Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Астаны (февраль 2014 г.)

На рынке арендного жилья столицы пятый месяц подряд наблюдается снижение арендных ставок. Средняя ставка найма по городу за февраль существенно сократилась, а именно на 13,3% до уровня $922 (169 800 тенге) за месяц проживания.

Цена аренды 1 квадратного метра снизилась до $13,5 (2485 тенге). Показатели в ценовых сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья сократились на 17,7% и 7,5% соответственно. Объем предложения в феврале — 1851 квартира.

Цены по районам

Итак, в феврале наблюдается снижение средневзвешенных арендных ставок во всех административных районах города. Максимально сократились ставки найма в районе «Сарыарка» — на 15,2 %, менее существенно — в районе «Есиль» — на 12,3 %. Основное влияние на снижение цен оказали 1— и 2-комнатные квартиры.

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район	Средняя стоимость аренды, за квартиру, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/кв. м	Изменение к предыдущему периоду
		$	%		$	%
Алматы	857	-125	-12,71	13,07	-2,05	-13,56
Есиль	1229	-172	-12,27	14,83	-2,20	-12,92
Сарыарка	755	-135	-15,19	13,06	-2,01	-13,34
По городу	922	-141	-13,28	13,5	-2,08	-13,35

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе «Есиль» — 1229 у.е. в месяц, что превышает средний показатель по городу на 33% (диаграмма 1). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 7-18%.

В данном месяце диапазон ставок аренды находится в пределах от 326 $/мес. (за 1-комнатную в районе «Сарыарка») до 6000 $/мес. (за многокомнатную квартиру в районе «Алматы»).

По данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в декабре 2013 года составила 231 336 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 169 800 тенге за квартиру. Получается, что человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру, как в среднем ценовом сегменте, так и в сегменте «дешевого» жилья. В сегменте «дешевого» жилья ставка найма находится на уровне 109 300 тенге за квартиру, что составляет 49% от среднемесячной номинальной заработной платы, в среднем ценовом сегменте — 73%.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 572 603 тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса, отдавать за такую квартиру придется 47% от дохода.

Самый низкий уровень заработной платы у работников сельского, лесного и рыбного хозяйств — 111 150 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 71% от среднемесячной заработной платы.

Цены по формату квартир

В разрезе формата квартир снижение ставок найма наблюдается на все форматы, кроме многокомнатных. Максимально сократились цены на 2-комнатные — на 16%, а минимально — на 3-комнатные — на 8%.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды квартиры, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		$	%		$	%
1-комнатные	546	-102	-15,78	13,82	-0,12	-0,83
2-комнатные	791	-151	-16,00	12,58	-0,35	-2,67
3-комнатные	1421	-124	-8,01	14,23	-0,22	-1,54
4-комнатные	2287	+118	+5,44	16,25	+1,73	+11,88
Комнаты	202	-37	-15,50	9,5	0,12	1,27
По городу	922	-141	-13,28	13,5	-0,15	-1,06

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 28,5%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 2. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья в течение последних четырех месяцев сократились на 33% и 28% соответственно. В феврале темп снижения в сегменте «дешевого» арендного жилья вырос до 17,7%, «дорогое» подешевело на 7,5%.

Данное различие связано с тем, что довольно сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация национальной валюты в первую очередь негативно сказываются на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами, которое образует массовый спрос в сегменте «дешевого» жилья. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса наиболее сильно подвергаются снижению.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, $/мес.

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды в «дорогом» сегменте, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		$	%		$	%
1-комнатные	700	-111	-13,71	425	-78	-15,46	1,65
2-комнатные	1097	-170	-13,41	577	-122	-17,44	1,90
3-комнатные	2668	+29	+1,10	776	-181	-18,91	3,44
4-комнатные	4273	+523	+13,94	1041	-88	-7,80	4,11
Комнаты	320	-60	-15,89	105	-19	-15,02	3,03
Алматы	1362	-75	-5,20	573	-106	-15,61	2,38
Есиль	1962	-152	-7,18	734	-165	-18,34	2,68
Сарыарка	1133	-158	-12,26	495	-129	-20,63	2,29
По городу	1455	-118	-7,49	594	-127	-17,67	2,45

В анализируемом периоде значительное уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» жилья прослеживается в районе «Сарыарка». В разрезе комнатности снижение наблюдается на 1- и 2- комнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья также отмечено значительное снижение ценовых показателей в районе «Сарыарка». В разрезе комнатности снижение наблюдается на все форматы квартир.

Ценовые изменения в ретроспективе

В целом за год ставки найма по городу выросли на 4,2%, не превысив уровень инфляции, который составил 7,4%. Основное влияние на повышение средней цены оказали арендные ставки 3- и многокомнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год выросла на 9,5 %, а «дешевого», напротив, сократилась на 2,8 %.

Средний показатель аренды квартир по городу — 922 $/мес. — в феврале опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года ($1315) на 29,9 %, однако он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года ($633), на 45,8%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В феврале 2014 года средняя ставка по депозитам составила 8,8% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).

В связи с тем, что на рынке аренды наблюдается снижение ставок найма, а темпы роста средних цен продажи жилья не покрывают данного снижения, на рынке вторичного жилья в феврале наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 10,06%. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 1,26 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в феврале высокий индекс доходности у 3-ех и многокомнатных квартир. На остальные форматы квартир в данном сегменте доходность ниже уровня среднего банковского вознаграждения.

В таблице 4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 4. Показатели доходности в г. Астана

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу, п. п.	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п. п.	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п. п.
1-комнатные	7,86	6,51	10,06
2-комнатные	7,38	6,31	9,03
3-комнатные	8,31	9,04	8,55
4-комнатные	8,74	9,08	8,29
Комнаты	6,13	4,81	6,49
Алматы	7,81	7,58	9,20
Есиль	7,14	6,94	7,55
Сарыарка	8,20	7,23	9,84
По городу	7,89	7,52	8,98

Структура предложения

Анализ проведен на базе 1851 объекта, предоставленного газетой «Недвижимость» и порталом kn.kz. Район правого берега, включающий два административных района, — «Алматы» и «Сарыарка», занимает 83%. Район левобережья, или новый административный район «Есиль», занимает 17% в анализируемом объеме (диаграмма 5).

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 52%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3% (диаграмма 6).

Количество предложений в новостройках составило лишь 9%, причем в районе левобережья — 4%, в районе правого берега — 5%.

Выводы

• Стоит отметить, что в феврале рынок арендного жилья Астаны повел себя вопреки ожиданиям. По законам рынка, периоды кризиса на рынке аренды жилья в первую очередь негативно сказываются на доступности жилья для населения со средними и низкими доходами, которое образует массовый спрос в сегменте «дешевого» жилья. Снижение общей платежеспособности заставляет арендаторов подыскивать себе жилье подешевле, поэтому происходит так, что переток арендаторов из «дорогого» сегмента в «дешевый» удерживает цены в последнем от сильного падения.
• Особенностью рынка арендного жилья Астаны является более низкое расслоение цен по сравнению, например, с Алматы. Разница между средней ценой на «дешевое» жилье двух городов составляет порядка 100 долларов в пользу Астаны, в то время как на квартиры среднего сегмента разница составляет лишь 36 долларов. Другими словами, в Астане «дешевых» квартир мало, поэтому динамика цен на них не столь выражена. За 2 последних месяца средняя цена и в «дорогом», и в «дешевом» сегментах арендного жилья Астаны сократилась на 26%.
• Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья в течение последних 4-х месяцев сократились на 33% и 28% соответственно. Основное падение при этом пришлось на январь и февраль текущего года — по 26% соответственно.
• В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется увеличение темпов падения долларовых цен в связи с девальвацией национальной валюты. Вместе с тем, снижение темпов роста реальных доходов населения будет оказывать давление и на тенговую цену аренды.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046