
|
По городу |
1 050 |
1 299 |
59 500 |
-1100 |
-1,7 |
10,13 |
С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их аренда за квадратный метр ниже средней ставки найма жилья по городу на 10% (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды тг/кв.м |
Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес. |
Изменение цены к январю 2014 г. |
Доходность квартир, % |
|
|
тг/мес. |
% |
|||||
|
1 комн. |
338 |
1354 |
47100 |
311 |
0,66 |
10,58 |
|
2 комн. |
406 |
1308 |
63800 |
-1038 |
-1,60 |
10,49 |
|
3 комн. |
132 |
1178 |
77800 |
2762 |
3,68 |
10,26 |
|
комнаты |
174 |
847 |
17600 |
1103 |
6,68 |
- |
|
По городу |
1050 |
1299 |
59500 |
-1100 |
-1,7 |
10,13 |
По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за январь 2014 года составила 96 047 тенге. Исходя из этого, расходы на аренду квартиры по средней ставке 59 500 тенге будут составлять 62% от среднего дохода населения.
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает разницу между доходностью жилья и доходностью по депозиту в национальной валюте. Поскольку вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, постольку и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше.
Анализ показал, что наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районах Город и Юго-Восток. Средний процент доходности от аренды таких квартир составил 10%, что на 1,3 процентных пункта выше средней ставки по депозиту — 8,8%.
Средняя ставка вознаграждения рассчитана на основе данных процентных ставок 10 стабильных банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк.
Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья
Для расчета индекса расслоения берется отношение 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир.
В феврале 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 79 600 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 43 500 тенге. Индекс расслоения составил 1,8.
В динамике по последний год ставка найма аренды «дорогих» квартир снизилась за год на 19%, «дешевых» — на 5%.
Изменения последнего месяца поддержали данную тенденцию: аренда «дорогих» квартир снизилась на 5%, в «дешевом» же сегменте изменения несущественны — менее одного процента.
Данное различие в темпах обусловлено повышенным спросом населения именно на «дешевые» квартиры, что является сдерживающим фактором цен в данном сегменте.
Сдержанные темпы экономического роста, девальвация национальной валюты в дальнейшем неизбежно отразятся на рынке арендного жилья. Снижение платежеспособности может усилить отток арендаторов из «дорогого» сегмента в «дешевый», что приведет к дальнейшему увеличению темпов снижения ставок аренды на «дорогие» квартиры. Увеличение же спроса на «дешевое» жилье поможет поддержать снижение ставок в данном сегменте.
В разрезе районов максимальный индекс расслоения — в районе Михайловка — 2,9 раза. Это связано с тем, что именно в Михайловке находятся самые дорогие квартиры в новостройках и домах старого типа района парковой зоны. В остальных районах города индекс расслоения приближен к среднегородскому.
Таблица 3. Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя арендная ставка «дорогого» жилья, тг/мес. |
Средняя арендная ставка «дешевого» жилья, тг/мес. |
Индекс расслоения |
|
Город |
90 226 | 49 092 | 1,84 |
|
Майкудук |
49 412 | 28 843 | 1,71 |
|
Михайловка |
114 887 | 39 362 | 2,92 |
|
Пришахтинск |
41 875 | 28 475 | 1,47 |
|
Юго-Восток |
79 149 | 46 035 | 1,72 |
|
По городу |
79 639 | 43 939 | 1,81 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Динамика изменения арендной ставки с января 2010 по февраль 2013 года демонстрирует повышательный тренд. За год — с февраля 2013 по февраль 2014 года — изменение средней цены аренды составило минус 8,3% (диаграмма 2). Ставка найма аренды «дорогих» квартир снизилась за год на 19%, «дешевых» — на 5%.
С начала 2014 года рынок арендного жилья демонстрирует стабильность (диаграмма 3). Однако после девальвации (11 февраля 2014 года) к концу месяца динамика показывает рост на 4%. Вероятно, это вызвано фактором ажиотажа у собственников квартир, которые пытаются компенсировать снижение своей платежеспособности повышением ставок аренды.
Структура предложения
В феврале 2014 года объем предложения арендных квартир составил 1050 объектов.
Основной объем предложения квартир в Караганде представлен в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. В разы меньше квартир на продажу предложено в районах Михайловка и Пришахтинск (диаграмма 4).
В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам. Далее по снижению объема предложения следуют 3- и 1-комнатные квартиры. Минимальное количество представлено на рынке 4- и более комнат (диаграмма 5).
Прогнозы и выводы
- В феврале 2014 года на рынке аренды жилья г. Караганды отмечается стабильность средней ставки найма за квартиру.
- Динамика средней ставки аренды после девальвации (11 февраля 2014 года) показывает рост на 4% к концу месяца, который, возможно, связан с ажиотажем у собственников квартир, пытающихся компенсировать снижение своей платежеспособности повышением ставок аренды.
- Снижение платежеспособности самих арендаторов может усилить их отток из «дорогого» сегмента в «дешевый», что приведет к дальнейшему увеличению темпов снижения ставок аренды на «дорогие» квартиры.
- Увеличение же спроса на «дешевое» жилье поможет поддержать снижение ставок в данном сегменте.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046