Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (январь 2014 г.)

На рынке земельных участков в январе средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 20190 $/сот. (+10,4%), в области — 6920 $/сот. При этом в сегменте «дорогих» земельных участков  прослеживается снижение на 2,5%, а в сегменте «дешевых» — рост на 10,7%.

Цены по назначению, площади земельного участка и районам

Основное влияние на повышение средней запрашиваемой цены за 1 сотку по городу оказал сегмент под застройку индивидуальным жильем (ИЖС), где по отношению к прошлому месяцу рост составил 10,2%. Стоит отметить, что данный рост обусловлен в основном структурным сдвигом из-за сокращения объема предложений в начале года. На остальные виды земельных участков удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена продолжает держаться на земельные участки, предназначенные под застройку офисной недвижимостью в Алмалинском районе (112360 $/сот.) и торговой недвижимостью в Медеуском районе (78660 $/сот.), а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Жетысуском районе (2580 $/сот.).

Наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Бостандыкском районе — 24 000 000 долларов под строительство многоэтажного дома, а минимальная в Алатауском — 6000 долларов под ИЖС.

Земельные участки под коммерческую застройку

Сегмент под коммерческую застройку в анализируемом месяце состоит в основном из земельных участков, предназначенных под застройку торговыми помещениями. Средние цены по городу принадлежат участкам от 6 до 100 соток.

Для точечной застройки в верхних районах Алматы имеются небольшие земельные участки, площадью до 6 соток, цена которых в 1,5 раза выше среднего ценового показателя.

Земельные участки под МЖС

Средний ценовой диапазон для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков от 10 до 50 соток. Резко возрастает цена на меньшие площади и снижается для площадей свыше 50 соток.

Земельные участки под ИЖС

Жилая зона представлена в основном земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, и 5% от зоны жилого использования предназначена под застройку коттеджными городками.

Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. В Казахстане каждый житель, достигший 18 лет, может получить 10 соток под ИЖС бесплатно. Воспользовавшись этим правом и не начав строительство, гражданин РК может потерять данное право, так как земли изымаются государством. В связи с этим часть земельных участков предлагается по достаточно низким ценам. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 40%. Однако наибольшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка от 10 до 50 соток, цены на который находятся в среднем ценовом диапазоне.

Как обычно, максимальные цены предложения прослеживаются на земельные участки до 3 соток, где цена почти в 2 раза превышает средний показатель по городу. Цены на участки свыше 50 соток снова возрастают в цене, так как в данном сегменте преобладают земли, находящиеся и в коттеджных городках.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 76% от общей базы, остальные 24% составляют крестьянские хозяйства.

Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 6 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне 9500 $/сот., что почти в 2 раза превышает среднюю цену по городу в данном сегменте.

Земельные участки производственного назначения

Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. Средний ценовой сегмент приходится на земельные участки площадью от 100 до 500 соток. С уменьшением площади земельного участка запрашиваемые цены увеличиваются, а с увеличением, напротив, сокращаются.

Таблица 1

Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы и области

Район	Количество объектов, ед.	Общая площадь, сот.	Уд. вес предлагаемой площади, %	Средняя цена предложения, $/сот.	Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду
					$	%
Алатауский	173	5382	3.56	9550	+680	+7.69
Алмалинский	53	1679	1.11	42140	+6320	+17.63
Ауэзовский	156	4610	3.05	18650	+1040	+5.92
Бостандыкский	164	5767	3.82	26320	+40	+0.14
Жетысуский	29	2686	1.78	16730	+1680	+11.17
Медеуский	398	9405	6.22	21400	+3390	+18.8
Турксибский	47	1407	0.93	12490	+2720	+27.88
По городу	1020	30935	20.47	20190	+1960	+10.74
Илийский	37	27679	18.31	4470	+340	+13.29
Карасайский	631	52803	34.93	8170	+160	+1.98
Талгарский	208	39733	26.29	3760	+390	+11.67
По области	876	120214	79.53	6920	+140	+2.06

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи земельных участков по городу (20190 $/сот.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июле прошлого года (15550 $/сот.), на 30%, но все еще находится на 39% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (33320 $/сот.).

В январе прошлого года цены на земельные участки в целом по городу были несколько выше. За год земля подешевела на 6%. Главным образом это было связано с удешевлением «дорогих» земельных участков на 11%.

В течение последних двух лет на рынке земельных участков во всех сегментах наблюдается понижательный тренд. При этом темпы снижения цен на «дешевые» земельные участки наибольшие: 2012 год — 38%, 2013 год — 18%. В «дорогом» сегменте запрашиваемые цены сокращались на 12,5% в 2012 году и на 12,6% в 2013 году.

Средний ценовой сегмент показал снижение в 2012 году на 25%, в 2013 года на 15,4%.

Таблица 2

Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы

Ценовые сегменты	1 кв.2013 г	2 кв.2013 г	3 кв.2013 г	4 кв.2013 г
Средняя цена предложения за 1 сотку всегменте "дешевых" ЗУ, $/сот.	5423	5998	5842	6047
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду	-27.93	+10.60	-2.60	+3.51
Средняя цена предложения за 1 сотку, в среднем ценовой сегмент, $/сот.	17474	16498	16834	18261
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду	-14.70	-5.59	+2.04	+8.48
Средняя цена предложения за 1 сотку, в сегменте "дорогих" ЗУ, $/сот.	31070	34425	35413	37375
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду	-21.08	+10.80	+2.87	+5.54

Структура анализируемой базы

Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило в январе 1896 ед., из них в городе — 1020 ед., в области — 876 ед. Общая площадь земельных участков — 151 тыс. соток на сумму 700 млн долларов.

В городе максимальную долю предложения (45%) занимают земельные участки под застройку ИЖС, а минимальную (13%) — под коммерческую застройку.

В области (Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей иная: максимум (78%) пришелся на сегмент сельскохозяйственного использования, а минимум (12%) — также на коммерческую застройку.

В разрезе районов лидирующую позицию по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район, а минимум приходится на Турксибский район.

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 21%. Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе, наибольшая — 35%, а в Илийском наименьшая — 18%.

Прогнозы на рынке земельных участков

Основными факторами, влияющими на спрос земельных участков в г. Алматы, являются: инвестиционная и кредитная деятельность региона, ввод в эксплуатацию новых зданий и личные доходы населения.

На рынке Алматы спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако в 2012 году по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, а в 2013 году только 5,2%.

Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 13.

Диаграмма 13

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 5 лет остается на стабильном уровне в пределах 3 000 000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году рост ипотечного кредитования по городу составил 6%.

Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.

В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в районе 4-5%. Основной рост наблюдался в 2012 году по отношению 2011 году, который составил 10%.

При этом динамика темпов кредитования экономики банками второго уровня продолжает демонстрировать снижение темпов роста.

В 2013 году количество введенных в эксплуатацию зданий жилого назначения выросло на 11,8%, а нежилого назначения в 2,8 раза, в основном за счет финансирования 2012 года.

Выводы

• Средние удельные цены предложения по городу выросли за счет сокращения структуры анализируемой базы. В области изменения цен незначительные. Однако в течение года земельные участки в области подорожали на 8%.
• По городу в сегменте «дорогих» земельных участков средние удельные цены предложения сократились, а в «дешевом», напротив, выросли. По области в обоих сегментах цены предложения увеличились.
• С учетом уменьшения темпов роста экономики, снижения реальных денежных доходов населения и девальвации национальной валюты на рынке земельных участков продолжится сокращение средних цен предложения.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046