В феврале 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1155 у.е (213 700 тг) за квадратный метр. Относительно января. текущего года наблюдается рост средней удельной цены на 1%.
Необходимо отметить, что данный рост был обеспечен увеличением цен на жилье до девальвации (с 1 по 11 февраля), тогда как динамика цен после девальвации, согласно данным аналитической службы kn.kz, показала снижение на 7 долларов, или 0,6%.
Цены по районам
По всем районам города ценовые изменения в долларовом эквиваленте незначительные. Рост показателей наблюдается в районе Юго-Восток на 2%. Девальвация национальной валюты, разумеется, вызвала увеличение тенговых цен на жилье во всех районах города. Максимальное увеличение цены зафиксировано в том же районе Юго-Восток на 24% (таблица 1).
Максимальной ценой квадратного метра в феврале по-прежнему обладают квартиры, расположенные в районе Город. Практически в одном ценовом сегменте находится жилье районов Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в Майкудуке и Пришахтинске.
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города
|
Район |
Цена в у.е./кв.м |
Изменение цены |
Цена в тг/кв.м |
Изменение цены |
||
|
у.е./кв.м |
% |
тг/кв.м |
% |
|||
|
Город |
1331 |
1 |
0,0 |
246 200 |
43800 |
21,7 |
|
Юго-Восток |
1245 |
22 |
1,8 |
230 200 |
44200 |
23,8 |
|
Михайловка |
1239 |
2 |
0,2 |
229 100 |
41000 |
21,8 |
|
Майкудук |
831 |
8 |
1,0 |
153 700 |
28500 |
22,8 |
|
Пришахтинск |
764 |
10 |
1,3 |
141 400 |
26600 |
23,2 |
|
Средние изменения за месяц |
1155 |
12 |
1,1 |
213 700 |
39900 |
22,9 |
Цены по формату квартир
В разрезе комнатности квартир на рынке вторичного жилья рост цен в долларовом эквиваленте был отмечен на 1- и 2-комнатные квартиры на 2%, в абсолютном выражении — плюс 19 и 24 у.е. за квадрат к цене предыдущего месяца соответственно.
Из расчетов в национальной валюте рост цен отмечается также в сегменте 1- и 2-комнатных квартир — на 24%. Наименьший рост на 4-комнатные квартиры — на 21%.
Максимальной ценой квадратного метра обладают многокомнатные квартиры, наиболее доступной ценой квадрата — 2-комнатные квартиры (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату
|
Формат квартир |
Цена в у.е./кв.м |
Изменение цены |
Цена в тг/кв.м |
Изменение цены |
||
|
у.е./кв.м |
% |
тг/кв.м |
% |
|||
|
1-комн. |
1153 |
19 |
1,6 |
213 200 |
40700 |
23,6 |
|
2-комн. |
1138 |
24 |
2,1 |
210 500 |
41000 |
24,2 |
|
3-комн. |
1174 |
2 |
0,1 |
217 200 |
38800 |
21,8 |
|
4-комн. |
1161 |
-3 |
-0,3 |
214 800 |
37700 |
21,3 |
|
Многокомн. |
1229 |
-1 |
-0,1 |
227 400 |
40300 |
21,5 |
|
Средняя |
1155 |
12 |
1,1 |
213 700 |
39900 |
22,9 |
Цены по типу жилья
Самым дорогим жильем на рынке Караганды являются квартиры в новостройках. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены предложения по городу на 21%.
Далее по уровню снижения цен следуют квартиры в домах старого типа, построенных до 1974 года, их цена выше средней по Караганде на 8%.
В домах улучшенной планировки цена квартир превышает средний городской показатель на 5%.
Самыми доступными квартирами являются квартиры типа «хрущевка», цена которых ниже средней по городу на 7%.
По всем типам жилья по сравнению с январем цены в долларовом эквиваленте не изменились, а в тенговом увеличились (таблица 3).
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по типу
|
Тип жилья |
Цена в у.е./кв.м |
Изменение цены |
Цена в тг/кв.м |
Изменение цены |
||
|
у.е./кв.м |
% |
тг/кв.м |
% |
|||
|
Новостройки |
1392 |
21 |
1,5 |
257 700 |
49100 |
23,6 |
|
Старой постройки |
1243 |
2 |
0,2 |
230 000 |
41400 |
21,9 |
|
Улучшенной планировки |
1209 |
17 |
1,5 |
223 700 |
42500 |
23,5 |
|
«Хрущевки» |
1073 |
9 |
0,9 |
198 600 |
36800 |
22,8 |
|
Средняя |
1155 |
12 |
1,1 |
213 700 |
39900 |
22,9 |
Ценовые изменения в ретроспективе
С начала кризиса 2007 года средняя цена на рынке жилья Караганды сократилась на 45% с пиковой отметки в сентябре 2007 года (1159 у.е. за кв.м) до «ценового дна» в ноябре 2009 года — 636 у.е.
Восстановление положительного тренда на рынке жилья наметилось в конце 2009 года, снижение цен было полностью отыграно их ростом за пять лет с ноября 2009 года по февраль 2014-го. За этот же период цена жилых площадей в национальной валюте увеличилась в 2,3 раза. В настоящее время средняя цена на рынке жилья Караганды соответствует ее пиковому значению 2007 года.
Годовая динамика средней цены с февраля 2013 года по февраль 2014-го показывает рост долларовых цен на 11% (диаграмма 2).
Предыдущая девальвация произошла пять лет назад, в феврале 2009 года, на 25%. На диаграмме видно, что за ней последовало плавное снижение цен на квартиры вплоть до конца 2009 года на 10%, в среднем на 1% в месяц.
Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья
По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дорогих» квартир составила 1400 у.е., «дешевых» — 943 у.е./кв.м. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир за месяц составило 1,2 %. Цена в сегменте «дешевых» квартир изменилась на 0,9%.
Таблица 4. Показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Район |
«Дорогой» сегмент, у.е./кв.м. |
«Дешевый сегмент», у.е./кв.м. |
Индекс расслоения |
|
Город |
1641 |
1076 |
1,5 |
|
Юго-Восток |
1472 |
1048 |
1,4 |
|
Михайловка |
1560 |
940 |
1,7 |
|
Майкудук |
1012 |
660 |
1,5 |
|
Пришахтинск |
909 |
649 |
1,4 |
|
Среднее значение |
1400 |
943 |
1,5 |
Отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому» из года в год сокращается. Так в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем — 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012 году — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте.
Предложение
В феврале 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетная база составила 4879 объектов общей жилой площадью 269 100 кв.м. Относительно предыдущего периода отмечается прирост объема предложения.
Основной объем предложения квартир в Караганде представлен, как правило, в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. Сравнительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.
В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам. Далее по уровню снижения объема предложения следуют 3- и 1-комнатные квартиры. Минимальное количество представлено на рынке квартирами с четырьмя и более комнатами.
В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными (52%) и кирпичными (45%) домами. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%.
В зависимости от типа планировки и качества жилья в феврале текущего года максимальные доли предложения занимают квартиры, расположенные в «хрущевках», — 48%, в домах с улучшенной планировкой — 39%. Далее следуют квартиры в домах старого типа — 8% и в новостройках — 5%.
Выводы и прогнозы
- В феврале 2014 года относительно предыдущего месяца средняя удельная цена жилой площади выросла на 1%. Однако данный рост был обеспечен увеличением средней цены 1155 у.е./кв.м до 11 февраля, тогда как после девальвации показатель сократился до 1148 у.е./кв.м, или на 0,6%.
- Относительно января на рынке вторичного жилья отмечается прирост объема предложения.
- Согласно прогнозаманалитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья продолжится сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046